2025 안심거래 가이드｜등기부등본 보는 법 (표제부·갑구·을구 완전 해석 + 전세사기 방지 체크리스트)

등기부등본은 부동산 거래의 생명줄이자, 소중한 재산을 지키는 최후의 보루입니다. 단순한 정보 나열을 넘어, 전세사기 예방을 위한 실질적인 리스크 분석 방법을 담았습니다. 등기부등본 보는 법의 핵심인 표제부, 갑구, 을구를 완전 해석하고, 위험 신호 포착 체크리스트까지 확인해보세요.

1. 등기부등본은 4번 확인이 기본

등기부등본은 거래의 순간에도 변동될 수 있는 실시간 정보입니다. 안전한 거래를 위해 최소 4번의 등기부등본 확인이 필수적입니다.

• 계약 전 (가계약 전): 매물 확인 단계에서 1차 확인 (리스크 사전 점검)

• 계약 당일 (계약금 지급 직전): 계약 체결 직전 2차 확인 (최초 확인 시점 이후 변동 여부 확인)

• 중도금 지급 기일 

• 잔금일 당일 (잔금 지급 직전): 가장 중요. 잔금 지급 직전 3차 확인 (소유자가 잔금을 받아 다른 빚을 갚기로 했다면, 근저당 말소 여부를 확인해야 합니다. 만약 근저당권자가 법무사에게 위임했다면 말소 서류 확인 필수).

• (임대차의 경우) 전입신고 및 확정일자 부여 다음날: 등기부 최종 확인 (거래가 안전하게 종료되었는지 사후 확인)

그럼, 무엇을 어떻게 확인해야 할까요?

2. [표제부] 부동산의 신분증 : 기본 정보 일치여부 확인

표제부는 부동산 자체의 물리적 현황을 기록한 부분으로, 계약하려는 부동산과 등기부상의 정보가 일치하는지 확인하는 것이 가장 기본이고, 가장 중요합니다.

✔️소재지번 및 건물내역 대조: 계약서의 주소, 층수, 면적 등이 등기부등본과 100% 일치하는지 확인해야 합니다. 주소가 다르면 확정일자의 효력이 부인될 수 있어 보증금 회수에 치명적입니다.

✔️대지권 유무 및 별도등기 확인: 집합건물(아파트, 다세대주택)의 경우, 토지에 대한 권리인 '대지권'이 표시됩니다. 여기에 '별도등기 있음' 문구가 있다면 건물과 별개로 토지에 대한 권리 관계가 설정되어 있다는 뜻이므로, 토지 등기부등본을 추가 확인하여 권리의 제한이 있는지 반드시 살펴야 합니다. 

3. [갑구] 소유권의 변천사 :  전세사기 위험 신호는 여기서 확인

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하며, 진정한 소유자를 파악하고 소유권에 걸린 제한 사항을 확인할 수 있는 부분입니다.

✔️현재 소유자 최종 확인: 순위번호 마지막에 기록된 사람이 현재 소유자이며, 계약 시 임대인(매도인)의 신분증과 등기부등본상의 성명 및 주민등록번호를 대조해야 합니다.

✔️소유권 제한 권리(위험 요소) 완전 해석: 갑구에 기록된 다음 권리들은 소유권을 제약합니다. 이는 경매로 이어질 수 있는 전세사기의 명백한 위험 신호이니 꼭 확인하세요.

• 가등기: 소유권 이전 청구권을 미리 확보한 것으로, 본등기가 되면 그 사이의 소유권 변동(임대차 포함)은 무효가 될 수 있습니다. 매우 위험합니다.

• 압류/가압류/경매개시결정: 소유자의 채무 때문에 부동산이 법적 강제 처분 위기에 놓여 있음을 뜻합니다. 이미 경매 절차가 시작된 상태일 수 있습니다.

• 신탁등기: 소유권이 신탁회사로 이전된 상태입니다. 임대인은 신탁회사가 아니므로, 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의나 위임장 없이 계약하면 무효가 될 수 있습니다. 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.

• 임차권등기명령: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 신청한 기록입니다. 소유자의 경제적 상황이 극도로 불안정함을 보여주는 결정적인 신호입니다. 

4. [을구] 빚과 담보의 기록: 보증금 회수를 위한 중요 정보

을구는 소유권 외의 권리, 즉 부동산을 담보로 한 채무(대출) 관계를 보여줍니다. 전월세 계약에서 보증금 회수와 직결되는 가장 민감하고 핵심적인 정보입니다.

✔️근저당권 (대출 규모 파악): 금융기관이 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 설정하는 권리입니다.

• 채권최고액: 실제 대출액보다 120%~130% 높게 설정됩니다. 채권최고액을 기준으로 선순위 채권 규모를 계산해야 합니다.

• 전세 보증금 안전 계산: 선순위 채권최고액 + 내 보증금 합산액이 해당 부동산의 실제 시세 대비 60~70% 이하여야 비교적 안전합니다. 이 비율을 넘어서면 깡통전세 위험이 있습니다.

✔️전세권 설정: 임차인이 전세금을 주고 부동산을 사용할 수 있는 권리를 등기한 것입니다. 확정일자와 유사한 대항력을 부여합니다.

✔️순위번호의 절대성: 을구에 기록된 모든 권리는 순위번호에 따라 우선순위가 결정됩니다. 순위번호가 빠를수록 경매 시 먼저 배당을 받습니다. 임차인(세입자)의 확정일자는 을구에 기록된 권리들과 우선순위를 다투게 되므로, 계약 전에 선순위 채권 규모를 철저히 분석해야 합니다.

5. 복잡한 부동산 계약, 슈가체크로 안심하고 진행하세요

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