부동산 매물 방문 전 반드시 확인해야 할 체크포인트｜허위매물·가짜 중개인 구별법
1. 부동산 허위매물 3단계 판별법
주거용 부동산을 구할 때, 허위 매물은 시간을 낭비하게 할 뿐 아니라, 급매물을 빙자해 충동 계약을 유도하는 사기 수단이 될 수 있어 주의가 필요합니다.
다음 3가지 방법으로 사전에 판별하세요.
1) 경고 신호: 지나치게 낮은 '파격가' (시세 대비 15% 이상 저렴할 경우)
정상적인 시세보다 현저히 저렴한 (예: 주변 대비 15~20% 저가) 매물은 실제 존재하지 않거나, '미끼 매물(낚시 매물)'일 확률이 90% 이상입니다. 현재 이 매물이 '실제로' 계약 가능한 상태인지를 먼저 명확히 확인하고, "다른 대체 매물은 보지 않겠다"는 의사를 확실히 전달하세요. “이미 나갔다”며 다른 매물을 억지로 권유하거나, 가격 조건을 살짝 바꾸어 제시한다면 의심해야 합니다.
실제 매물인데 시세 대비 저렴하다면, 급매물이 된 사정 등이 구체적으로 있을 것이니 확인해 보시길 바랍니다.
2) 핵심 정보: 주소, 실면적, 층수를 공인중개사무소에 '문자'로 재확인
매물의 정확한 도로명 주소 (동/호수 포함), 실제 면적 (공급/전용), 해당 층수를 문자로 요청해 기록을 남기세요. 받은 정보를 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산 지도뷰, 관할 구청 건축물대장 등으로 '최소 2곳 이상' 대조하여 일치하는지 확인합니다. 사소한 정보라도 다르면 허위 매물일 가능성이 높습니다.
3) 현장 확인을 통한 검증: 사진/영상 속 '디테일'과 현장 상황 비교
사진이 과도하게 밝거나 필터 처리가 심한 경우, 고급 오피스텔 사진인데 실제 주소지는 구형 빌라인 경우, 사진 속 창문 위치, 발코니 유무, 방 개수 등 내부 구조가 의심이 될 경우 현장 확인을 통해 일치 여부 및 불법 개조나 불법 증축 여부를 확인해야 합니다.
2. 사기 피해 방지: 가짜 공인중개사(무등록 중개인) 구별 노하우
무등록 중개인과의 거래는 계약 무효 또는 계약금 사기로 이어질 수 있는 가장 위험한 경우입니다.
아래 3가지를 반드시 현장에서 확인하세요.
1) '사무소 개설등록증'과 '공인중개사 자격증' 이중 검증
정식 중개사무소라면 사무소 내부에 아래 서류들이 게시되어 있어야 합니다.
① 공인중개사무소 개설등록증 (사무소용): 사무소의 정식 등록 여부 증명.
② 공인중개사 자격증 (개인용): 중개 행위를 하는 담당자의 자격 증명.
③ 공제증서: 중개사가 손해배상책임 보장제도(공제)에 가입되어있음을 증명
📌 Tip: 서울시 부동산중개업정보 검색 페이지, 경기도 부동산포털 검색 페이지 등 시·군의 중개업소 조회서비스를 통해 사무소의 등록여부와 전자계약 가능여부를 빠르게 확인할 수 있습니다.
2) 중개대상물 확인·설명서 교부 의무 확인 (법적 보호 장치)
정식 공인중개사는 중개가 완성되기 전 중개대상물 확인·설명서를 의무적으로 작성·교부해야 합니다(공인중개사법 제25조). 통상 계약 당사자들은 매매계약 체결일에 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서에 날인 등을 하게 됩니다. 매매계약 체결 당일 이 서류들을 꼭 확인하세요.
3) 중개보수 (복비) '현금 거래' 대신 공식 '세금계산서/현금영수증' 발급 요구
자격 없는 중개인은 법적으로 세금계산서 또는 현금영수증을 발급할 수 없습니다. 중개보수에 대한 공식 영수증 발급을 요구하세요.
3. 매물 방문 시 '소유권/건물 하자' 체크리스트
현장을 방문했다면 반드시 법적 서류와 현황을 대조하며 실질적인 리스크를 점검해야 합니다.
점검 항목 | 확인 서류/방법 | 확인해야 할 것 |
|---|---|---|
소유권/계약 당사자 | 등기부등본 (갑구/을구) | [필수] 소유자 명의와 실제 계약 상대방 (신분증) 일치 여부. 근저당, 가압류 등 복잡한 권리관계 (을구) 반드시 확인. |
건물 안전성/적법성 | 건축물대장 (총괄/일반) | [중요] 불법 증축, 무단 용도 변경, 위반 건축물 여부 확인. (주거용 오피스텔 등) 위반 건축물 적발 시 이행강제금 부과 가능성 확인. |
선순위 임차인 여부 | 전입세대 열람 내역 | [전세/월세 시] 확정일자를 받은 선순위 임차인의 존재 유무 확인. 임대인의 동의를 받아 동 행정복지센터에서 발급받아야 함. |
생활 하자 | 직접 점검 (수도/전기/가스) | 수압, 배수, 누수(곰팡이), 결로 등 육안 및 작동으로 확인. 특히 옥탑방/최상층은 누수, 지하/1층은 습기/곰팡이 여부 정밀 점검. |
📌 Tip: 현장 촬영 (사진 및 짧은 영상) 필수! 방문 당시의 주요 하자 (곰팡이, 파손 등) 유무와 주변 환경 (일조권, 소음)을 기록하세요. 계약 후 분쟁 발생 시 '계약 당시 하자 인지 여부'의 중요한 증거 자료가 됩니다.
4. 부동산 거래, 안심하고 진행하고 싶다면 슈가체크SugarCheck 하세요
만약 중개업소에서 허위매물을 게시했다면 행정처분 및 형사처벌 대상이 됩니다. 가짜 중개인에게 계약금을 송금했다면, 사기죄(형법 제347조) 및 부당이득반환청구로 대응할 수 있고요. 하지만 처음부터 안전한 거래를 하는 것만큼 좋은 것은 없습니다.
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