재개발 현금청산대상자, 정비사업비를 부담해야 할까요?
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재개발 사업에서 현금청산대상자가 된 경우, 그동안 발생한 정비사업비를 내야 하나요?
김 씨는 20년 넘게 살아온 동네가 재개발되면서 큰 고민에 빠졌습니다. 분양신청 기간 내에 신청을 하지 못해 현금청산대상자가 되었는데, 조합에서 그동안 발생한 정비사업비를 내라는 고지서를 보내왔기 때문입니다. "현금청산을 받기로 했는데 왜 사업비를 내야 하나요?"라는 김 씨의 질문에 조합은 "조합원이었던 기간 동안의 사업비는 당연히 부담해야 한다"고 답했습니다.
안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어입니다.
최근 재개발 사업이 활발해지면서 현금청산대상자의 정비사업비 부담 문제가 자주 발생하고 있습니다. 오늘은 대법원 2013두19486 판결을 통해 이 문제를 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 현금청산대상자와 정비사업비
재개발 사업에서 현금청산대상자란 사업구역 내 토지 등을 소유했던 조합원 중 분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람을 말합니다. 이들은 조합원 자격을 잃고 소유 부동산에 대한 현금 보상을 받게 됩니다. 문제는 이들이 조합원 자격을 잃기 전까지 발생한 정비사업비를 부담해야 하는지입니다.
2. 사건의 전개 과정
북아현1의2재정비촉진구역주택재개발정비사업조합은 현금청산대상자들에게 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비를 청구했습니다. 조합은 이들이 조합원이었던 기간 동안의 사업비는 당연히 부담해야 한다고 주장했습니다. 하지만 이와 같은 청구는 법적 근거가 부족하다는 지적을 받았습니다.
도시정비법에 따르면, 현금청산대상자는 분양신청을 포기하거나 분양대상에서 제외된 후 조합원 지위를 상실하게 되며, 이후 발생한 정비사업비에 대한 책임은 지지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 조합에서는 이들이 조합원으로 있던 동안 발생한 사업비를 청구하는 사례가 이어지고 있었습니다.
3. 대법원의 판단
대법원은 현금청산대상자에게 정비사업비를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 판결의 주요 내용은 다음과 같습니다:
현금청산대상자는 조합원 지위를 상실함
현금청산대상자가 된 경우, 조합원의 권리와 의무가 소멸합니다.
조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없음
현금청산대상자는 조합원이 아니므로, 정비사업비를 청구할 근거가 없습니다.
정관이나 총회결의 등으로 구체적으로 정한 경우는 예외적으로 청구 가능
조합 정관에 명시적으로 현금청산대상자의 비용 분담 의무를 규정한 경우에만 청구가 가능합니다.
대법원은 이 사건에서 조합 정관이나 약정에 구체적 근거가 없는 이상, 현금청산대상자에게 정비사업비를 청구할 수 없다고 결론지었습니다. 이는 조합원의 지위에서 얻은 이익을 소급하여 반환할 의무가 없다는 기존 판례(대법원 2009다32850 등)와 일치하는 판단입니다.
4. 판결의 의미와 시사점
이번 판결은 현금청산대상자의 권리를 보호하는 중요한 기준을 제시했습니다. 현금청산대상자는 조합원으로서의 권리와 의무를 상실하며, 예측하지 못한 부담을 지지 않도록 법적 보호를 받게 됩니다.
특히, 대법원은 정관에 구체적으로 명시되지 않은 비용 청구는 허용되지 않는다고 명확히 밝혔습니다. 단순히 "조합원이 정비사업비를 부담한다"는 규정만으로는 부족하며, 비용 부담의 범위와 금액 산정 방식이 명확히 기재되어야만 청구가 가능합니다.
5. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평
한편, 이번 판결은 재개발사업에 관한 것이지만, 재건축사업에도 동일한 기준이 적용될지 여부는 여전히 논란의 여지가 있습니다.
서울고등법원 2012. 11. 19. 선고 2011나84580 판결에서는 재건축사업에 대해 "현금청산은 조합이 원활한 사업 진행을 위해 정비사업에 동의했음에도 분양신청을 하지 않은 조합원들의 권리를 취득하는 것을 목적으로 한다"고 판시했습니다. 따라서 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비용 중 개인이 부담했어야 할 금액을 청산금에서 공제하는 것이 정당하다고 보았습니다.
재개발사업과 달리 재건축사업은 임의가입제를 취하는 경우가 많아, 이번 대법원 판결과는 다른 결론이 나올 가능성도 있습니다. 재건축사업의 특성상 조합원 간의 계약 관계나 조합 정관의 내용에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 재건축사업 관련 분쟁에 연루된 경우, 해당 사업의 구체적인 규정을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
재개발 사업 과정에서 현금청산대상자가 되었다면, 먼저 조합 정관에 정비사업비 부담 관련 규정이 있는지 확인해야 합니다. 만약 조합이 근거 없이 정비사업비를 청구한다면, 이 판결을 근거로 대응할 수 있습니다. 법무법인 슈가스퀘어는 재개발 사업 관련 분쟁에서 여러분의 권리를 지키기 위해 최선을 다하겠습니다.
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