도시정비사업 신탁업자의 용역업체 선정 권한과 유의사항 총정리

도시정비사업을 진행하는 과정에서 신탁업자가 사업시행자가 됐을 때, 토지등소유자의 부담이 될 계약과 관련하여 어떤 결정을 내릴 수 있는지가 중요한 쟁점 중 하나입니다. 특히 용역업자 선정과 계약 체결 시점에서 토지등소유자 전체회의의 의결이 필요한지 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 오늘은 관련 법령과 국토교통부 유권해석을 살펴보고, 실무에서 유의할 점을 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 도시정비법 주요 쟁점: 용역업자 선정도 의결 대상인가?

도시정비법 제48조 제1항 제3호는 "토지등소유자의 부담이 될 계약"은 반드시 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다.

그럼 어디까지가 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’일까요?
신탁업자의 ‘용역업자 선정’도 여기에 해당할까요? 

만약 해당한다면 선정 단계에서부터 토지등소유자 전체 회의의 의결이 필요할 것이고, 그렇지 않다면 계약체결 시점에서만 의결을 거치면 될 텐데요.
 

2. 국토교통부의 유권해석 : 계약 체결 여부만 의결 사항에 포함

이에 대해 국토교통부는 계약과 선정을 별개로 봅니다. 도시정비법 제48조 제1항 제3호와 제4호의 규정이 ‘계약’과 ‘선정’을 별개로 두고 있기 때문인데요, 신탁업자는 용역등의 ‘계약을 체결할지 여부를 의결’받는 것이지, 계약을 체결할 용역업자의 ‘선정까지’ 의결 받는 것은 아니라는 입장입니다.

따라서, 사업시행자인 신탁업자는 용역업자를 선정할 때 별도의 의결 없이 단독으로 결정할 수 있습니다. 다만, 계약 체결 시에는 반드시 토지등소유자 전체회의의 의결을 받아야 한다는 점을 기억해야 합니다.

3. 실무에서의 유의사항

국토교통부의 유권해석이 모든 상황에 적용되지는 않습니다.용역업자의 선정이 사업 예산을 벗어난 범위일 경우에도 토지등소유자 전체회의의 의결이 필요치 않은 것인지는 명확하지 않거든요. 실무에서는 다음 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
 

(1) 예산 범위 내 계약인지 확인

‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함된 범위 (즉, 예산으로 정해진 사항)에 해당하는 계약은 국토교통부의 해석에 따라 용역업자의 선정 시 의결이 필요하지 않을 수 있습니다. 하지만 예산 범위를 초과하거나, 명확하지 않은 범위의 계약이라면 ‘선정’과 ‘계약’ 모두 토지등소유자 전체회의 의결을 거치는 것이 안전합니다.

(2) 경쟁입찰 원칙 준수

도시정비법 제29조에 따르면, 사업시행자가 용역업체를 선정할 때는 특별한 사유가 없는 한 일반경쟁입찰 방식을 따라야 합니다. 이를 위반할 경우 사업시행자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 신탁업자의 대표자가 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다. 예산 내에서의 용역업체 선정은 국토교통부의 유권해석에 따라 신탁회사 단독으로 가능하다고 해도, 원칙을 준수해야 합니다.

(3) 시행규정 철저하게 검토

도시정비법 제48조 제1항 제11호는 시행규정에 별도로 정해진 사항이 있을 경우 이를 반드시 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 정비사업 진행 전에 관련 시행규정까지 철저히 검토해야 합니다.

4. 리스크를 해결하는 법률 파트너, 법무법인 슈가스퀘어

정비사업은 다수의 이해관계자가 얽혀 있는 복잡한 사업입니다. 신탁업자가 사업시행자로 나설 경우, 관련 법령과 유권해석을 철저히 검토하고, 토지등소유자 전체회의의 의결을 필요로 하는지 여부를 사전에 명확히 판단하는 것이 필수적입니다. 또 법적 리스크를 예방하기 위해 경쟁입찰 절차를 준수하고, 모든 계약이 법적 기준에 맞게 진행되도록 신중하게 검토해야 합니다.

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