한국 전세 사기 유형, 핵심만 정리!
전세 사기 유형은 크게 4가지로 반복됨 — 패턴을 알면 내 상황 판단 가능
선순위 채권 은폐 — 대출 많은 집을 안전하다고 속이는 방식
이중계약 — 같은 집을 여러 세입자에게 동시에 계약하는 방식
가짜 집주인 — 소유자가 아닌 사람이 계약하는 방식
보증금 못 받았을 때 — 민사와 형사를 동시에 진행하는 것이 가장 효과적
외국인도 한국에서 형사고소 가능, 다국어 지원도 있음
한국 전세 사기 유형 4가지 — 보증금 못 받았을 때 대처법까지 | 한국에서 집 구하기 ③
한국 전세 사기 유형 4가지와 보증금 못 받았을 때 대처법을 정리했습니다. 내 상황이 사기에 해당하는지, 형사고소가 가능한지 — 외국인 피해자를 위한 다국어 법률 지원도 안내합니다.
Apr 24, 2026
한국 전세 사기는 크게 4가지 유형으로 반복됩니다. 선순위 채권 은폐, 이중계약, 가짜 집주인, 그리고 보증금을 돌려주지 않는 집주인 — 이 전세 사기 유형을 알면 내 상황이 사기인지, 지금 어떻게 행동해야 하는지를 판단할 수 있어요.
이 글에서는 외국인이 가장 많이 당하는 전세 사기 유형 4가지와, 보증금 못 받았을 때 실제로 쓸 수 있는 대처법을 정리합니다.
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전세 사기 유형 ① 선순위 채권 은폐 — 대출 많은 집을 안전하다고 속인다
가장 흔한 전세 사기 유형이에요.
집주인이 이미 대출이 많이 걸린 집을 세입자에게 임대합니다. 등기부등본을 보여주지 않거나, 보여주더라도 "문제없다"고 설명해요. 세입자는 보증금을 맡겼는데, 나중에 집이 경매로 넘어가면 선순위 채권자들이 먼저 가져가고 보증금은 남지 않아요.
이 유형의 특징은 겉으로 보면 정상적인 계약처럼 보인다는 거예요. 집주인이 친절하고, 계약서도 일반적인 형식이에요. 등기부등본만 제대로 확인했다면 막을 수 있었던 피해입니다.
✔️ 내 상황이 이 유형인지 확인하는 방법 등기부등본을 열람해보세요. 선순위 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값의 70%를 넘으면 위험한 구조예요. 다만 등기부등본 발급처에서 영문본은 제공하지 않으니, 직접 분석하기 어렵다면 전문가에게 맡기는 것을 권합니다.
전세 사기 유형 ② 이중계약 — 같은 집을 여러 세입자에게 계약한다
같은 집을 두 명 이상의 세입자에게 동시에 계약하는 전세 사기 유형이에요.
여러 명에게서 보증금을 받은 집주인은 잠적하거나, 돌려줄 돈이 없는 상태가 됩니다. 이 경우 세입자들 사이에서도 우선순위 싸움이 생겨요. 전입신고와 확정일자를 먼저 한 세입자가 법적으로 더 강한 권리를 가집니다.
외국인이 특히 취약한 이유가 여기 있어요. 전입신고를 늦게 하거나 확정일자를 받지 않은 경우 법적 우선순위에서 밀리게 됩니다.
✔️ 내 상황이 이 유형인지 확인하는 방법 집주인이 계약을 서두르거나 전입신고를 미루도록 요청했다면 이 유형의 신호일 수 있어요.
전세 사기 유형 ③ 가짜 집주인 — 소유자가 아닌 사람이 계약한다
등기부등본의 소유자가 아닌 사람이 집주인인 척 계약하는 전세 사기 유형이에요.
위조된 신분증이나 서류를 사용하거나, 실제 소유자로부터 위임을 받은 것처럼 속이는 경우가 많습니다. 계약서에 사인하고 보증금을 넘겼는데, 알고 보니 그 사람은 집과 아무 관계가 없는 경우예요. 외국인은 한국 신분증이나 서류를 검증하기 어렵기 때문에 이 유형에 더 취약해요.
✔️ 내 상황이 이 유형인지 확인하는 방법 계약 당사자의 이름과 등기부등본의 소유자 이름이 일치하는지 지금 바로 확인하세요. 대리인이 계약했다면 위임장과 인감증명서가 있었는지 점검해야 합니다.
지금 읽은 전세 사기 유형 중에 내 상황과 겹치는 게 있으신가요? 아직 계약 전이라면 지금이 확인할 수 있는 가장 좋은 시점이에요. 이미 계약했다면, 지금 단계에서 무엇을 할 수 있는지 먼저 파악하는 게 중요합니다. 👉 내 상황, 전세 사기에 해당하는지 먼저 물어보기
전세 사기 유형 ④ 보증금 못 받았을 때 집주인이 돌려주지 않는다면
계약은 정상적으로 진행됐는데, 만료일이 지나도 보증금이 돌아오지 않는 경우예요. "지금 돈이 없다", "새 세입자가 들어오면 줄게", "조금만 기다려달라" — 이런 말을 반복하면서 시간을 끌어요. 처음부터 속일 의도가 없었던 집주인이 경제적으로 어려워진 경우도 있고, 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 경우도 있어요.
