허위 매물 때문에 계약도 못 했는데, 중개보수를 내야 하나요? 중개보수 지급 기준 총정리

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁

“중개보수는 중개가 완성됐을 때 내는 거예요.”

부동산 매물을 보러 갔다가 설명과 전혀 다른 조건에 실망하신 적 있으신가요? 계약이 성립되지 않은 허위 매물의 경우, 원칙적으로 중개보수를 지급할 의무가 없습니다. 중개보수는 ‘중개의 완성’을 대가로 하기 때문인데요. 허위 매물의 기준과 계약 무산 시 대응법, 그리고 부당한 수수료 요구로부터 내 권리를 지키는 실무 팁을 안내합니다.

Q. 허위 매물로 인해 계약이 무산된 경우에도 중개보수를 내야 하나요?

A. 아니요! 계약이 성립되지 않았다면 원칙적으로 중개보수를 낼 필요가 없습니다.

기대감을 안고 방문했는데 “사실 가격이 올랐다”, “이미 나간 집인데 다른 집을 보여주겠다”는 말을 들으면 허탈하죠. 심지어 계약 진행 단계까지 갔다가 중요한 정보가 거짓임을 알고 무산됐는데도 중개사 측에서 “수고비라도 달라”고 요구하면 무척 당황스럽고요. 

하지만 중개보수는 ‘집을 구경시켜준 대가’가 아니라, 법적으로 ‘계약이 완성’되었을 때 발생하는 비용입니다. 계약서 도장을 찍지 않았고, 가계약조차 실질적으로 성립된 것이 아니라면 중개보수를 청구할 법적 근거가 없습니다.

허위 매물로 인한 계약 무산, 부당한 수수료 요구까지 받으셨다면

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 공인중개사 자격을 보유한 대표변호사와 전문 컨설턴트가 많은 실무 경험을 토대로 문제를 해결합니다. 억울한 비용 부담과 허위 매물 피해, 실제 중개 현장을 누구보다 잘 아는 전문가들이 여러분의 상황을 깔끔하게 정리해 드릴게요. 

더 알고싶으신가요?

1. 중개보수는 ‘결과’에 대한 보상

중개사가 아무리 멀리서 왔다고 해도, 하루 종일 집을 수십 채 보여주었어도 계약이 성사되지 않았다면 보수를 청구할 수 없습니다.

• 우리 법은 중개보수를 중개행위의 ‘완성’에 대한 대가로 보거든요.

• 즉, 매매나 임대차 계약서가 정상적으로 작성되고 날인되지 않았다면 “고생했으니 수수료 달라”는 말은 법적 설득력이 부족합니다.

중개보수는 계약이 완성됐을 때, 공인중개사법에 따라 당사자 간에 정한 시기에 냅니다. 따로 시기에 대한 약정을 하지 않았다면 잔금일에 내고요.

👉부동산 중개보수, 누가 언제 얼마나 내나요?｜복비 기준부터 협의 가능 여부까지

2. 어떤 경우를 ‘허위 매물’이라고 할까?

아래와 같은 상황이라면 중개사의 책임을 물을 수 있는 허위 매물일 가능성이 큽니다.

• 유령 매물: 광고에는 분명히 있었는데, 가보니 “방금 나갔다”며 아예 볼 수 없는 경우.

• 조건 왜곡: 가격, 면적, 층수 등 결정적인 정보가 광고와 실제가 판이한 경우.

• 하자 은폐: 중대한 결함(누수, 결로, 소송 중인 매물 등)을 숨기고 정상 매물인 것처럼 유도한 경우. 이처럼 중개사가 신의칙상 의무를 어기고 잘못된 정보를 줬다면, 계약 무산의 책임은 전적으로 중개사 측에 있습니다.

👉부동산 매물 방문 전 반드시 확인해야 할 체크포인트｜허위매물·가짜 중개인 구별법

3. 억울하게 보수를 내야 할 상황이 생길 수도 있나요?

