나도 모르게 계약서 썼다? 😱 가계약금 1천만 원이 2억 배상금 될 수 있다는 대법원 판례 분석

‘일단 집을 잡아두기 위해’ 몇백만 원 혹은 천만 원 정도를 가계약금으로 송금하는 경우가 많습니다. 그런데 이 가계약금 1천만 원이 '약정 계약금의 대리'로 해석되어, 계약 파기 시 매도인·매수인 모두에게 예상치 못한 배상이나 포기 의무를 발생시키는 '법적 리스크'가 될 수 있다는 사실도 알고 계신가요? 

부동산 거래에서 가계약금 분쟁이 발생하는 이유는 그 법적 성격이 불분명하기 때문인데요. 특히 매도인의 변심으로 계약이 파기되거나 매수인이 단순히 마음을 바꾸었을 때, 매수인이 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 매도인이 약정 계약금의 배액을 물어줘야 하는지를 법원 판례를 통해 알아봅니다.

1. 가계약의 운명을 가르는 기준

가계약은 본질적으로 '본계약을 체결하기 위한 잠정적 합의'입니다. 이 잠정적인 합의가 언제 본계약(정식 매매 계약)과 동일한 구속력을 갖는지에 대한 법원의 기준은 다음과 같습니다.

🔑 가계약에서 두 가지 중요 사항 합의 = 계약의 효력 있음

대법원*의 입장은 간단합니다. 매매 계약이 성립했다고 보려면 당사자 간에 의사의 합치가 있어야 하며, 특히 다음 두 가지 중요 사항에 대한 합의가 이루어졌다면 가계약만으로도 계약으로서의 효력이 있다는 것입니다.

• 매매 목적물 특정: 어느 부동산을 거래할 것인지가 명확히 정해져야 합니다. (예: 서울 강남구 OO 아파트 101동 1001호)

• 매매 대금 총액 특정: 거래할 총 금액이 명확히 정해져야 합니다. (예: 10억 원)

가계약 당시 매매 목적물과 총액이 특정되었다면, 잔금 지급 방법이나 계약서 작성일 같은 세부 사항이 미정이라도, 법원은 당사자 간에 본계약을 체결할 의무가 생겼다고 판단합니다. 이 순간부터 지급된 가계약금은 민법상 해약금의 성격을 갖게 됩니다.

*대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다24982

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2. 가계약금 일부만 내도, 배상액은 '약정 계약금' 기준

가계약금에 해약금의 효력이 인정될 경우, 가장 중요한 분쟁은 배액 배상의 기준입니다. 예를들어 매매대금 10억 원, 계약금 1억 원을 약정한 후, 가계약금 1천만 원만 지급하고 계약이 파기됐을 때,

• 매도인 변심 시 배상액: 매도인이 배상해야 하는 금액은 실질적으로 받은 1천만 원의 두 배인 2천만 원이 아니라 당사자가 약정한 계약금(1억 원)의 배액이라는 일관된 입장입니다. 2억이죠.

• 매수인 변심 시 포기액: 매수인 역시 1천만 원만 포기하면 되는 게 아니라 약정 계약금 1억 원을 포기해야 합니다. 다만, 매도인이 1천만 원만 받았으므로, 매수인은 나머지 9천만 원을 마저 지급해야 포기하고 계약을 해제할 수 있는 복잡한 법리가 적용됩니다.

법원은 가계약금을 소액으로라도 책정했을 때 매도인이 손쉽게 계약을 파기하는 것을 막아 계약의 이행 강제력을 높입니다.

3. 안전한 가계약 체크리스트

가계약은 결국 본계약을 전제로 하는 것이기 때문에, 가계약 체결 시 본계약 체결 기한을 명시해 시간적 범위를 명확히 해야 당사자의 법적 지위를 안정되게 할 수 있습니다. 이때 가계약서에 ‘본계약 체결 기한까지 본계약이 체결되지 않을 경우, 이 가계약은 자동으로 효력을 상실한다’는 조항을 명시했다면, 해당 기한이 도래하면 가계약의 구속력은 사라집니다.

가계약금 반환 소송, 약정 계약금 배액 배상 요구 등 가계약 분쟁은 민감하고 까다로운 문제가 될 수 있습니다. 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 의뢰인의 소중한 재산을 지키고, 계약에서 파생되는 법률 이슈들의 해결방안을 제시해드립니다.

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