PF 대출과 책임준공 신탁의 법적 리스크, 무엇이 달라졌나? 부동산 개발 실무 필독

1. 신탁사의 '책임준공', 법원이 본 그 무게

최근 부동산 시장을 뒤흔든 키워드 중 하나는 바로 ‘신탁사 책임준공’입니다. 복잡한 이해관계가 얽힌 부동산 개발에서 신탁사는 안정성과 신뢰를 보장하는 중요한 조력자입니다. 시행사와 시공사, 그리고 자금을 공급하는 금융기관 사이에서 신탁사는 마치 컨트롤타워처럼 사업을 관리하고, 무엇보다도 ‘책임준공’이라는 제도를 통해 금융기관이 안심하고 PF 대출을 집행할 수 있도록 보증 역할을 해왔습니다.

최근 서울중앙지방법원의 판결*은 이 ‘책임준공’ 약속이 단순한 협조나 의무 수준이 아니라, 법적으로 무거운 책임이 따른다는 점을 명확히 했습니다. 부동산 개발의 핵심 장치로 여겨졌던 책임준공형 신탁이 지금 중대한 전환점을 맞이하고 있습니다.

이 사건에서 신한자산신탁과 무궁화신탁은 각각 약 256억 원, 195억 원의 손해배상 책임을 지게 되었는데요. 시공사나 시행사가 자금난이나 공사지연으로 준공에 실패했을 경우에도, 법원은 "신탁사가 준공을 책임지기로 한 이상, 완성하지 못했을 경우 손해를 배상해야 한다"고 판단한 것입니다. 책임준공형 토지신탁이란 단어가 이제는 단순한 신뢰의 상징이 아니라, 계약상 ‘결과 채무’로 재정의되면서 부동산 개발의 리스크 구조 자체가 바뀌고 있습니다.

*서울중앙지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가합69485 판결

2. 판결의 법적 의미: 신탁사의 법적 지위 변화

이번 판결이 남긴 법적인 의의는 다음과 같습니다. 

가. 책임준공확약의 법적 성격

법원은 책임준공 확약형 관리형토지신탁에서 신탁사의 의무가 '선관주의 의무'를 넘어선 '결과채무'라고 명확히 했습니다. 신탁사는 준공이라는 결과를 만들어내야 하며, 이를 실패했을 경우 손해를 배상할 의무가 2차적으로 발생합니다. 이는 신탁사가 단순한 수탁자가 아닌 실질적 채무이행 주체라는 판단입니다.

나. 손해배상액 예정의 유효성

계약상 "대출원리금 및 연체이자"를 손해배상액으로 정한 조항도 유효하다고 보았습니다. 이는 PF 대출의 특수성을 고려한 합리적 약정이며, 법원은 이를 '손해배상액의 예정'으로 인정해 감액하지 않았습니다.

다. 자본시장법과의 관계

또한 손해배상액 예정이 자본시장법상 손실보전 금지 규정에 위반되지 않는다고 판단했습니다. 이는 수탁재산의 손실 보전이 아니라, 계약상 책임 불이행에 대한 배상이라는 명확한 구분이 존재하기 때문입니다.

3. 부동산 개발 시장에 미칠 영향: 리스크 구조의 변화

이 같은 판결은 신탁업계에 적잖은 파장을 일으켰습니다. 신탁사들은 이제 책임준공이 요구되는 사업에 더욱 신중해지고, 새로운 사업을 제한하거나 리스크가 높은 사업은 회피하려는 경향이 두드러질 것으로 보입니다. 그러면 PF 대출을 통해 자금을 조달하던 중소 시행사나 건설사들은 자금줄이 막히는 상황에 직면할 수 있죠.

특히, PF 대출은 부동산 개발에 있어 가장 일반적인 자금 조달 방식인데, 그 핵심 보증 수단이었던 신탁사의 책임준공이 위축되면 금융기관 입장에서도 대출 실행에 더 많은 보수적 기준을 적용할 가능성이 큽니다. 이것이 대출 금리 상승 또는 심사 강화로 이어질 수 있어 부동산 개발 시장 전반에 긴장감이 돌고 있습니다.

현재 항소가 제기되어 사건은 상급심의 판단을 받아보아야겠지만, 이와 유사한 소송이 10건 이상 이어지고 있는 만큼, 앞으로 업계와 실무에서 신탁사의 사업 방식뿐 아니라 부동산 금융 구조 전체를 다시 설계해야하는 출발점이 될 수 있습니다.

4. 변화 속 부동산 신탁, 이제는 전략과 법률의 싸움입니다

이번 판결은 단순한 신탁계약 해석의 문제가 아니라, 부동산 개발, PF 대출, 신탁사 책임준공이라는 복잡한 금융-법률 구조 전반을 다시 돌아보게 만드는 신호탄입니다. 특히 책임준공형 신탁을 통해 사업을 추진 중인 시행사, 시공사, 금융기관, 신탁사 모두가 더 이상 단순한 계약서 문구만으로는 리스크를 피할 수 없는 시대가 되었습니다.

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