모든 계약 무산이 중개보수 면제로 이어지는 건 아닙니다. 핵심은 누구의 책임인가입니다.

• 매물 정보는 완벽했는데 내 마음이 바뀌어(단순 변심) 계약을 파기했다면, 이미 진행된 중개 단계에 따라 일정 부분 보수 문제가 발생할 수 있습니다.

• 하지만 허위 매물처럼 중개사의 잘못으로 판이 깨졌다면 이야기가 완전히 달라지죠. 이럴 땐 오히려 중개사 측의 과실로 입은 손해(교통비, 기회비용 등)에 대해 배상을 논의해야 할 수도 있습니다.

💡 잠깐! 매수인의 ‘단순 변심’으로 계약이 깨졌다면?

허위 매물 사건과 별개로, 정보는 정확했는데 매수인이 마음을 바꿔 계약을 파기(단순 변심)하는 경우도 있습니다. 이때 많은 분이 ‘계약이 안 됐으니 중개보수도 안 내겠지?’라고 생각하시는데요.

• 법적 원칙: 중개사의 과실 없이 당사자 사정으로 계약이 해제된 경우에도, 중개보수는 내야합니다. 매도인과 매수인 양쪽 모두가요.

• 실무적 팁: 매도인 입장에서는 집도 못 팔았는데 수수료까지 내면 억울할 수 있죠. 그래서 보통은 매수인이 포기한 계약금(위약금) 범위 내에서 중개보수를 해결하거나, 중개사와 협의하여 금액을 조정하는 것이 관행입니다.

계약서 작성 시 ‘귀책 사유가 있는 쪽이 중개보수 쌍방분을 부담한다’는 특약을 넣어두면 이런 억울한 상황을 미리 방지할 수 있습니다.

👉부동산 가계약, 문자나 통화만으로도 법적 효력이 있나요? 파기 시 반환 기준까지!

4. 허위 매물 대응, 이것만은 꼭 챙기세요!

감정적으로 대응하기보다 차분하게 증거를 모으는 것이 우선입니다.

• 광고 캡처: 내가 보고 간 매물의 원래 조건이 적힌 광고 화면이나 문자.

• 진술 기록: 조건이 다르다는 점을 인정한 중개사와의 대화 녹취나 메시지.

• 무산 경위: 왜 계약을 진행할 수 없었는지에 대한 객관적인 정황. 이런 자료들이 있다면 부당한 수수료 요구나 추후 발생할 수 있는 분쟁에서 강력한 방패가 됩니다.

5. 허위 매물 걱정 없는 안전한 부동산 거래

허위 매물로 인해 시간과 감정을 낭비하고 나면, 누굴 믿고 거래해야하나 싶죠. 소중한 자산이 오가는 일인 만큼, 운에 맡기기보다 검증된 전문가와 함께 하는 것이 확실합니다. 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터에서는 허위 매물과 부실 권리분석을 원천 차단하는 부동산 거래 안전 서비스를 받아보실 수 있습니다.

• 현장과 법률의 결합: 슈가리얼티 부동산중개법인을 통해, 허위 매물 없는 투명한 매물을 직접 선별하고 중개 서비스를 제공합니다.

• 철저한 검증: 공인중개사 자격을 보유한 변호사가 계약서 검토, 권리관계 확인, 등기 현황 분석을 직접 진행하여 혹시 모를 위험 요소를 미리 제거합니다.

• 통합 컨설팅: 부동산 전문 컨설턴트가 계약서 한 장에 담긴 세무 리스크와 등기 절차까지 종합적으로 자문하여, 의뢰인은 결정에만 집중할 수 있는 환경을 만듭니다.

슈가스퀘어는 매물 선정부터 최종 잔금 처리까지, 모든 단계를 법률적으로 보호받는 가장 안전한 부동산 거래로 완성합니다. 지금 고민하고 있는 그 매물, 슈가스퀘어와 함께 확인하는 것부터 시작해 보시는 건 어떨까요?

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