“주거 가능” 믿고 샀는데 취소 불가? 생활형숙박시설 대법원 판결 핵심정리

생활형숙박시설 분양, “주거 가능” 믿었는데 취소 불가능?

대법원(2025다217022)은 생활형숙박시설(생숙)을 주거용으로 사용할 수 있다고 믿고 분양계약을 체결했더라도, 그 사정만으로는 계약 취소를 인정하기 어렵다는 판결을 내놓았습니다.

최근 생활형숙박시설을 둘러싼 분쟁이 계속 증가하고 있죠. 분양 당시 “실거주 가능”이라는 설명이나 홍보를 믿고 계약을 체결했지만 이후 주거용 사용이 어렵다는 사실을 알게 되면서 계약 해제나 취소를 고민하는 사례가 많아졌습니다. 특히 정부 규제 강화로 인해 이러한 갈등은 더욱 확대되는 추세인데요.

문제는 상당수 수분양자들이 주거 목적 사용을 전제로 계약을 체결했음에도 불구하고 이를 이유로 계약을 취소하기 쉽지 않다는 점입니다. 계약서에 기재된 용도와 법적 성격이 어떻게 해석되는지에 따라 결론이 달라지기 때문입니다.

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사건의 핵심 쟁점, “주거 가능 착오”는 계약 취소 사유가 될까

이 사건의 핵심은 수분양자들이 주장한 ‘주거 가능성에 대한 착오’가 법적으로 계약 취소사유가 되는지 여부였습니다.

수분양자들은 분양 과정에서 “실거주 가능”이라는 설명을 신뢰했기 때문에 계약 자체가 착오에 의해 이루어졌다고 주장했습니다.

반면 시행사 측은 계약서와 확인서를 근거로 해당 시설이 생활형숙박시설이라는 점과 주거용 사용이 제한된다는 점이 명확히 고지되어 있었다고 주장했죠. 결국 쟁점은 단순한 기대나 오해를 넘어 법적으로 보호되는 착오인지 여부였습니다.

이처럼 분양계약에서 해제나 취소가 인정되기 위해서는 단순한 불만이나 기대와는 다른 법적 기준이 요구됩니다.

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대법원 판단, “계약서”에 명시됐다면 취소 어렵다

대법원은 결국 계약 취소를 인정하기 어렵다는 판단을 내렸습니다.

분양 과정에서 ‘주거’라는 표현이 일부 사용되었다는 점은 인정했지만 동시에 계약서와 확인서를 통해 해당 건물이 숙박시설이며 주거용 사용이 제한된다는 사실이 충분히 고지되어 있었다고 본 것입니다.

특히 계약서에 생활형숙박시설임을 인지한다는 내용이 포함되어 있었다면 수분양자의 기대만으로는 법적으로 보호되는 착오로 보기 어렵다는 점을 분명히 했습니다. 결국 계약 해석에서는 홍보 문구보다 서면 계약 내용이 우선한다는 원칙이 다시 한 번 확인된 것입니다.

구체적으로 대법원은 이 판결에서 동기의 착오가 취소 사유가 되려면,

1. 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하여야 하고,

2. 착오가 법률행위 내용의 중요부분에 관한 것이어야 하며,

3. 동기가 상대방에 의해 유발된 경우에는 표시 없이도 취소 가능하다

는 법리를 전제로 이 사건에서는 그러한 동기가 피고에게 표시되었다는 사정을 찾기 어렵다고 판단하였습니다. (민법 제109조 참조, 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025다217022 판결)

나아가 계약 해제나 손해배상 문제는 위약금, 손해배상 예정 조항과도 긴밀하게 연결되기 때문에 계약 구조 전체를 함께 검토해야 합니다.

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이번 판례, 내 계약에도 적용될 수 있을까?

이번 판결은 현재 진행 중인 다른 생활형숙박시설 분양 분쟁에도 중요한 기준이 될 수 있습니다. 특히 계약서에 용도 제한이 명확히 기재되어 있다면 단순히 “주거 가능하다고 들었다”는 사정만으로 계약 취소를 인정받기는 쉽지 않습니다.

다만 모든 사안이 동일하게 판단되는 것은 아닙니다. 분양 과정에서의 설명 방식이나 계약 체결 경위, 고지의 정도에 따라 기망이나 착오 유발 여부가 다르게 평가될 여지도 있기 때문입니다. 따라서 현재 상황이 판례와 동일한 구조인지부터 정확히 확인하는 과정이 필요합니다.

실제 대응에서는 계약 취소 및 해제 가능성뿐 아니라 소송 전략과 증거 구성까지 함께 설계되어야 현실적인 결과로 이어질 수 있습니다. 법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 의뢰인의 입장에서 계약 구조를 분석하고, 현실적인 해결 방향을 함께 모색해드립니다.

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