보증금 지키는 핵심 열쇠: 근저당, 전세권, 가압류가 있을 때 위험성 판단 기준 (우선순위 완전 분석)
등기부등본의 을구와 갑구에 기록된 근저당, 전세권, 가압류는 해당 부동산의 재정 상태와 소유권의 안전성을 가늠하는 결정적인 요소입니다. 특히 전세나 매매를 앞둔 분들께는 이 권리 관계가 재산 회수 가능성에 직결되어, 정확한 위험성 판단 기준을 꼭 숙지해두셔야 하는데요. 이 글에서는 근저당, 전세권, 가압류 - 이 세 가지 핵심 권리가 있을 때 부동산 거래의 위험성 판단 기준을 알아봅니다.
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1. [근저당권] 채무의 척도
근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되며, 을구에 기록됩니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 부동산이 경매로 넘어갈 때, 근저당권자는 순위에 따라 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있습니다.
✔️채권최고액 확인 및 해석: 등기부등본에 기록된 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 통상 120~130% 높게 설정됩니다. 위험성 판단 시에는 이 채권최고액을 기준으로 선순위 채권 규모를 계산해야 합니다.
🚨 위험성 판단 공식 (LTV 기준): LTV(Loan to Value Ratio/주택담보대출비율)를 기준으로 판단합니다.
선순위 총 부담액 = 채권최고액 + 선순위 임차보증금
위험기준 = 선순위 총 부담액 / 부동산의 실거래 시세 X 100%LTV가 70%를 초과할 경우 깡통전세 등 위험 매물일 가능성이 매우 높습니다. 안전한 거래를 위해서는 60% 이하인 부동산을 선택하는 것이 바람직합니다.
✔️말소 조건 확인: 잔금일에 근저당권을 말소하는 조건이라면, 잔금이 근저당권자에게 직접 지급되어 동시에 말소되는지 법무사 입회 하에 철저히 확인해야 안전합니다.
2. [전세권] 임차인의 방어막
전세권은 임차인(세입자)이 전세금을 주고 부동산을 사용할 수 있는 권리를 등기한 것입니다. 전세권은 등기되는 순간 대항력과 우선변제권을 갖게 되어, 확정일자 없이도 경매 시 순위를 확보할 수 있습니다.
✔️선순위 전세권 확인: 내가 들어가려는 집의 등기부 을구에 선순위 전세권이 있다면, 해당 전세금은 나보다 먼저 배당받게 되므로, 근저당권과 마찬가지로 위험성 판단 공식에 포함하여 총 부담액을 계산해야 합니다.
🚨 위험성 판단: 전세권이 설정되어 있다면, 전세권자가 만기 시 전세금을 돌려받지 못하면 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 소유자의 채무 불이행 가능성이 있다는 신호이므로 주의해야 합니다.
3. [가압류/압류] 예측 불가능한 복병
가압류는 채권자가 소송을 통해 돈을 받기 전, 미리 채무자의 재산 처분을 임시로 막아두는 조치입니다. 갑구에 기록되며, 압류는 이미 법적 절차나 체납으로 인해 강제 집행이 시작된 상태를 의미합니다.
✔️가압류의 위험성: 가압류는 우선변제권이 없어 순위에 따라 배당받지 못하는 일반 채권이지만, 경매가 개시되면 가압류 금액만큼 다른 채권자들과 동순위로 안분 배당*을 받게 됩니다.
🚨근저당권보다 가압류가 먼저 설정되었다면, 근저당권자는 가압류에 우선하지 못하고 동순위로 안분 배당을 받습니다. 이로 인해 후순위 임차인의 보증금 회수 가능성이 크게 줄어들 수 있어 매우 위험합니다.
✔️압류 및 조세 채권 확인: 압류가 설정된 부동산은 경매가 임박했음을 의미합니다. 특히 국세 및 지방세(조세 채권)는 법정기일을 기준으로 근저당권보다 우선할 수 있습니다. 등기부등본에는 조세 채권의 정확한 금액이 나오지 않으므로, 임대인 동의를 받아 납세증명서를 통해 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.
*안분배당: 우선변제권(먼저 받아갈 권리)이 없는 일반 채권자들(예: 가압류 채권자, 일반 채권자)이 서로 동일한 순위로 취급되어, 경매 대금 중 남은 금액을 각자의 채권액 비율에 따라 나누어 받는 방식
4. 경매 시 배당 우선순위
만약 경매가 진행되면, 보증금을 포함한 모든 채권은 다음의 우선순위에 따라 배당받습니다.
경매 집행 비용 및 필요비/유익비
소액 임차인의 최우선 변제금 (지역별, 금액별 제한 있음)
당해세 (해당 부동산 자체에 부과된 세금: 재산세, 종부세 등)
확정일자 있는 임차인(주택임차권), 근저당권, 전세권 등 (등기일 또는 확정일자 순)
일반 조세 채권 (법정기일과 등기/확정일자 순 비교)
가압류 채권 및 일반 채권 (안분 배당)
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