부동산 가계약, 문자나 통화만으로도 법적 효력이 있나요? 파기 시 반환 기준까지!

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁 “잠시 잡아만 두는 것? 주의하세요.”

가계약은 ①매매 대상(호수), ②매매 대금, ③잔금 지급 방법 등 핵심 조건에 합의하고 가계약금이 오갔다면 문자나 통화만으로도 정식 계약과 동일한 효력이 있습니다. 단순 변심이라도 임차인·매수인은 가계약금을 포기하고, 임대인·매도인은 배액 배상의 책임을 질 수 있죠. '가볍게' 보낸 문자 한 줄이 수천만 원의 위약금 분쟁으로 이어질 수 있으니 주의가 필요합니다.

1. 문자나 통화가 '유효한 계약'이 되는 4가지 요건

"일단 매물 잡아둘게요. 가계약금 조금만 보낼 테니 계좌번호 주세요!"
"그 가격이면 제가 바로 할게요. 문자로 확정해 주세요."

정식 계약서에 도장을 찍기 전이니 언제든 무를 수 있을까요? 아닙니다. 종이서류가 없었어도 핵심 조건이 오갔다면 법적 구속력이 생깁니다. 법원은 형식보다 내용을 보거든요. 계약의 중요사항들이 합의되었다면 가계약도 계약으로서의 효력을 가집니다.

✅ 대상물 특정: 동·호수 등 거래 대상 부동산이 정확히 지정됨
✅ 거래 대금 합의: 총 매매가 또는 보증금/월세 금액이 확정됨
✅ 지급 방법 결정: 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지급 시기가 논의됨
✅ 금전 거래 발생: 가계약금 명목의 돈이 실제로 송금됨

📌 핵심 포인트: 위 요건이 충족된 상태에서 주고받은 카톡, 문자메시지, 통화 녹취는 정식 계약서와 동등한 증거 능력이 있습니다.

2. 가계약 상태에서 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?

가장 많은 분쟁이 발생하는 지점입니다. "계약서도 안 썼는데 돈만 돌려주면 끝 아닌가요?"라고 물으시지만 답은 “그렇지 않다”입니다. 만약 가계약이 계약의 효력을 가지게 되었다면,

• 매수인(임차인)이 파기를 원하는 경우

  원칙적으로 가계약금을 돌려받기 어렵습니다. 매수인의 변심으로 매도인이 다른 거래를 할 수 있었는데 못하게 된 손해를 배상하는 셈입니다.

• 매도인(임대인)이 파기를 원하는 경우

  받은 돈만 돌려주는 것이 아니라, 정식 계약금의 배액을 물어내야합니다. 이런 원칙은 계약의 이행 강제력을 확보하기 위한 장치가 됩니다.

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3. 가계약 분쟁을 막기 위한 실전 가이드

불필요한 법적 다툼을 피하고 싶다면 송금 전, 반드시 다음 사항을 문자로 남겨두세요.

• 조건부 환불 합의 명시: "언제까지 본 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금은 조건 없이 반환한다"는 문구 → 기한을 명시한 합의 필요

• 단순 예약임 강조: "이 돈은 매물을 선점하기 위한 '증거금'일 뿐이며, 본 계약 체결 전까지는 해약금 없이 반환하기로 한다"는 합의

• 불분명한 표현 지양: "일단 보냅니다" “우선 보내세요” 같은 모호한 표현보다는 본인의 의사를 명확히(단순 변심 시 처리 방안 등) 기록으로 남기세요.

4. 안전한 부동산 계약 솔루션, 슈가스퀘어 부동산원스톱센터에서

부동산 계약을 앞두고 안전한 솔루션을 마련해두고 싶으시거나, 가계약금 분쟁으로 복잡한 상황에 처하셨다면 슈가스퀘어와 상담하세요. 

• 안전한 계약을 위한 검토 및 계약서 보완

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• 계약금 반환 및 배액 배상 협상

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