가계약금부터 잔금까지｜부동산 계약금·중도금·잔금 Q&A 총정리
매수인·임차인이 계약 전에 반드시 알아야 할 돈의 흐름 💸
“문자로 한 약속도 계약이 되나요?”
“계약금은 꼭 10%여야 하나요?”
“중도금은 언제 주는 게 안전할까요?”
부동산 계약에서 돈이 오간다는 것은 계약의 성립 여부, 해제 가능성, 위약금 책임까지 왔다갔다 한다는 의미입니다. 계약 순서에 맞춰 오가는 돈의 흐름을 따라, 매수인(매매)과 임차인(전세·월세)이 꼭 알아야 할 내용을 Q&A로 정리했습니다.
Q1. 부동산 가계약, 문자나 통화만으로도 법적 효력이 있나요?
A. 네, 경우에 따라 법적 효력이 인정될 수 있습니다.
법원은 계약서 작성 여부보다, 실제로 계약의 핵심 내용에 대한 합의가 있었는지를 봅니다. 매물(주소·호수 등)이 특정되고, 금액에 합의했으며, “이 조건으로 진행하자”는 의사가 문자·통화·메신저 등으로 확인되고, 여기에 가계약금까지 오갔다면 정식 계약서가 없어도 계약 성립이 인정될 수 있습니다.
[매수인이라면] “본계약 전이니까 괜찮다”는 생각으로 가볍게 동의하거나 송금했다가, 계약 파기 시 책임을 지게 되는 경우가 적지 않으니 주의하세요.
[임차인이라면] 전세·월세 역시 동일합니다. 문자나 카톡은 가장 중요한 증거가 되므로, 가계약 단계일수록 표현을 신중하게 해야 합니다.
👉부동산 가계약, 문자나 통화만으로도 법적 효력이 있나요? 파기 시 반환 기준까지!
Q2. 가계약금은 소액만 보내도 문제가 될 수 있나요?
A. 네. 금액이 적다고 해서 책임도 작은 것은 아닙니다.
가계약금은 ‘받은 금액’이 아니라, ‘약정된 계약금의 일부’를 받은 것으로 해석될 수 있습니다. 예를 들어 가계약금이 500만 원이라도, 전체 계약금이 1억 원으로 합의되어 있다면 계약 파기 시 1억 원 기준으로 계약금 포기 또는 배액 반환 책임이 문제 될 수 있습니다.
[매수인·임차인 공통] 가계약 단계에서 송금을 해야 한다면, “본계약 불성립 시 전액 반환”, “예약금에 불과함” 등 조건을 명확히 남기지 않으면 분쟁 위험이 큽니다.
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Q3. 계약금은 보통 얼마로 정하나요? 10%가 법적으로 정해진 건가요?
A. 아닙니다. 계약금 10%는 관행일 뿐, 법에 정해진 비율은 아닙니다.
계약금은 5%, 3%, 심지어 1%로도 정할 수 있습니다.
중요한 건 계약금이 ‘얼마냐’보다, ‘그 돈이 어떤 역할을 하도록 약속됐느냐’인데요. 계약서에 계약금의 법적 성질이 ‘해약금’으로 규정되면 일정 조건 하에서 계약 해제가 가능하지만, ‘위약금’이나 ‘손해배상액의 예정’으로 규정되어있다면 ‘계약금 포기하고 깔끔히 끝내기’가 안 될 수도 있습니다. 계약금 반환 문제에 추가 손해배상까지 이어질 수 있죠.
[매수인이라면] 계약금 액수보다 계약금의 성질이 해제 가능성에 어떤 영향을 미치는지가 핵심입니다.
[임차인이라면] 전세 계약에서는 계약금이 작아도 보증금 규모가 크기 때문에, 계약 구조를 더 신중히 봐야 합니다.
👉“계약금 2배면 파기 가능?” 위약금·위약벌·손해배상 예정 차이 총정리
Q4. “계약금 2배만 물면 언제든 계약을 깰 수 있나요?”
A. 아닙니다. 민법 제565조의 해약금 규정은 ‘이행에 착수하기 전’까지만 적용됩니다.
이행에 착수했다고 보이는 경우에는 다음과 같은 상황이 있습니다.
