슈가성공사례 | 신탁사에 대한 분양대금 반환 대위청구에 관한 리딩케이스 만들며 승소
1. 시행사의 무자력으로 분양대금 반환이 안 되고 있던 사안
아래의 경우 분양대금을 반환받아야 하는 상황이지만, 분양계약의 상대방인 시행사가 자력이 없으면 대금 회수가 불가합니다.
사기 분양으로 상가를 분양받은 사람이 분양계약을 취소하고 분양대금을 반환받고자 하는 경우
또 분양계약 체결 후 준공이 되지 않거나 계약 내용에 관한 정확한 설명 없이 계약이 체결되어 사후에 분양계약에서 벗어나고자 하는 경우
법무법인 슈가스퀘어를 찾아오신 의뢰인 A님도 주변에서 분양대금의 반환이 불가하다는 이야기를 듣고 찾아오셨습니다. A님의 경우는, 시행사가 소유권을 신탁사에 이전한 후 무자력 상태이고, 신탁사에서 자금관리를 하고 있는 상황이었습니다.
시행사 (분양계약 당사자) | 👉 소유권을 신탁사에 이전 👉 | 신탁사 |
무자력 | 자금관리 |
2. 법무법인 슈가스퀘어의 조력 포인트
1) A님이 시행사에게 행사할 수 있는 분양대금반환청구권을 피보전채권으로
피보전 채권이란?
채무자(이 사건에서는 시행사)가 제3채무자(이 사건에서는 신탁사)에 대한 채권을 행사하지 않을 때, 채권자(이 사건에서는 A님)가 자신의 채권을 보전받기 위해 채무자(시행사)의 권리를 대신 행사하는 권리를 채권자대위권이라고 합니다. 이러한 구조에서 채권자(A님)의 채무자(시행사)에 대한 채권을 피보전채권이라 하고요.
슈가스퀘어는 시행사가 무자력인 것에 착안하여, A님이 시행사에게 행사할 수 있는 분양대금반환청구권을 피보전채권으로 삼았습니다.
2) 시행사가 신탁사에 대하여 가지는 분양대금반환청구권을 대위행사하여 청구
법원은 채권자대위권의 요건이 충족되었다고 보고,
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 피분양자의 분양대금 반환이 다른 채권보다 우선하여 정산되어야 한다는 점
사업약정과 대리사무계약에서 분양계약자의 권리보호가 주요 목적으로 포함되어 있어 수분양자의 권리 보호가 필요하다는 점
분양계약이 취소된 경우까지 분양대금을 분양수입금에 포함하면 수분양자는 반환받지 못하고 사업 관련자만 수익을 얻게 되어 형평에 반한다는 점을 들어 A님의 손을 들어주었습니다.
3. 분양대금 전액과 지연손해금 전액 반환에 성공
이 사건은 1심에서 전부 승소, 항소심에서는 신탁재산의 범위 내에서 반환 가능하다는 제한이 있었으나, 신탁재산이 충분히 남아 있어 A님은 분양대금 전액과 지연손해금까지 모두 반환받을 수 있었습니다.
신탁사 측에서 대법원 판례가 남는 것을 원치 않아 상고를 포기하며 판결이 확정되었고, 신탁사를 상대로 한 분양대금 반환 대위청구의 리딩 케이스로 자주 인용되고 있습니다.
1심 : 서울중앙지방법원 2008가합109963
2심 : 서울고등법원 2009나106937
4. 주의 사항 : 대위청구가 불가능한 경우
이 판결로 부동산신탁회사가 분양대금을 수납·관리하는 경우에도, 분양계약이 취소되면 수분양자는 채권자대위권을 통해 신탁회사에게 직접 분양대금의 반환을 청구할 수 있다는 점이 확인되었습니다.
그러나 이 사건의 성공 사례로 인해 유사한 사건에서 신탁사를 상대로 무조건 대위청구가 가능하다고 오해하는 경우도 있습니다. 이후 일부 사건에서는 대위청구가 기각된 판례도 있기 때문에, 대위청구가 인정될 수 있는 사안과 인정되지 않는 사안은 법리적으로 명확히 구분해야 합니다.
분양대금 반환 문제는 신탁계약, 시행사의 자력 여부, 대위청구 요건 등 다양한 법적 요소가 복합적으로 고려되어야 합니다. 법무법인 슈가스퀘어는 오랜 부동산·금융 관련 자문과 소송 경험을 기반으로 부동산 관련 분쟁에서 최적의 해결 방안을 제시합니다.
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