중대한 위반 아니어도 계약 해제 가능! 최신 대법원 판례로 보는 분양계약 해제 기준

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁

“분양계약에서 약정해제조항에 해당하는 일이 발생했다면, 그 일의 중대성과 관계없이 계약을 해제할 수 있다는 대법원 판례가 나왔습니다.”

최근 대법원(2025다215248)이 아파트·오피스텔은 물론, 생활숙박시설(생숙)이나 지식산업센터(지산) 분양계약 해제를 원하는 수분양자들에게도 의미 있는 판결을 내놓았습니다. 핵심은 이겁니다. 분양계약서에 해제 사유로 명시해둔 일이 발생했을 때, 그 일의 중대성을 따질 것 없이 ‘문언 그대로’ 계약을 해제할 수 있다는 겁니다.

그동안 분양계약 분쟁에서는 약정해제조항이 존재하더라도 “위반 사항이 중대하지 않다”, “계약 목적은 여전히 달성 가능하다”는 매도인 측(시행사)의 주장에 가로막혀, 해제가 쉽게 인정되지 않는 경우가 적지 않았는데요. 이번 판례가 이러한 흐름에 분명한 선을 그었습니다. 

이 글에서 해당 판례를 자세히 살펴보고, 앞으로 분양계약 해제 판단 기준이 어떻게 달라질 지 짚어봅니다.

1. 분양 계약 해제, 해제 조항이 있어도 무용지물?

분양 계약을 체결할 때 계약서에는 보통 약정해제 조항이 포함됩니다. 문제가 발생했을 때, 일정한 조건 하에 매수인이 계약을 해제할 수 있도록 미리 정해 두는 조항입니다.

대표적으로는 입주 지연이나 공사 진행과 관련해 ‘입주 예정일로부터 3개월이 경과할 때까지 준공되지 않을 경우 (해제가 가능하다)’ 같은 문구가 들어가기도 하고, 생활숙박시설(생숙)이나 지식산업센터(지산) 분양계약에서 자주 문제 되는 사용 승인, 용도 제한, 운영 방식 변경 역시 약정해제 사유로 규정하는 경우가 많습니다. 

그럼에도 불구하고 분양계약 해제를 둘러싼 분쟁이 반복되는 이유는, 해제 조항에 해당하는 일이 생기더라도 매도인(시행사)측에서 “그 정도 사정으로는 계약을 해제할 수 없다”,“계약 목적은 여전히 달성 가능하지 않느냐”는 주장을 펼치기 때문인데요. 실제로 실무에서는 수분양자가 주장하는 약정해제 사유가 ‘충분히 중대한지’를 따지는 경우가 적지 않았고, 그 결과 계약서에 해제 조항이 존재함에도 불구하고 해제가 부정되는 사례들이 누적되어 왔습니다. 

이번 대법원 판결도 같은 문제를 안고 있었습니다. 

2. 사건의 쟁점: ‘어느 정도로 심해야’ 해제 조건에 맞을까?

이번 대법원 판결은 그동안의 혼란을 정면으로 다뤘습니다. 사안은 오피스텔 분양계약이었고, 계약서에는 다음과 같은 조항이 포함되어 있었습니다. 

“매도인의 귀책사유로 매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다.”

실제로 매도인이 법 제9조에 따른 시정명령을 받았고, 수분양자들은 계약서에 근거해 계약 해제를 주장했는데요. 하급심에서는 “시정명령의 내용이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 위반은 아니다”라는 이유로 해제를 인정하지 않았습니다. 

이에 수분양자들이 대법원에 상고 하면서,

“계약서에 명시된 해제 사유가 발생했더라도, 그 위반이 ‘중대하지 않다’는 이유로 계약 해제를 제한할 수 있느냐?”

라는 쟁점에 대해 대법원의 판단을 구하게 되었고, 대법원이 결론을 내린 것이죠.