두 경우는 대처법이 달라요.
1) 집주인이 경제적으로 어려워진 경우: 민사 소송으로 지급명령을 받아 강제집행을 하거나, 임차권 등기를 설정해 이사를 가면서도 권리를 유지할 수 있어요.
2) 처음부터 속일 의도가 있었던 경우: 사기죄로 형사고소가 가능합니다. 형사고소를 하면 수사기관이 집주인을 압박하게 되고, 처벌을 피하기 위해 합의를 시도하는 경우가 많아요. 보증금 못 받았을 때 민사보다 빠르게 돌려받는 수단이 될 수 있어요.
→ 두 절차를 동시에 진행하는 것이 가장 효과적이에요. 형사고소로 압박을 가하면서, 민사로 강제집행 준비를 함께 하는 구조입니다.
3) 형사고소가 가능한 경우는 이렇습니다: 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었던 경우, 등기부등본을 의도적으로 숨기거나 위조한 경우, 같은 집을 여러 명에게 이중계약한 경우가 해당돼요.
✔️ 보증금 못 받았을 때 지금 당장 해야 할 것들
집주인과의 모든 연락 기록 보관 (문자, 카톡, 통화 녹음)
계약서, 등기부등본, 전입신고 확인서 정리
임차권 등기 신청 검토 (이사를 가야 할 상황이라면)
형사고소 가능 여부 전문가와 점검
👉 외국인 전세 계약 주의사항 — 계약 전 반드시 확인할 5가지 | Housing in Korea ② 계약 전 단계라면, 이 글에서 전세 사기 예방법을 먼저 확인하세요.
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Sugar Recipe — 슈가 변호사의 한마디
전세 사기는 계약서에 사인하는 순간이 아니라, 등기부등본을 확인하지 않은 순간부터 시작됩니다. 이미 피해가 시작됐다면 기록을 지키는 것이 첫 번째예요. 집주인과 나눈 모든 연락을 보관하세요. 형사와 민사는 함께 움직여야 빨라집니다. 보증금 못 받았을 때 언어가 장벽이 되지 않도록, 다국어 지원이 가능한 전문가를 찾으세요.
전세 사기 피해를 당한 상황에서 외국인이 가장 힘든 건 두 가지예요. 한국어로 된 절차를 혼자 감당해야 한다는 것, 형사와 민사가 동시에 얽혀 있어서 어디서부터 시작해야 할지 모르겠다는 것입니다.
슈가스퀘어 부동산원스톱센터에는 공인중개사 자격을 보유한 변호사가 있습니다. 전세 사기 유형에 따라 형사고소, 민사 강제집행, 임차권 등기까지 — 두 절차가 어떻게 연결되는지 알고, 처음부터 함께 설계합니다. 영어를 포함한 다국어 상담이 가능하기 때문에 언어가 장벽이 되지 않아요.
상담이 바로 계약으로 이어지지 않아도 됩니다. 지금 내 상황이 어떤 전세 사기 유형에 해당하는지, 보증금 못 받았을 때 어떤 대응이 가능한지, 그것만 먼저 확인해보세요.
FAQ | 자주 묻는 질문
Q. 한국 전세 사기 유형 중 외국인이 가장 많이 당하는 것은 무엇인가요? A. 선순위 채권 은폐와 가짜 집주인 유형이 가장 많아요. 등기부등본을 직접 분석하기 어렵고, 한국 신분증 서류를 검증하기 어려운 외국인의 특성상 이 두 유형에 특히 취약합니다.
Q. 보증금을 못 돌려받고 있으면 무조건 형사고소가 가능한가요? A. 아닙니다. 집주인이 경제적으로 어려워진 경우는 민사 절차로 대응해야 해요. 처음부터 속일 의도가 있었던 경우, 이중계약이나 가짜 집주인 사기인 경우에 형사고소가 가능합니다.
Q. 외국인도 한국에서 형사고소를 할 수 있나요? A. 네. 외국인도 한국에서 형사고소인이 될 수 있습니다. 언어가 걱정된다면 다국어 지원이 가능한 법률 전문가와 함께 진행하면 돼요.
Q. 보증금 못 받았을 때 가장 먼저 해야 할 것은 무엇인가요? A. 집주인과의 모든 연락 기록을 보관하고, 계약서와 등기부등본을 정리하세요. 이사를 가야 한다면 임차권 등기를 먼저 설정해야 합니다. 그다음 형사고소 가능 여부를 전문가와 점검하세요.
[상담문의]
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