보증금 못 받았는데 건물주가 바뀌었다면? 상가 보증금 반환책임은 누구에게 있나

상가 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물주가 바뀌었다면 누구에게 반환을 요구해야 할까요? 임대인 지위 승계 기준과 대법원 최신 판례를 통해 임차인의 권리 보호 방법을 정리했습니다.

Apr 18, 2026

보증금 못 받았는데 건물주가 바뀌었다면? 상가 보증금 반환책임은 누구에게 있나

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건물주 변경 시 보증금은 누구에게 받아야 할까 보증금 미반환 상태에서 건물 양도, 핵심 쟁점은?대법원 판단 “보증금 반환 전까지 임대차는 계속됩니다”상가 임차인이 반드시 체크해야 할 포인트

건물주 변경 시 보증금은 누구에게 받아야 할까

상가 임대차에서 가장 민감한 문제는 결국 보증금 회수입니다. 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 생각보다 자주 발생하죠. 여기에 건물 소유자까지 바뀌게 되면 누구에게 반환을 요구해야 하는지 혼란이 커질 수밖에 없습니다.

최근 대법원은 이러한 상황에서 임차인의 권리를 어떻게 보호할 것인지에 대해 중요한 기준을 제시했습니다(대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결). 보증금을 반환받지 못한 상태에서 건물이 양도된 경우 새로운 소유자에게도 책임을 물을 수 있는지가 핵심이었습니다. 이 판결은 실무에서 자주 문제되는 쟁점에 대한 방향을 명확히 했다는 점에서 의미가 있습니다.

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보증금 미반환 상태에서 건물 양도, 핵심 쟁점은?

이 사건의 핵심은 건물 소유권 이전 이후에도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 승계되는지 여부입니다. 기존 임대차 계약이 이미 종료된 상태라면 원칙적으로는 기존 임대인에게 책임이 있다고 볼 여지도 있습니다.

실제로 하급심은 계약이 종료된 점을 근거로 새로운 소유자에게 보증금 반환 책임을 인정하지 않았습니다. 그러나 이러한 판단은 임차인의 보호라는 측면에서는 한계가 있다는 지적이 이어져 왔습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대인만 바뀌는 경우 임차인이 사실상 보호받지 못하는 결과가 발생할 수 있기 때문입니다.

대법원 판단 “보증금 반환 전까지 임대차는 계속됩니다”

대법원은 상가건물 임대차보호법의 취지를 중심으로 판단을 달리했습니다.

임차인이 대항력을 갖춘 경우(건물 인도 + 사업자등록)라면 계약 기간이 종료됐더라도 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 완전히 종료된 것으로 볼 수 없다고 본 것입니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항 역시 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.

이러한 전제 아래 건물이 양도되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 새로운 건물주(양수인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 기존 임대인은 원칙적으로 책임을 면하게 됩니다.

⚠️ 다만, 임차인이 지위 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우에는 예외적으로 기존 임대인에게도 책임을 물을 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).

이는 보증금 회수라는 임차인의 핵심 권리를 실질적으로 보호하기 위한 법리로 이해할 수 있습니다.

상가 임차인이 반드시 체크해야 할 포인트

이번 판결은 상가 임대차에서 형식적인 계약 종료보다 실질적인 권리 보호가 더 중요하다는 점을 분명히 보여줍니다. 단순히 계약 기간이 끝났다고 해서 모든 법적 관계가 정리되는 것은 아니라는 의미입니다.

임차인은 대항력 유지 여부를 항상 점검해야 하고 보증금 반환이 완료됐는지도 반드시 확인해야 합니다. 특히 대항력 유지와 관련하여 사업자등록이 폐업 등으로 소멸하지 않았는지 확인이 필요합니다. 나아가 건물 소유자가 변경되는 경우라면 권리관계를 더 꼼꼼히 살펴야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

결국 핵심은 보증금을 실제로 돌려받을 때까지 권리가 어떻게 유지되는지를 이해하는 것입니다. 법무법인 슈가스퀘어는 상가임대차 분쟁과 보증금 반환 소송 등 부동산 임대차 법률 이슈 전반에 걸쳐 실질적인 솔루션을 제공합니다.

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