한국에 사는 외국인, 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다 - 외국인 임차인 보증금 분쟁 대응 가이드
교환학생, 어학연수생 등 한국에 짧게 머물다 본국으로 돌아가야 하는 외국인들에게 보증금 반환은 출국 전 반드시 해결해야 하는 문제입니다. 외국인 학생들의 경우 언어 장벽으로 인해 지인의 도움을 받아 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 외국인 학생들의 안전한 보증금 반환을 위해 슈가스퀘어가 최소한의 기준과 체크포인트를 정리했습니다.
Mar 28, 2026
1. 외국인도 주택임대차보호법 적용을 받는가?
외국인은 주민등록법상 주민등록 대상자가 아니므로 출입국관리법에 따른 외국인등록 및 체류지 변경신고로 주민등록을 갈음하여 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
- 주택의 인도(입주)
- 외국인등록 + 체류지 변경신고
- (외국국적동포의 경우) 국내거소신고 및 거소이전신고
주의할 점은 공동주택의 경우 동·호수를 등기부상 표시와 정확히 일치하게 신고해야 합니다. 호수를 잘못 기재한 경우 대항력이 인정되지 않을 수 있기 때문입니다. (대전지방법원 천안지원 2015. 12. 22. 선고 2015가단10895 판결)
2. 외국인 전입신고, 어떻게 해야 하나?
외국인등록을 마친 외국인은 체류지 이전 후 15일 이내에 체류지변경신고를 해야 합니다. (출입국관리법 제36조 제1항)
- 방문 신고
관할 출입국관리사무소 또는 읍·면·동 주민센터
- 온라인 신고
하이코리아(www.hikorea.go.kr)
- 필요 서류
외국인등록증 + 임대차계약서
‼️ 임대차계약서는 법령상 필수 서류로 명시되어 있지 않으나 실무상 요구될 수 있습니다.
신고 후 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 다만 여기서 의미하는 “신고 후 다음 날”이란 주택의 인도(입주)와 체류지 변경신고를 모두 마친 날의 다음날이라는 점입니다.
3. 비자 만료·출국 전에 보증금을 못 받았다면?
"계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 다음 달에 귀국해야 하는데요."
임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 출국 전에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.(주택임대차보호법 제3조의3)
- 핵심은 임차권등기의 완료
임차권등기가 완료되면 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권이 출국 후에도 그대로 유지됩니다.
- 출국 이후 보증금 반환 소송 진행
이후 국내에 없어도 대리인(변호사)을 통해 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.
‼️ 임차권등기명령 신청 후 실제 등기 완료까지 일정 시간이 소요될 수 있으므로, 출국 예정일보다 충분히 앞서 신청하는 것이 중요합니다.
4. 임대인이 일방적으로 퇴거를 요청한다면?
“계약 기간이 남아 있는데 집주인이 나가라고 요구합니다.”
중요한 점은, 임대인은 정당한 사유 없이 계약 기간 중 임차인을 퇴거시킬 수 없으며, 외국인이라는 이유로 이 원칙이 달라지지 않습니다.
- 퇴거 시 임차권등기명령 신청 없이 이사하면 대항력 소멸 → 보증금 보호 불가
- 임대인이 임차인의 동의 없이 임차 주택에 무단으로 침입하는 경우 → 주거침입죄 (형법 제319조)
- 폭행 또는 협박으로 퇴거를 강요하는 경우 → 강요죄 (형법 제324조)
따라서 섣불리 퇴거 요구에 응하기보다 해당 원칙을 숙지한 채로 추후 단계를 전략적으로 준비하는 것이 필요합니다.
5. 체류 기간 내 소송이 어려운 경우
체류 기간이 너무 짧아 소송 진행이 현실적으로 어려운 경우, 아래 방법을 활용할 수 있습니다.
- 지급명령 신청
임대차보증금 반환청구에 활용 할 수 있으나, 상대방이 이의신청을 하면 소송으로 이행됩니다.
외국인이 국내에 없는 상태에서 지급명령을 신청하는 경우 대리인을 통해야 합니다.
‼️ 지급명령은 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달이 가능한 경우에만 신청 가능합니다.
- 내용증명 + 임차권등기명령 선신청
출국 전에 임차권등기명령을 신청하고 증거를 확보해 두면, 귀국 여부와 관계없이 대리인을 통해 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.
💁♂️ 슈가스퀘어 Check Point
- 입주 즉시 체류지 변경신고를 하세요
하루라도 늦으면 대항력 발생이 그만큼 늦어집니다.
- 입주 및 체류지 변경신고를 마친 후 임대차계약서에 확정일자를 받으세요.
대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 우선변제권이 인정됩니다.
- 출국 전 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령부터 신청하세요.
퇴거 전 임차권등기를 완료해야 기존 대항력의 순위가 유지되며, 퇴거 후 임차권등기를 마치면 임차권등기 완료 시점부터 새로운 대항력이 발생합니다.
- 혼자 대응하지 마세요.
언어 장벽과 체류 기간 제약이 있는 외국인 임차 분쟁은 초기 대응이 결과를 좌우합니다.
법무법인 슈가스퀘어는 임차인 보증금 분쟁, 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 소송 등 부동산 임대차 법률 이슈 전반에 걸쳐 실질적인 솔루션을 제공하겠습니다.
[상담문의]
- Tel: 02-563-5877
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