계약이 깨졌는데 복비를 내라고요? 부동산 계약 파기 시 중개보수의 모든 것

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁

“억울한 중개보수 지출, 특약과 협의를 통해 충분히 막을 수 있습니다”

매수자나 임차인의 단순 변심으로 계약이 무산되었을 때, 집주인(매도인·임대인)은 내 잘못도 아닌데 중개보수를 내야 하나 싶습니다. 하지만 법적으로 중개보수는 ‘계약 성립’ 시점에 발생하기 때문에, 당사자의 변심으로 인한 계약 파기였다고 하더라도 중개사는 중개보수를 받을 권리가 있습니다.

이 글에서 매매와 임대차를 통틀어, 억울한 중개보수 지출을 막기 위한 실무 대응법과 특약 전략을 안내합니다.

Q. 상대방이 계약을 파기했는데, 저도 중개보수를 내야 하나요?

A. 네, 법적으로는 중개사의 과실이 없다면 계약 당사자 모두에게 지급 의무가 있습니다.

“세입자가 갑자기 안 들어오겠다고 해서 계약금을 몰취했는데, 중개사님이 수수료를 달라고 하시네요. 제가 내는 게 맞나요?” 매매든 임대차든, 부동산 현장에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁중 하나입니다.

우리 법은 중개사가 계약서를 작성하고 확정하는 ‘중개행위의 완성’을 마쳤다면, 그 이후에 발생하는 당사자들 간의 변심은 중개사의 책임이 아니라고 봅니다. 즉, 중개사는 자기 할 일을 다 했으니 수수료를 받을 권리가 있다는 거죠. 하지만 실무에서는 이 상황을 ‘법대로’ 처리하기보다, 상황에 맞는 지혜로운 협의를 거치는 것이 관례입니다.

🤔 반대로 계약을 파기한 매수자·임차인은 어떨까요?

계약을 깬 당사자라면 상황은 좀 더 엄격합니다. 이미 매도인이나 임대인에게 계약금을 몰취(위약금으로 포기) 당해 경제적 타격이 큰 상태겠지만, 이와 별개로 중개보수 의무도 그대로 남습니다. 현행법상 계약 파기의 원인을 제공한 쪽이 중개사의 서비스 대가를 부정하기는 매우 어렵습니다. 간혹 "계약금까지 포기했는데 수수료는 좀 봐달라"고 요청하기도 하지만, 중개사가 법대로 청구한다면 지급할 수밖에 없습니다.

나는 잘못한 게 없는데, 복비를 내야 할까요?

계약이 파기된 것도 억울한데, 당연하다는 듯 날아온 중개보수 청구서 때문에 더 답답하신가요? 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터의 공인중개사 자격을 보유한 대표 변호사와 전문 컨설턴트가 현실적인 감액과 협의를 이뤄드립니다. 지금 당장 중개사와의 실랑이가 부담스럽다면, 부동산 실무 전문가의 도움을 받아보세요. 

더 알고싶으신가요? 

1. 매매와 임대차, 원리는 똑같아요

• 매매 계약: 매수인이 계약금을 포기하고 파기하더라도, 중개사는 보수를 청구할 수 있습니다. 한 중개인이 매도인과 매수인 모두를 중개했다면 매도인과 매수인 모두에게 보수를 청구할 수 있죠. (반대로 매도인과 매수인의 중개인이 다르다면, 각 중개인은 자신의 의뢰인으로부터 보수를 받습니다.)

• 임대차 계약: 임차인이 입주 전 계약을 파기한 경우에도 중개사는 임대인(집주인)과 임차인 모두에게 보수를 청구할 권리가 생깁니다. 중개사는 계약이라는 결과를 만들어냈고, 그 이후의 파기는 중개사의 통제 범위를 벗어난 당사자들의 선택이기 때문입니다.

2. 실무에서 통용되는 합리적 조정 방법

법은 그렇지만, 집주인 입장에서는 새로운 사람을 다시 구해야 하는 번거로움이 생겼는데 수수료까지 내는 것이 무척 억울합니다. 그래서 보통 다음과 같이 협의합니다.

• 위약금으로 충당: 상대방의 변심으로 받은 계약금(위약금) 중 일부를 중개 보수로 활용합니다.

• 다음 계약과 연계: 중개사님이 새로운 매수자나 임차인을 빨리 찾아주는 조건으로, 이번 파기 건의 수수료는 면제하거나 대폭 감액해달라고 협의하는 것이 현장의 관행입니다.

• 파기 당사자 책임: 계약을 깬 쪽에서 미안함의 표시로 상대방의 중개보수까지 대신 부담하는 경우도 있습니다.

👉“계약금 2배면 파기 가능?” 위약금·위약벌·손해배상 예정 차이 총정리

3. 중개보수를 절대 안 내도 되는 경우

물론 예외는 있습니다. 중개사에게 잘못이 있을 때입니다.

• 계약할 때 말했던 집 상태와 실제가 너무 다르거나(허위 매물 및 설명 오류),

• 등기부상 권리관계를 제대로 확인해주지 않아 계약이 깨진 경우라면

  수수료를 낼 필요가 전혀 없습니다.

👉허위 매물 때문에 계약도 못 했는데, 중개보수를 내야 하나요? 중개보수 지급 기준 총정리

4. 계약서부터 잔금까지, 실무를 아는 전문가 자문

부동산 거래는 계약서 작성부터 실제 잔금(또는 입주)이 마무리될 때까지 변수가 참 많습니다. 특히 계약 파기와 같은 돌발 상황에서는 법리와 실무 관행을 모두 알아야 불필요한 비용 지출을 막을 수 있죠. 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 실제 중개 현장에서의 풍부한 경험을 토대로, 의뢰인의 방패가 되어드립니다.

• 공인중개사 자격 보유 변호사의 정밀한 특약 설계

• 매매, 전세, 월세 등 모든 거래 유형의 권리분석 및 리스크 관리

• 계약 파기 시 발생하는 위약금 분쟁 및 중개보수 조정 자문

부동산 거래 서비스는 의뢰인의 자산을 끝까지 책임지는 서비스여야합니다. 계약 전반에 대해 확신이 서지 않는다면, 중개 실무와 법률을 모두 꿰뚫고 있는 슈가스퀘어의 전문가들과 상의해 보세요.

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