부동산 계약 전 반드시 알아야 할 핵심 용어 10가지｜부동산 기초 사전

1. ‘소유’를 목적으로 한 계약 – 분양에서 매매, 그리고 양도까지

① 분양: 아직 없는 건물을 나눠 파는 계약

분양은 완공 전 단계의 부동산을 나누어 판매하는 것입니다. ‘미래의 소유권’을 사는 계약이죠. 이때 계약서에는 ‘분양권 전매 제한’, ‘계약금 반환 조건’ 등이 필수로 들어갑니다. 시행사(또는 건설사)가 ‘매도인’, 소비자가 ‘매수인’의 지위를 갖습니다.

📌분양권 전매란, 아파트나 오피스텔 등 아직 완공되지 않은 분양 대상의 권리를 제3자에게 되파는 행위입니다. 분양계약을 체결해 분양권을 가진 사람이 입주 전 단계에서 그 권리를 양도하는 거죠. 그래서 분양권 거래 시에는 전매제한 기간, 계약금 환불 기준, 중도금 대출 승계 여부를 반드시 확인해두어야 합니다.

② 매매: 사고파는 행위, 계약의 중심

‘매매’는 소유권을 사고파는 행위를 말하며, 매수인은 대금을 지급할 의무를, 매도인은 소유권을 이전할 의무를 집니다. 민법상 ‘쌍무계약’의 전형적인 형태죠.

📌쌍무계약(雙務契約) 계약 당사자 쌍방이 서로 대가 관계에 있는 의무를 부담하는 계약

③ 매수인과 매도인의 역할이 바뀌는 순간

같은 사람이라도 거래마다 지위가 바뀝니다. 분양 시에는 ‘매수인’이었던 사람이, 완공 후 다시 팔 때는 ‘매도인’이 됩니다. 계약서에서는 ‘갑(매도인)’ ‘을(매수인)’ 구분을 명확히 해야 불필요한 책임 오해를 막을 수 있습니다.

④ 양도와 양수: 권리와 의무의 이동

소유권을 넘기면 ‘양도’, 그걸 받으면 ‘양수’입니다. 매매나 증여 외에도, 분양권 등 특정 권리만 양도하는 경우도 있습니다. 분양권 외에도 특정 권리를 양도하고자 할 때는 양도에 제한이 없는지 미리 확인해야 하고 제3자(예: 시공사)의 동의 여부를 확인하고 문서로도 잘 남겨 두어야 합니다.

⑤ 명도와 등기: ‘법적 소유’와 ‘실제 점유’의 분리

매매계약이 끝나면 등기를 통해 소유권을, 명도를 통해 실제 점유를 얻습니다. 하지만 점유자가 퇴거를 거부하면 명도소송이나 인도명령이 필요하죠. 법무법인 슈가스퀘어 부동산 원스톱 센터는 전직 집행관 출신 전문가와 협업해 복잡한 명도 절차를 빠르고 안전하게 해결합니다.

📌소유 vs 점유

소유: 법적으로 해당 물건의 주인으로서 완전한 권리를 가지는 상태를 말합니다. 소유자는 물건을 마음대로 사용하고, 임대하거나, 팔 수 있는 권한을 가집니다. 소유권의 증명은 등기부등본으로 확인합니다.

점유: 실제로 물건을 지배하고 있는 사실상 상태를 의미합니다. 세입자는 소유자가 아니지만 임대차계약을 통해 집을 점유합니다. 점유는 등기 없이도 가능하며, 사실상의 지배가 핵심입니다.

2. ‘사용’을 목적으로 한 계약 – 전세, 월세, 그리고 임차권 양도

① 임대인과 임차인: 집주인과 세입자

• 임대인: 부동산을 빌려주는 사람

• 임차인: 빌려 쓰는 사람

 임대차계약의 핵심은 ‘사용’과 ‘기간’입니다. 보증금, 월세, 관리비, 수선의무 등은 계약서에 명시하지 않으면 추후 분쟁으로 이어지니 주의하세요.

② 전세, 월세, 그리고 반전세

• 전세: 보증금을 맡기고 월세 없이 거주

• 월세: 보증금 외에 매달 사용료 지급

• 반전세: 둘의 중간 형태

임대차보호법상 전세권자·임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으므로, 계약 후 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨야 합니다.

③ 임차권 양도·양수: 세입자 간 권리 이동

세입자가 계약 기간 중 다른 사람에게 권리를 넘기면 ‘임차권 양도’,  받는 사람은 ‘양수인’이 됩니다. 하지만 임대인의 동의 없이 진행하면 무효가 될 수 있습니다(민법 제629조). 보증금 반환 책임, 하자 분쟁 등 예기치 못한 문제가 생길 수 있으니, 이전 절차는 반드시 법률 전문가의 검토를 거쳐야 합니다.

④ 해제와 해지: 계약을 끝내는 두 가지 방식

• 해제: 계약의 효력을 소급적으로 없애는 것 (= 처음부터 없던 일이 되는 것)

• 해지: 장래에 향해 계약을 종료하는 것 (=앞으로 계약의 효력이 끝나는 것)

예를 들어, 임차인이 중도에 퇴거하려면 ‘해지 예고기간(통상 1개월)’을 지켜야 하며, 이를 어기면 보증금 반환 시 분쟁이 생길 수 있습니다.

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