신탁대행방식 재개발, 사업대행자 지정 무산 시 시공 계약도 무효!

1. 신탁대행방식 재개발이란?

재개발사업에서는 조합이 직접 시행하는 방식 외에도 신탁사를 사업대행자로 지정하는 신탁대행방식이 있습니다. 이 경우 조합이 신탁사와 신탁계약을 체결하고, 신탁사는 시공자를 선정하는 구조인데요.

보통 사업이 안정적으로 진행되기 위해 신탁사와 시공자를 함께 선정하는데, 만약 신탁사가 사업대행자로 최종 지정되지 않는다면 시공자와의 계약도 무효라는 판결이 있었습니다. 

2. 사업대행자 지정이 무산된 사례

서울중앙지방법원은 최근 A·B건설사가 C재개발조합을 상대로 제기한 ‘시공자 지위 확인 등 청구의 소’에서 조합 측의 손을 들어줬습니다.

C재개발조합은 2015년 D·E건설사를 시공자로 선정했으나, 이후 총회를 통해 계약을 해지하고 2019년 새로운 시공자를 선정하려 했습니다. 하지만 두 차례의 입찰이 유찰되었고, 2020년 3월 신탁사를 사업대행자로 선정하며 A·B건설사를 수의계약 방식으로 시공자로 지정했습니다. 이후 신탁사와 신탁계약을 체결하고 사업대행자 지정 신청을 했으나, 지자체에서 보완 요청을 하며 사업대행자 지정이 무산되었습니다. 이에 조합은 신탁사 및 시공자와 체결한 사업약정을 해지했습니다.

A·B건설사는 계약 해지가 부당하다며 법적 소송을 제기했지만, 법원은 사업대행자 지정이 무산된 이상 신탁계약도 무효이며, 이에 따라 시공 계약도 무효라는 입장을 명확히 했습니다.
 

3. 법원의 판단 근거

1) 신탁계약의 법적 효력

법원은 신탁계약이 사업대행자 시행방식을 전제로 한 계약이므로, 사업대행자 지정이 이루어지지 않으면 신탁계약 자체가 무효가 된다고 판단했습니다. “사업약정의 주된 목적은 공사도급계약 체결인데, 신탁계약이 무효라면 신탁등기가 이뤄질 수 없어 공사도급계약 역시 체결될 수 없다.” 즉, 신탁대행방식에서 신탁계약이 정상적으로 유지되지 않으면, 이후 체결된 모든 계약도 무효가 됩니다.

2) 시공자 수의계약 선정의 위법성

법원은 시공자 선정 방식의 적법성도 중요한 쟁점으로 판단했습니다.

• 2018년 개정 도시정비법에 따르면, 2회 이상 입찰이 유찰될 경우 수의계약 가능

• 하지만 C재개발조합은 2015년에 이미 시공사를 선정한 이력이 있음

• 따라서 개정법이 아닌 구 도시정비법 적용이 필요

• 구 도시정비법에 따르면, 3회 이상 유찰된 경우에만 수의계약 가능

• C재개발조합은 2회 유찰 후 수의계약 진행 → 위법

• 결과적으로 A·B건설사는 시공자 지위를 주장할 수 없게 됨

리스크를 최소화하는 전략, 법무법인 슈가스퀘어와 함께

위 판례를 통해 신탁대행방식 재개발을 고려하는 조합은 다음과 같은 사항을 유념해야 합니다.

• 사업대행자 지정이 확정되지 않으면, 신탁계약 및 시공 계약도 무효가 될 가능성이 높음

• 시공자 선정 과정에서 개정법과 기존 법 적용 여부를 철저히 검토해야 함

• 신탁사를 활용하는 경우, 법적 리스크를 최소화할 수 있도록 전문가의 사전 검토가 필수적임

이 판결을 통해 볼 수 있듯이, 사업 추진 방식에 대한 신중한 검토가 필요하고 법적 절차를 준수하지 않을 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 재개발 및 정비사업 추진을 앞두고 계시다면, 이와 같은 판례를 참고하여 법적 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

법무법인 슈가스퀘어 건설/부동산팀은 부동산 정비사업과 관련한 이슈에 대한 종합적인 법률 서비스를 제공합니다. 사업 시행 전 법률 자문과 리스크 분석, 사후의 분쟁을 해결할 파트너를 찾고 계시다면 지금 상담신청하세요. 

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