소액임차인 최우선변제금이란? 전세보증금을 지키는 ‘최소한’의 안전장치

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁
“최소한의 안전장치인만큼, 꼼꼼히 확인하세요.”

소액임차인 ‘우선변제권’은, 주택이 경매·공매로 넘어간 경우 임차인(전세·월세 보증금 보유자)이 다른 담보권자(은행 등)보다 우선하여 일정액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 소액의 기준은 2026년 현재 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하입니다. 이 조건에 맞는 임차인은 최대 5,500만 원까지 최우선변제가 가능합니다. 단, 기준일은 '입주 시점'이 아닌 등기부상 '최초 근저당 설정일'임을 반드시 확인해야 합니다.

1. 소액임차인 우선변제권, ‘이 돈만큼은 먼저 돌려받는다’라는 뜻

소액임차인 우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인을 보호하기 위한 법적 장치입니다. 제일 먼저 돌려받는다고 해서 ‘최우선변제권’이라고도 하죠. 하지만 모든 임차인이 보호받는 것은 아니고, 

• 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있어야 합니다.

• 보증금이 지역별 기준 금액 이하일 것: 보증금이 법에서 정한 기준 안에 들어와야 합니다.

• 경매 개시 전에 대항력을 갖추고 있을 것: 경매 개시 결정 등기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 확정일자를 받아두어, 경매 절차가 끝날때까지 유지돼야 합니다.

2. 지역별 소액보증금 및 변제 금액: 기준일은 ‘근저당권 설정일’

소액임차인으로 인정되면, 보증금 전액이 아니라 법에서 정한 일정 금액까지만 최우선으로 변제받습니다. 소액임차인 기준 금액과 변제 한도는 주택임대차보호법 시행령에서 정해지고, 주기적으로 조정됩니다.

👉지역별 소액임차인 범위 안내 보러가기 (인터넷 등기소) 

📌 주의하세요. 이때 기준일은 계약일, 입주일이 아닙니다! 기준일은 등기부등본상 ‘최초 근저당권(은행 대출 등) 설정일’입니다.

• 예시: 2025년에 계약했더라도, 내가 들어갈 집에 2015년에 설정된 은행 대출이 있다면? 2015년 당시의 소액임차인 기준이 적용됩니다. (당시 서울 기준은 보증금 9,500만 원 이하, 변제금 3,200만 원)

• 따라서 등기부등본을 볼 때 가장 먼저 설정된 담보권의 날짜를 확인하는 것이 '진짜' 내 보증금을 계산하는 핵심입니다.

3. 소액임차인 요건이 맞아도 다 돌려받지 못하는 이유

소액임차인 제도는 보증금을 전부 지켜주는 제도가 아니라, ‘최소한의 생계 보호를 위한 금액만 먼저 돌려주는 제도’라는 걸 잊지 말아야 합니다. 예를 들어 보증금이 8천만 원인데, 최우선변제금 한도가 3천만 원이라면 

•  3천만 원만 우선 보호되고

• 나머지 5천만 원은 근저당 등 다른 채권과 경쟁해야 합니다.

또 주택의 경매낙찰가의 ½ 범위 안에서, 한도만큼 우선변제를 받는 구조이기 때문에

• 집이 2억에 팔렸다면, 1/2인 1억원 한도 내에서 변제를 받을 수 있는데

• 우선변제금 한도가 3천만원이었더라도

• 다가구 주택이나 오피스텔 등 소액임차인이 5명이었다면 이를 나눠받게 되어

• 2천만원 (1억원/5명) 밖에 받지 못하게 됩니다.

“내 보증금은 금액이 적어서 괜찮을거야”는 안 됩니다. 계약 처음부터, 집 전체의 권리 구조와 보증금 회수 가능성을 함께 봐야 안전합니다.

4. 계약 전에 반드시 확인해야 할 현실적인 체크포인트

소액임차인 최우선변제금은 집이 경매로 넘어갔을 때를 전제로 한 사후적인 보호 장치일 뿐, 계약 자체를 안전하게 만들어 주는 제도는 아닙니다. 따라서 임대차 계약 전에는 “최우선변제를 받을 수 있는지”보다, 처음부터 보증금이 위험하지 않은 구조인지를 점검하는 것이 훨씬 중요합니다.

계약 전에는 반드시 다음 사항을 종합적으로 확인하세요

• 보증금과 선순위 근저당·전세권 등을 모두 합했을 때 주택 시세 대비 위험한 구조는 아닌지

• 등기부상 권리관계가 단순하고 명확한지, 

• 계약 이후 추가 근저당 설정 가능성이 열려 있지는 않은지

• 체납된 국세·지방세로 인해 경매 시 보증금이 밀릴 가능성은 없는지 

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