사기꾼 해부학 | 전세 사기 대응, 실제 사례로 보는 보증금 반환 전략
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1. 슈가스퀘어에 찾아오신 전세 사기 피해자 A님의 사례
임차인 A님은 임대인과 2년 전세계약을 체결한 후 갱신을 거절하고 퇴거를 준비했습니다. 그러나 임대인은 계약 기간 중 근저당권을 설정했고, 약속했던 보증보험도 가입하지 않았습니다. A님이 보증금 반환을 요구하자, 임대인은 연락을 피하며 등기 말소도 거부했습니다. 결국 A님은 전세 사기 대응을 위해 보증금 반환 소송을 제기했지만, 주소 불명 등으로 송달이 지연되고 있는 상황입니다.
2. 전세 사기 대응 절차
전세 사기 피해를 입은 경우, 보증금 반환을 위해 다음과 같은 절차를 밟습니다.
임차권 등기명령 신청 (임대인이 등기 결정문을 송달받지 않아도 등기가 됨)
→ 보증금 반환청구 소송 판결문 (임대인에게 송달이 되어야 함)
→ 강제집행
임차권 등기 명령 신청: 대항력을 유지하기 위한 필수 조치입니다.
보증금 반환 청구 소송: 실질적인 반환을 위해 반드시 판결을 받아야 합니다.
송달 지연 시 공시송달 신청: 임대인의 주소가 불분명한 경우, 법원에 초본 발급을 신청하고 공시송달을 통해 절차를 진행할 수 있습니다.
강제 집행 절차 활용: 임대차목적물(임차인이 살고 있는 집)에 강제집행을 신청하더라도, 집값 대비 전세금이 너무 높거나 부동산 시장이 불황일 때 집이 팔리지를 않아 채권(보증금) 회수가 어려울 수 있습니다. 임대인의 다른 재산을 대상으로 집행을 신청하거나, 임대인이 응하지 않으면 재산명시 및 채무불이행자 명부 등재를 통해 임대인을 압박할 수 있는데요. 채무불이행자 명부 등재 신청은 임대인을 신용불량과 같은 지위에 둡니다. 강제집행 방법 중 사안 해결에 맞는 방법을 선택하고 실행하는 것에도 전략이 필요합니다.
전세 사기에서 자주 물으시는 질문! 사기로 고소할 수 있을까?
Q. 임대인은 계약 당시 보증보험 가입 여부에 가입되어 있다고 했으나, 미가입되어 있었습니다. 이것을 사기로 고소할 수 있나요?A. 형사 고소할 수도 있지만 그 경우에도 보증금 회수가 어려운 건 임대차보증금 반환 청구와 매한가지라는 딜레마가 있습니다.
3. 전세 사기 예방 체크리스트
전세 사기는 교통사고같은 것입니다. 하지만 다음 사항을 점검한다면, 리스크를 줄일 수 있습니다.
전세가율 확인: 매매가 대비 전세가가 지나치게 높으면 리스크가 큽니다.
보증보험 가입 여부 명확히 기재: 보험가입 회사, 번호 등을 명확하게 받으세요.
확정일자 및 전입신고 완료: 임차인의 기본 권리 확보를 위한 필수 조치입니다.
4. 내 소중한 보증금, 법으로 지키세요
보증금의 회수가 가장 중요한 A님과 같은 입장이라면
A님처럼 할 수 있는 조치들을 통해 대항력을 확보하는 게 우선입니다.
또 때로는 All or Nothing 원칙보다는 타협을 통해 최대한의 보상을 찾아가는 것이 현실적일 수 있습니다. 8-90퍼센트일지라도 일부라도 회수해서 받거나, 임차권등기명령으로 대항력 유지 요건이 확보된 후에는 다른 곳으로 이사갈 수 있는 계약금이라도 받아 먼저 이사하거나, 가능하다면 소송까지 가지않고 해결할 수 있으면 더욱 좋겠죠.
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