“직접 살겠다”던 집주인이 다시 세를 놓았다면? 실거주 갱신거절과 손해배상 기준

집주인이 실거주하겠다고 하면 세입자는 무조건 나가야 할까요?

전세나 월세 계약이 끝나갈 때 세입자는 일정한 요건 아래 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 집주인이 “제가 직접 들어와 살겠습니다”라고 말하면 상황이 달라질 수 있죠. 주택임대차보호법은 임대인 본인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 정하고 있기 때문입니다.

문제는 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 얼마 지나지 않아 다시 제3자에게 전세나 월세를 놓는 경우입니다. 세입자 입장에서는 “정말 직접 살려고 한 것이 맞는지”, “계약갱신을 피하려고 실거주 사유를 내세운 것 아닌지” 의심할 수밖에 없습니다.

최근 대법원은 집주인이 직접 거주하겠다며 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤, 갱신되었더라면 유지되었을 기간 안에 제3자에게 다시 전세를 놓은 사건에서 임대인의 손해배상책임을 인정한 원심을 확정했습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 참조). 이 사건에서 임차인은 계약갱신을 원했지만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하자 이사를 나갔고, 이후 임대인은 일정 기간 거주한 뒤 다시 다른 사람에게 전세를 놓았습니다.

이번 판결의 핵심은 단순합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수는 있지만, 그 뒤 정당한 사유 없이 다시 세를 놓으면 손해배상책임이 생길 수 있다는 것입니다.

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실거주 갱신거절, 법에서 어떻게 정하고 있을까요?

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서도, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유를 함께 두고 있습니다. 그중 하나가 바로 임대인 본인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호

임대인, 즉 임대인의 직계존속·직계비속을 포함한 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 법문상 실거주 주체가 임대인 본인, 임대인의 직계존속, 임대인의 직계비속으로 정해져 있다는 점입니다. 실무상 “배우자가 거주할 예정”이라는 이유로 갱신거절을 하는 경우가 있지만, 임대인의 배우자나 배우자의 직계존속은 조문상 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 주체에 포함되지 않습니다. 따라서 누가 실제로 거주하려는 것인지도 갱신거절의 적법성을 판단할 때 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

다만 법은 여기에서 멈추지 않습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었더라면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인에게 손해를 배상해야 한다고 정하고 있습니다. 손해배상책임은 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실만으로 곧바로 발생하는 것이 아니라, 갱신되었더라면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 때 본격적으로 문제됩니다.

손해배상액은 별도의 예정 합의가 없는 한 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, ③ 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 합니다. 여기서 환산월차임이란 월세뿐 아니라 전세계약처럼 보증금이 있는 경우 그 보증금을 법정 비율에 따라 월 단위 차임으로 환산한 금액을 포함합니다. 따라서 월세가 없는 전세계약이라도 보증금을 기준으로 손해배상액이 산정될 수 있습니다.

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돈이 급해서 다시 세를 놓았다면 ‘정당한 사유’가 될까요?

이번 사건에서 임대인은 자신에게도 불가피한 사정이 있었다고 주장했습니다. 다른 부동산의 세입자들이 보증금 반환을 요구했고, 그 보증금을 마련하기 위해 해당 아파트를 다시 전세로 놓을 수밖에 없었다는 취지였습니다. 그러나 법원은 이러한 사정만으로는 주택임대차보호법상 “정당한 사유”가 인정되기 어렵다고 보았습니다.

대법원은 정당한 사유가 인정되려면 단순히 임대인에게 경제적 필요가 있었다는 정도로는 부족하다고 보았는데요. 구체적으로는 ① 갱신거절 통지 당시 실제 거주하려는 사유가 존재했고, ② 그 이후 임대인이 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생해 실제 거주할 수 없게 되었으며, ③ 그 결과 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피했다는 점을 임대인이 구체적으로 주장·증명해야 합니다.

이 사건에서 법원은 다른 부동산의 임대차계약이 끝나면 보증금을 반환해야 한다는 점은 임대인이 어느 정도 예상할 수 있었던 사정이라고 보았습니다. 또한 보증금을 마련할 다른 방법이 전혀 없어서 반드시 해당 아파트를 다시 임대할 수밖에 없었다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 결국 “급하게 돈이 필요했다”는 사정만으로는 정당한 사유가 인정되지 않았습니다.

⚠️ 실거주 후 다시 임대했다고 해서 언제나 배상책임이 생기는 것은 아닙니다.

다만 임대인이 책임을 피하려면 갱신거절 당시에는 예측하기 어려웠던 객관적 사정변경이 있었고, 그 때문에 실제 거주를 계속할 수 없었으며, 제3자 임대가 불가피했다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다.

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실거주 갱신거절 분쟁, 문자와 임대차 내역이 중요합니다

실거주 갱신거절 분쟁에서는 말보다 자료가 중요합니다. 임차인 입장에서는 언제 계약갱신을 요구했는지, 임대인이 어떤 이유로 거절했는지, 실제로 임대인이 전입했는지, 이후 언제 제3자에게 다시 임대했는지를 확인해야 합니다. 문자메시지, 카카오톡, 내용증명, 임대차계약서, 전입세대 확인 자료, 확정일자 정보, 등기부등본, 부동산 중개 플랫폼의 매물 내역 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다.

다만 전입신고만으로 곧바로 실거주 의사가 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 임대인의 실거주 의사가 단순한 말뿐이 아니라 진정한 의사였는지를 종합적으로 보아야 한다고 판단해 왔습니다. 임대인의 기존 주거 상황, 직장이나 자녀 학교 등 생활환경, 실제 거주하려는 의사를 갖게 된 경위, 갱신거절 전후의 언동, 이사 준비 여부, 임차인의 신뢰를 해칠 만한 사정이 있었는지 등이 함께 고려됩니다.

임대인 입장에서도 마찬가지입니다. 실제 거주 의사가 있었다면 그 사정을 객관적으로 남겨두어야 합니다. 전입신고뿐 아니라 실제 거주 기간, 이사 경위, 생활 자료, 불가피하게 다시 임대하게 된 사유, 보증금 반환 압박이나 자금 조달 시도 내역 등을 구체적으로 정리해야 합니다. 특히 실거주 갱신거절 이후 갱신되었더라면 존속했을 2년의 기간 안에 다시 임대하는 경우에는 분쟁 가능성이 크므로 더욱 신중해야 합니다.

또한 임차인이 뒤늦게 재임대 사실을 알게 된 경우에도 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 이때 단순히 “집주인이 다시 세를 놓았다”는 사실만이 아니라 기존 계약이 갱신되었더라면 언제까지 거주할 수 있었는지, 재임대 시점이 그 기간 안인지, 임대인이 주장하는 정당한 사유가 실제로 인정될 수 있는지, 손해액이 얼마인지까지 함께 따져야 합니다.

법무법인 슈가스퀘어는 주택임대차 분쟁, 계약갱신요구권, 실거주 갱신거절, 전세보증금 반환, 손해배상청구에 관한 법률 서비스를 제공합니다.

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