내 돈 절대 지켜 💸 10.15 대책 후 가계약금 vs 계약금, 배액 배상 기준까지

10.15 주택시장 안정화 대책 발표와 함께 부동산 시장의 불확실성이 극도로 높아졌습니다. 규제가 강화되고 시세 변동성이 커질 때, 매도인과 매수인 사이에서는 계약금 관련 분쟁이 폭발적으로 증가하게 되는데요. 

매도인으로서는 규제 발표 후 시세가 급등하거나 양도세 등 세금 계산이 복잡해지면, 계약을 파기하고 싶어집니다. 이때 배액 배상의 기준이 헷갈릴 수 있습니다. 매수인으로서는 대출 규제(DSR 강화)나 금리 인상 등으로 잔금 마련이 어려워지면, 계약금 몰수 위기에 놓입니다. 가계약금만 걸었는데 전액을 날려야 하는지도 큰 문제입니다.

1. 계약금 vs 가계약금, 법적으로 무슨 차이일까요?

부동산 매매에서 돈과 관련된 일은 크게 '계약금'과 '가계약금'으로 나뉩니다. 이 둘은 법적 성격이 달라 계약 해제 시 배상 책임이 완전히 달라집니다.

1) 계약금의 법적 성격: 민법상 해약금 기준

계약금은 일반적으로 매매대금의 10%를 기준으로 하고, 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다. 계약금을 주고받은 후 계약을 일방적으로 해제하려면 책임이 따릅니다.

• 매도인의 계약 해제: 받은 계약금의 배액(두 배)을 매수인에게 상환하고 해제할 수 있습니다.

• 매수인의 계약 해제: 이미 지급한 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.

2) 가계약금의 법적 성격: '해약금' 인정 여부가 분쟁의 핵심

가계약금은 매매 의사를 표시하기 위해 임시로 지급하는 소액의 금원으로, 법적 성격이 불분명해서 계약 파기 시 반환 및 배상 범위에 대한 분쟁이 가장 잦습니다.

• 원칙: 가계약금 자체는 해약금으로 보지 않습니다.

• ⚠️ 판례의 입장: 가계약 당시 매매 목적물, 매매 총액, 계약금 지급 시기 등 중요 사항에 대한 합의가 있었다면, 법원은 이 가계약도 '본계약과 동일한 효력'을 가진다고 판단합니다. 이 경우 가계약금은 추후 지급할 계약금의 일부로 간주됩니다.

2. 시세 급등! 매도인이 '일부만 받은 계약금'으로 계약 파기하면?

10.15 대책 이후 시세가 급등하거나 급락하여 매도인이 계약 파기를 시도할 때, 계약금의 일부(예: 1억 원 중 1천만 원)만 받은 상태라면 배상 기준액은 어떻게 될까요?

배액 배상의 기준: '약정 계약금' 총액

법원은 계약 해제 시 기준이 되는 계약금은 '실제 지급받은 금액'이 아니라, '당사자들이 약정한 전체 계약금(통상 10%)'이라는 일관된 판단을 내리고 있습니다.

만약 10억 원 매매 계약에서 계약금 1억 원을 약정해놓고, 매도인이 1천만 원만 받은 상태에서 계약을 파기한다면 받은 1천만 원의 두 배가 아닌 약정 계약금 1억 원의 배액(총 2억 원)을 매수인에게 지급해야 하는 것이죠. 이는 계약의 이행 강제력을 확보하기 위한 것으로, 시세가 변동했다는 이유만으로 계약금 일부만으로 쉽게 계약을 파기하지 못하도록 하는 법적 '마지노선' 역할을 합니다.

3. 가계약 파기 시, 가계약금은 돌려받을 수 있나요?

가계약금 분쟁은 누가 먼저 계약을 파기했는지에 따라 책임이 달라집니다.

1) 매도인이 일방적으로 파기한 경우 

매도인이 변심하여 가계약을 파기했다면, 매수인은 지급한 가계약금을 전액 돌려받을 수 있음이 원칙입니다.

다만 가계약 당시 매매의 중요 사항(가격, 물건)에 대한 합의가 있었고, 매도인이 '가계약금의 배액'을 상환하겠다는 의사를 표시했다면, 해당 가계약금은 해약금의 성격을 가지게 되어 배액 배상의 대상이 될 수도 있습니다.

2) 매수인이 변심하여 파기한 경우

매수인이 잔금을 준비하지 못하거나 변심으로 계약을 파기했다면, 매도인은 받은 가계약금을 돌려줄 의무가 없습니다. 법원은 매수인의 일방적인 파기로 인해 매도인이 입은 손해(다른 거래 기회 상실)를 배상한 것으로 간주합니다.

4. 그런데, 집값 폭락했다고 계약 해제가 되나요?

매수인이 계약 후 갑자기 집값이 크게 하락하거나, 10.15 대책처럼 예상치 못한 강력한 규제가 나와 대출이 막히는 경우, '사정 변경의 원칙'을 주장하며 계약 해제를 요구할 수 있을까요?

집값이나 규제의 변동만으로는 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다.

법원은 부동산 거래의 투기적 성격을 감안할 때, 단순한 시세 변동은 당사자가 감수해야 할 위험으로 봅니다. 계약 체결 목적 달성이 불가능할 정도의 막대한 손해가 아니라면 사정 변경은 쉽게 인정되지 않죠.

또 10.15 대책으로 인한 대출 규제 강화(DSR 등) 때문에 잔금 마련이 어려워지는 것은 매수인이 감당해야 할 채무 불이행에 해당해, 이 경우 매수인은 계약금을 몰수당할 가능성이 높습니다. 만약 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환 및 해제 특약'을 명시한 경우에는 안전하게 해제할 수 있습니다.

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5. 10.15 규제 시대의 금전 분쟁 솔루션, 슈가스퀘어에서 찾으세요 

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• 계약 해제 적법성 진단: 매도인의 배액 배상 의무, 매수인의 계약금 포기 적정성 등 계약 파기 행위의 법적 효력을 정확하게 진단합니다.

• 가계약금 반환 소송 대리: 가계약 체결 당시의 구두 합의 내용, 문자 내역 등 증거를 분석하여 가계약금 반환 및 손해배상 청구 소송을 대리합니다.

• 손해배상액 산정 및 청구: 계약금 외에 발생한 손해(중개수수료, 이사비 등)를 입증하여 민사상 손해배상액을 산정하고 청구합니다.

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