부동산 신탁 계약 주의보! 책임한정특약, 계약서에 넣는 것만으로는 부족한 이유

신탁계약 한 줄이 책임을 바꿉니다

부동산 개발이나 자산 관리 과정에서 “신탁”은 이제 익숙한 구조가 됐습니다. 시행사나 투자자가 재산을 신탁회사에 맡기고 사업을 진행하는 방식은 자금 관리와 권리관계 정리에 장점이 크죠. 그런데 실무에서는 신탁재산으로 발생한 채무를 누가 어디까지 부담하는지를 두고 분쟁이 자주 발생합니다.

특히 계약 상대방 입장에서는 “신탁회사와 계약했으니 신탁회사가 전부 책임지는 것 아닌가”라고 생각하기 쉽습니다. 반대로 신탁회사 측은 계약서에 책임 범위를 제한하는 조항을 두는 경우가 많은데요. 그동안 법원은 책임한정특약의 효력과 설명 여부를 둘러싼 판단 기준을 꾸준히 제시해 왔고 최근 대법원은 이러한 기존 판례 흐름을 다시 한 번 확인하는 판단을 내렸습니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결 참조).

👉 토지신탁 책임한정특약, 계약서만 보면 안 되는 이유: “설명했는가”가 핵심입니다!

핵심 쟁점, 책임한정특약은 어디까지 유효할까

이번 사건의 핵심은 신탁회사가 체결한 계약에서 신탁재산의 한도 내에서만 채무를 부담한다는 특약이 있었을 때 그 약정이 상대방에게도 그대로 효력이 있는지였습니다. 쉽게 말해 채권자가 돈을 받지 못했을 때 신탁회사 고유재산까지 집행할 수 있는지가 문제였죠.

신탁 실무에서는 수탁자인 신탁회사가 자신의 고유재산까지 무제한 책임을 지게 되면 업무 수행 부담이 커질 수 있습니다. 그래서 계약 단계에서 신탁재산 한도로 책임을 제한하는 조항을 두는 경우가 적지 않습니다. 다만 상대방이 이를 충분히 인식하지 못했다면 공정성 논란이 생길 수 있고 분쟁도 커질 수밖에 없습니다.

대법원 결론, "설명했는가"가 책임한정특약의 효력을 가릅니다

대법원은 이 사건에서 신탁회사(수탁자)의 상고를 기각하고 수분양자의 손을 들어줬습니다. 핵심 이유는 약관법상 설명의무 위반이었습니다. 관리형 토지신탁의 수탁자는 원칙적으로 신탁재산은 물론 고유재산으로도 수분양자에 대한 책임을 지는데, 책임한정특약은 이 원칙을 뒤집는 조항입니다. 대법원은 이처럼 수분양자의 권리에 직접적인 영향을 미치는 조항은 약관법 제3조 제3항이 정하는 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다고 명확히 판시했습니다.

약관의 규제에 관한 법률 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.

신탁회사 측은 "업계에서 통용되는 조항이므로 별도 설명이 필요 없다"고 주장했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁에 관한 전문지식도 없는 수분양자 입장에서는 별도 설명 없이 그 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어렵다는 것이 그 이유였습니다. 분양계약서 말미의 서명과 상담자 확인서만으로는 설명의무를 이행한 증거로 부족하다고도 판단했습니다.

결국 실무상 핵심은 특약 조항을 계약서에 넣었는지 여부가 아니라, 상대방에게 그 내용을 실질적으로 설명하고 이를 입증할 수 있는지에 달려 있습니다. 조항 설계와 함께 설명 과정의 기록화가 반드시 병행되어야 하는 이유입니다.

신탁 거래를 앞두고 있다면 “기록”해야 합니다

이번 판결은 신탁 구조를 활용하는 사업자와 투자자 그리고 시공사·용역사 등 거래 상대방 모두에게 중요한 메시지를 줍니다. 신탁이 들어간 거래에서는 일반 계약과 달리 책임 주체와 책임 범위가 다르게 설계될 수 있죠. 계약 체결 전에 누가 어떤 재산으로 채무를 부담하는지 반드시 확인해야 합니다.

특히 개발사업·담보신탁·관리형토지신탁처럼 이해관계인이 많은 구조에서는 책임한정특약을 계약서에 포함시키는 것만으로는 부족합니다. 대법원이 확인한 것처럼, 특약의 존재를 상대방에게 구체적으로 설명하고 그 사실을 증명할 수 있어야 비로소 그 효력을 주장할 수 있습니다.

이번 사건에서도 법원은 분양계약서 말미의 서명과 상담자 확인서만으로는 설명의무 이행의 증거로 부족하다고 보았습니다. 따라서 ① 책임한정특약의 내용을 별도 항목으로 구분하여 고객이 직접 자필로 내용을 확인·서명하는 방식, ② 설명 내용을 구체적으로 기재한 별도의 설명확인서 징구, ③ 필요한 경우 녹취 등의 방법으로 설명 사실을 입증할 수 있는 자료 등을 확보해 두는 것이 중요합니다.

설명 과정을 기록해 두지 않으면 분쟁 발생 시 특약 자체가 무력화될 수 있습니다. 법무법인 슈가스퀘어는 신탁계약 검토, 책임한정특약 설계, 신탁재산 관련 분쟁 대응 경험을 바탕으로 의뢰인에게 실질적인 해결책을 제공합니다.

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