슈가성공사례 | 시공사가 공사중단해도 시행사가 책임! 분양계약 해제·대금 반환 승소

분양계약을 체결한 후 공사지연·준공지연이 발생하거나 심지어 공사가 중단되면, 계약 유지 여부부터 향후 손실까지 다양한 고민이 생깁니다. 특히 “지연의 책임이 누구에게 있는지”, “분양계약을 해제하면 중도금 대출금은 어떻게 되는지”, “계약서의 불리한 조항이 그대로 적용되는지” 같은 문제는 분양계약 분쟁에서 자주 있는 쟁점입니다. 최근 생활숙박시설(생숙)이나 오피스텔 등 부동산분양피해 사례에서도 동일한 문제가 반복적으로 일어나고 있죠.

이 글에서는 시공사의 공사지연에 대한 시행사의 책임을 입증하고, 분양대금 반환과 위약금까지 모두 인정받은 슈가스퀘어의 승소 사례를 살펴봅니다. 

1. 사건 개요 — 시공사 철수로 공사가 중단된 분양계약, 책임은 누구에게 있을까?

의뢰인 A님은 신축 분양 사업 시행사 B와 분양계약을 맺고, 계약금·중도금을 납부하며 입주를 기다리고 있었습니다. 그런데 시공사인 C가 공사를 중단하면서 약속한 입주 예정일이 3개월이나 지났고, 준공지연·사용승인지연 우려까지 커진 상황이었습니다. 공사가 재개될 기미도 보이지 않자  A님은 계약을 해제*하겠다고 통보했습니다. B와 쓴 계약서에 “B의 잘못으로 입주가 예정일로부터 3개월을 초과해 지연되면 A가 계약을 해제할 수 있다”고 되어있었거든요.

문제는 시행사 B의 반박이었습니다.

• 공사 중단은 시공사 C의 문제이지, 시행사 잘못이 아니다

• 계약을 해제한다면 시행사가 대납한 중도금 이자는 모두 A가 부담해야 한다

• 분양대금의 10%에 해당하는 위약금은 과도하니 감액되어야 한다

이는 분양계약 해제·대금 반환을 둘러싸고 수많은 수분양자들이 겪는 전형적 분쟁 구조입니다. 특히 생숙·생활숙박시설 분양에서 이런 공사중단·입주지연 문제가 빈번해 더욱 주의가 필요한 영역입니다.

이 사건에서 슈가스퀘어는 A님을 대리해 공사지연에 시행사 B의 책임이 있음을 인정받고, 분양대금 반환과 위약금까지 모두 인정받았습니다.

*해제: 계약의 효력을 소급적으로 없애는 것 (= 처음부터 없던 일이 되는 것)
vs 해지: 장래에 향해 계약을 종료하는 것 (=앞으로 계약의 효력이 끝나는 것)

2. 승소를 이끈 슈가스퀘어의 쟁점별 접근 방식

① 시공사의 공사 중단은 시행사의 책임!

시행사 B는 시공사 C의 철수로 공사가 중단되었으니 책임이 없다고 주장했는데요. 슈가 변호사는, 

• 시공사 선정·계약·감독은 시행사의 고유한 책임으로

• 도급계약 구조상 공사 중단의 위험은 시행사가 부담해야 하고

• 수분양자(A님)에게 시공사의 위험을 전가할 수 없음을 들어 B의 책임을 주장했습니다.

법원 역시 시공사의 공사 중단은 시행사 B의 책임 영역에 포함되는 사정이라고 보고, 분양계약 해제를 시행사 귀책으로 인정했습니다.

② 시행사가 내 준 중도금 이자, 수분양자가 다시 부담해야 할까?

시행사 B는 A님의 중도금 이자를 대납해왔는데, 계약서에는 “계약 해제 시 대납 이자는 계약자가 부담한다”고 되어있어, B는 자신들이 돌려줄 돈에서 이 이자만큼을 제하겠다고 주장했습니다. 슈가 변호사는

• 계약 해제의 잘못과 책임이 B에게 있는데도, 계약서를 그대로 적용하는 것이 불합리하고 책임 없는 A님이 이자 전부를 부담시키는 것은 형평에 맞지 않다는 점을 짚어

• 계약 조항 해석 시 귀책 여부·균형성·손해 배분의 공정성을 고려해야 함을 주장했습니다.

이에 법원도 계약 해제 원인을 따지지 않고 계약서대로 A님에게 이자를 내도록 하는 게 형평에 반한다는 판결을 내렸습니다. A님은 입주도 못 하게 된 마당에 부당하게 중도금 이자까지 내는 상황을 겪지 않게 됐죠.

③ 분양대금의 10% 위약금, 과했을까? 

시행사 B는 계약서에 쓰인 ‘분양대금의 10% 위약금’이 과도하다며 감액을 요청했는데요. 

법원은 이 비율이 일반적인 분양계약 관행 범위에 있고, 시행사 B가 경제적 약자라고 보기도 어려운 데다가, 만약에 A님의 책임으로 계약이 해제됐어도 A님 또한 계약서에 따라 10%를 부담했을 것이기 때문에 감액할 이유가 없다고 보았습니다.

이렇게 A님은 본인의 책임 없는 분양계약을 깔끔하게 해제하고, 분양대금·중도금·위약금 전액을 돌려받을 수 있었습니다.

3. 분양계약 해제·대금 반환 분쟁의 핵심 쟁점과 전략

분양계약 해제·대금 반환 사건의 핵심 쟁점은 대부분 아래와 같습니다.

• 공사 지연의 책임이 시행사인지 여부

• 분양계약서 조항을 문자 그대로 적용할 수 있는지

• 수분양자에게 부당한 손해가 발생하는지

• 위약금 감액 사유가 존재하는지

특히 생숙·생활숙박시설 분양피해, 오피스텔 분양 피해, 입주 불가 사태 등에서도 이 구조가 거의 동일합니다. 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는

• 시행사·시공사·금융 구조를 모두 이해하는 부동산 전문성

• 불리한 분양계약 조항도 귀책·형평 구조에 따라 재해석하는 전략적 법리 구성

• 재판부에 설득력 있게 다가가는 사실·법리 구조화 능력

• 다수의 분양대금 반환·중도금·위약금 분쟁 승소 데이터

를 바탕으로 사건을 구조화해, 재판부가 명확하게 판단하도록 돕는 전략을 설계합니다.

공사 지연, 시행사와의 분양계약 분쟁, 중도금 이자 문제, 부동산분양피해, 생활숙박시설(생숙) 분쟁, 위약금 감액 등으로 고민하고 계시다면 슈가스퀘어에 문의하세요.

검증된 실력으로 해결해드리겠습니다.

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