3. 대법원의 판단: 약정해제는 ‘문언 그대로’ 해석해야 한다

대법원은 하급심 판단을 뒤집으며, 약정해제 조항 해석에 관한 분명한 원칙을 제시했습니다. 대법원이 말하는 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 계약에서 해제 사유를 구체적으로 약정한 경우, 해제 가능 여부는 원칙적으로 그 약정 내용에 따라 판단해야 한다.

• 약정해제 조항의 문언이 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의미를 존중해야 한다.

• 법원이 해제 사유에 대해 ‘그 위반이 충분히 중대한지’와 같은 추가 요건을 덧붙이는 것은 허용되지 않는다.

이번 사건에서 계약서가 이미 ‘시정명령을 받은 경우’를 해제 사유로 명확히 규정하고 있었기 때문에, 시정명령의 내용이 경미한지 중대한지를 다시 따질 필요가 없다고 본 것입니다. 이는 약정해제 조항을 형식적인 문구가 아니라, 실제로 작동하는 권리 규정으로 본 판결이라고 평가할 수 있습니다.

4. 약정해제 조항, 지금 단계에서 무엇을 점검해야 할까?

이제 수분양자들은 분양계약서에 적힌 약정해제 조항을 ‘있어도 소용 없을 문구’가 아니라 실제로 행사할 수 있는 권리로 볼 수 있게 되었습니다. 이는 아파트뿐 아니라 생숙(생활숙박시설), 지산(지식산업센터) 분양계약을 체결했거나 앞두고 있는 수분양자에게도 동일하게 적용되는 기준입니다. 

특히 분양계약을 앞두고 있는 수분양자라면 계약서에 적힌 해제 사유가 추상적인지, 아니면 이번 판례처럼 구체적으로 특정되어 있는지를 이전보다 훨씬 중요하게 살펴볼 필요가 있습니다. 해제 사유가 명확하게 약정되어 있고, 그 사유가 실제로 발생했다면, 매도인 측에서 주장하는 ‘중대성’이나 ‘계약 목적 달성 가능성’이 더 이상 결정적인 방어 논리가 되기 어렵기 때문입니다.

물론 이 판례가 모든 분양계약 해제를 자동으로 보장해 주는 것은 아닙니다. 해제 조항의 문언이 어떻게 구성되어 있는지, 귀책사유가 누구에게 있는지, 해제 시 분양대금 반환이나 위약금 조항은 어떻게 설계되어 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 계약서 구조를 어떻게 읽고, 어떤 논리로 해제권을 행사하느냐는 여전히 분쟁의 핵심입니다. 

5. 이번 판례, 내 계약에도 적용될 수 있을까?

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 다수의 분양계약 해제와 분양대금 반환 사건을 다뤄오면서, 약정해제 조항의 해석과 귀책사유 판단을 중심으로 실질적인 성과를 쌓아왔습니다. 생활숙박시설(생숙), 지식산업센터(지산)등의 공사지연, 입주 불능, 계약 내용과 다른 분양 조건과 같은 다양한 유형의 분쟁에서 계약 해제와 분양대금 반환을 이끌어낸 경험은, 이번 대법원 판례가 보여준 법리와도 맞닿아 있습니다. 

최근 생활숙박시설(생숙) 분양계약 해제, 지식산업센터(지산) 분양계약 해제와 관련한 분쟁이 잦은 만큼, 이번 대법원 판례가 내 계약에도 적용될 수 있는지 꼼꼼한 검토가 필요합니다. 분양계약을 해제할 수 있을지 고민되시거나, 계약서에 있는 해제 조항이 실제로 작동할 수 있는지 궁금하시다면 계약서 문구부터 차분히 점검해 보시기 바랍니다.

슈가스퀘어 부동산원스톱센터가 의뢰인의 입장에서 계약 구조를 분석하고, 현실적인 해결 방향을 함께 모색해드리겠습니다.

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