부동산 중개사가 계약서를 잘못 작성했다면 책임을 물을 수 있을까요?

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁 “부동산 중개사에게는 전문가로서의 의무가 있어요.”

부동산 계약 후 발견된 계약서상의 오류는 재산상 손해로 바로 이어질 수 있기 때문에 법원은 중개사에게 고도의 주의의무를 요구합니다. 하지만 그렇다고 모든 오류가 100% 중개사의 책임이 되는 것은 아닙니다. 

이 글에서 중개사의 법적 책임이 인정되는 구체적 기준과 과실 비율, 그리고 분쟁 발생 시 내 권리를 지키기 위한 핵심 증거 확보법을 안내드립니다.

Q. 부동산 중개사가 계약서 작성 실수를 했다면 책임을 물을 수 있을까요?

A. 오타 정도가 아니라, 전문가로서의 ‘주의의무’를 저버린 실수라면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약 도장을 찍고 나서 뒤늦게 계약서를 확인하다가 특약이 빠졌거나, 들었던 설명과 다른 내용이 나오면 가슴이 철렁 하죠. 계약서는 대부분 중개사가 작성하다 보니 중개사에게 책임을 묻고싶어지고요. 물론 중개사는 법적으로 ‘확인·설명의무’를 지는 전문가입니다. 따라서 권리관계를 잘못 기재하거나 당사자의 합의 내용을 누락하여 손해를 끼쳤다면 그에 따른 책임을 져야 합니다. 다만, 계약 당사자인 본인도 계약서를 직접 읽고 확인해야 할 의무가 있기 때문에 과실 비율이 어떻게 나뉘는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

계약서 도장을 찍은 후 문제를 발견하셨나요? 

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 공인중개사 자격을 보유한 대표변호사와 파트너 변호사가 중개 실무와 법률을 동시에 분석해, 현재의 계약 구조와 분쟁 가능성을 짚어드립니다. 실제 중개 현장을 가장 잘 아는 전문가들이 여러분의 상황을 깔끔하게 정리해 드릴게요. 늦지 않았습니다.

더 알고싶으신가요? 중개사의 의무

1. 중개사가 져야 하는 ‘주의의무’의 무게

공인중개사는 법적으로 중개 대상물에 대해 정확히 확인하고 설명할 의무가 있습니다.

• 권리관계의 정확성: 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류가 있는지 등기부상 정보를 계약서에 오차 없이 반영해야 합니다.

• 합의 내용의 명문화: 당사자들이 구두로 약속한 특약 사항을 법률적으로 오해의 소지가 없도록 정확한 문구로 옮겨야 할 의무가 있습니다. 이 의무를 소홀히 해서 계약자가 경제적 손실을 보았다면, 법적 책임을 질 수 있습니다.

2. 중개사의 책임이 인정되는 대표적인 사례

실무에서 중개사의 과실이 크게 인정되는 경우는 주로 다음과 같습니다.

• 등기부 확인 소홀: 근저당권 설정액을 잘못 기재하거나, 계약 직전 추가된 가압류 사실을 확인하지 않고 계약서를 작성한 경우

• 보증금 및 대금 기재 오류: 임대차 계약에서 보증금의 액수나 차임(월세), 계약 기간 등을 잘못 적어 대항력이나 우선변제권에 문제가 생긴 경우

• 특약 누락 및 왜곡: "전세자금대출 미승인 시 계약금을 반환한다"는 등의 핵심적인 특약을 빠뜨려 계약자가 계약금을 몰취당하게 된 경우

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3. 반대로 중개사에게 책임을 묻기 어려운 경우

법원은 재산을 지키는 최종적인 책임이 본인에게 있다고 봅니다. 따라서 아래와 같은 상황이라면 중개사에게 100% 책임을 묻기 어렵거나, 본인의 과실이 큰 것으로 판단될 수 있습니다.

• 직접 확인 후 서명: 중개사가 내용을 읽어주거나 충분히 설명했고, 본인이 직접 읽고 서명·날인까지 마쳤다면 “몰랐다”는 주장이 통하기 어렵습니다.

• 경미한 오타: 계약의 본질적인 내용(금액, 사람, 장소)에 영향이 없는 단순한 맞춤법 실수 등은 손해배상 사유가 되기 어렵습니다.

• 당사자의 정보 은폐: 매도인이나 임대인이 중개사조차 알 수 없도록 정보를 은폐하여 발생한 사고라면 중개사의 책임을 묻기 힘듭니다.

4. 실수 발견 시, 똑똑하게 대응하는 3단계 전략

계약서 실수를 발견했다면 당황해서 중개사와 감정적으로 싸우기보다 다음의 순서를 따르세요.

• 1단계: 객관적 증거 확보

  • “그때 그렇게 설명하셨잖아요”라는 말은 힘이 없습니다. 당시 주고받았던 문자, 카톡, 통화 녹취, 계약서 초안, 중개대상물 확인·설명서를 모두 수집하세요.

• 2단계: 손해액의 구체화

  • 이 실수로 인해 내가 실제로 잃게 된 돈이 얼마인지 계산해야 합니다. 막연한 정신적 피해보다는 구체적인 재산상 손실을 입증하는 것이 소송사기나 분쟁 해결에서 훨씬 유리합니다.

• 3단계: 공제조합 및 민사소송 검토

  • 중개사는 사고에 대비해 공제기금(보험)에 가입되어 있습니다. 중개사의 과실이 명백하다면 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구하거나, 민사상 손해배상 소송을 진행할 수 있습니다.

5. 안전한 부동산 계약, 미리미리 꼼꼼하게

부동산 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래입니다. 그렇기에 계약서에 적힌 토씨 하나도 정말 중요하죠. 가장 좋은 예방책은 분쟁이 생긴 뒤에 다투는 것이 아니라, 도장을 찍기 전 전문가와 함께 계약서를 한 번 더 점검하는 것입니다. 특히 대출이 얽혀 있거나 권리관계가 복잡한 매물일수록 더욱 그렇습니다.

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터에는 계약 현장에서 놓치기 쉬운 중개사의 설명의무 이행 여부부터, 특약의 법률적 유효성까지 점검해 드립니다. 부동산 계약 문제로 고민하고 계신다면, 중개 실무를 가장 잘 아는 로펌, 슈가스퀘어와 함께 하세요. 내 소중한 자산을 지킬 수 있도록, 끝까지 안전한 계약을 약속드립니다.

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