신탁방식 정비사업의 표준계약서 및 시행규정 핵심 정리

2024년 1월 19일부터 개정 시행된 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 에 따라 신탁방식 정비사업의 표준계약서 및 표준시행규정이 확정되었습니다. 이는 신탁사와 토지 소유자 간 공정한 계약 체결을 지원하고, 주민의 권리를 보호하는 동시에 신탁사의 책임과 역할을 명확히 하는 데 목적이 있습니다.

아래에서 신탁방식 정비사업 표준계약서 및 시행규정의 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

1. 신탁계약서 및 시행규정 체계화

기존에는 사업마다 계약서와 시행규정이 달라 혼란이 있었습니다. 이번 개정을 통해 국토교통부는 표준계약서를 마련하여 주요 사항을 명확히 규정하였습니다.

✔ 신탁보수, 특약사항, 이자율 등 필수 조항을 표준계약서에 반영

✔ 정비구역 지정, 비용 부담 항목 등을 시행규정에 명확히 기재

✔ 사업의 예측 가능성 및 투명성 강화

2. 신탁사의 역할 및 책임 강화

이제 신탁사는 단순한 자금 운용기관이 아닌, 사업시행자로서의 책임이 강화되었습니다.

✔ 건설사업관리(CM) 직접 수행, 외부 용역 시 비용 부담

✔ 토지소유자 전체회의 보고 의무화

✔ 사업장 내 전담 인력 배치 필수
 

3. 신탁사의 자금 조달 방식 명확화

신탁사의 자금 조달 방법이 보다 구체적으로 규정되었습니다.

✔ 금융기관 대출, 토지소유자 출자, 자체 계정 활용 가능

✔ 대출 조건 및 상환 방식은 전체회의 승인 필요

✔ 토지 근저당 설정 방식의 자금 조달 금지 (토지소유자 부담 완화 목적)

4. 신탁보수 산정 방식의 투명성 강화

신탁보수는 아래 4가지 방식 중 하나를 선택할 수 있으며, 산정 근거 공개가 의무화되었습니다.

• 단순 요율 방식

• 상한액 설정 요율 방식

• 정액 방식

• 기타 방식

✔ 토지소유자가 신탁사의 보수 체계를 쉽게 이해할 수 있도록 개선
 

5. 정비사업 종료 절차 명확화

사업 종료 시점과 절차를 명확히 규정하여 분쟁을 예방하고 있습니다.

✔ 사업 종료 시점: 사업시행자 지정일부터 청산금 정산 완료 시점

✔ 이전고시 후 1년 내에 전체회의 소집 및 청산금 정산 필수

✔ 신탁재산 귀속 절차 완료 시 사업 종료

6. 신탁계약 해지 요건 구체화

신탁계약 해지 사유가 보다 명확하게 정리되었습니다.

✔ 사업이 중단되거나 시행자 지정 취소된 경우

✔ 신탁사가 2년 내 사업시행자 지정을 받지 못한 경우

✔ 토지소유자 전체회의 3/4 이상 찬성 시 해지 가능

✔ 특정 상황에서는 신탁 일시 해지 가능 (재산권 보호 목적)

7. 주민 권익 보호 및 참여 확대

토지소유자의 재산권 보호 및 사업 참여 기회 확대가 이번 개정의 핵심 요소 중 하나입니다.

✔ 신탁재산을 신탁사의 고유재산과 별도로 관리

✔ 주민이 필요할 경우 신탁을 일시 해지할 수 있는 권리 보장

✔ 주요 의사결정 시 전체회의 의결 절차 확대

✔ 정비사업위원회 설치 가능 (주민 의견 반영 강화)

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신탁방식 정비사업을 고려하는 토지소유자들은 이 시행규정을 충분히 이해한 후 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 신탁방식 정비사업의 법적·제도적 틀이 보다 명확해졌고, 신탁사도 사업시행자로서의 책임을 지게 되었습니다. 법무법인 슈가스퀘어는 변화에 발맞추어 맞춤형 최신 자문을 제공하고 있습니다. 신탁방식 정비사업을 준비하고 계시다면 법무법인 슈가스퀘어와 함께 하세요. 

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