중도금을 지급한 경우
잔금 대출을 신청하거나 실행한 경우
매도인이 기존 세입자에게 나가달라고 통보한 경우
임차인이 이사 날짜를 잡고 이사업체를 예약한 경우
매수인이 인테리어 견적을 받고 공사를 준비한 경우
계약은 했지만 아직 서로 아무 준비도 안 한 상태일 때만 계약금을 포기하는 방식으로 해제가 가능합니다.(매도인의 경우 배액반환) 이행 착수 이후에는 계약금 포기나 배액 반환으로 자유롭게 해제하기 어렵고, 채무불이행에 따른 손해배상 문제로 넘어갈 수 있습니다.
[매수인·임차인 공통] “아직 본격적으로 시작 안 했다”는 생각이 실제 법적 판단과 어긋나는 경우가 많아 주의해야 합니다.
Q5. 계약서에 ‘위약금’이 있으면 무조건 그 금액을 내야 하나요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다.
계약서에 기재된 위약금이 손해배상액의 예정(민법 제398조)인지, 위약벌인지에 따라 법적 효과가 달라집니다. 손해배상액의 예정이라면 과도한 경우 법원이 감액할 수 있고, 위약벌이라면 그 성격과 과도성에 따라 별도의 판단이 이루어집니다.
[매수인·임차인 공통] 특히 일방에게 과도하게 불리한 위약금 조항은 다툼의 여지가 있습니다.
Q6. 중도금 날짜는 어떻게 정하는 것이 가장 안전한가요?
A. 중도금은 계약이 실제로 실행 단계에 들어갔다는 대표적인 기준(이행착수)임을 기억하세요.
[매수인이라면] 등기부 권리관계 정리, 대출 가능 여부 등이 어느 정도 확인된 이후로 정하는 것이 안전합니다. 가능하다면 ‘근저당 말소 확인 후 지급’ 같은 조건부 중도금 특약을 두는 것도 방법입니다.
[임차인이라면] 전세 계약에서도 중도금 지급 전, 등기부 재확인과 보증금 보호 요건을 반드시 점검해야 합니다.
👉임대차계약 특약 설계 가이드: 법적 효력의 한계와 분쟁을 막는 실전 설정법
Q7. 계약금과 중도금을 같은 날 지급하는 특약도 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 이 경우 법적으로는 계약 직후 바로 이행에 착수한 계약으로 평가될 수 있어, 해약금 규정이 사실상 작동하지 않을 위험이 크니 주의하세요.
[매수인이라면] 계약을 되돌릴 여지가 거의 없어지는 구조이므로 신중해야 합니다.
[임차인이라면] ‘가볍게 잡아두는 계약’이라는 생각은 위험합니다. 사실상 확정 단계로 넘어간다고 보는 것이 안전합니다.
Q8. 중도금 없이 바로 잔금만 지급해도 법적으로 문제없나요?
A. 네, 법적으로는 가능합니다.
다만 중도금이 없는 구조에서는 계약금 이후 곧바로 잔금으로 넘어가기 때문에, 리스크가 잔금에 집중됩니다.
[매수인이라면] 잔금 지급 조건(등기 이전, 인도 가능 여부)을 계약서에 더 명확히 적어둘 필요가 있습니다.
[임차인이라면] 잔금 송금 전, 실제 입주 가능 상태인지 반드시 확인해야 합니다.
Q9. 잔금, 그냥 마지막에 내는 돈 정도 아닌가요?
A. 그렇지 않습니다. 잔금은 소유권 이전(매매) 또는 점유·입주 확정(임대차)이 동시에 이루어지는 중요한 시점입니다.
[매수인이라면] 잔금과 함께 등기 이전, 인도·명도가 맞물리며, 이후 분쟁은 명도·손해배상 문제로 이어지는 경우가 많습니다.
[임차인이라면] 잔금은 보증금 대부분을 의미하므로, 이후 되돌리기 가장 어려운 단계입니다.
가계약 → 계약금 → 중도금 → 잔금, 이 네 단계 중 어느 시점에서든 돈이 오가는 순간 계약은 생각보다 훨씬 무거워집니다. 말 한마디, 문자 한 줄, 소액 송금이 예상치 못한 법적 책임으로 이어질 수 있죠. 매번이 가볍지 않은 부동산 계약, 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터에서 안심하고 진행하세요.
공인중개사 자격을 보유한 대표변호사와 파트너 변호사, 전문 컨설턴트가 가계약의 효력 판단부터 계약 구조 설계, 계약금·위약금 분쟁 대응까지 매수인·임차인의 상황에 맞춰 실무 기준으로 자문합니다. 마지막까지 안전한 부동산 계약, 슈가스퀘어와 함께 하세요.
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