재건축부담금, 초과이익환수의 딜레마 feat. 한남더힐
최근 재건축 시장의 이슈는 ‘재건축 부담금’입니다. 부동산 개발로 인한 초과이익을 공공이 환수하는 이 제도는, 사업성·정책 방향·법적 해석 등 다양한 층위에서 논란이 끊이지 않고 있죠. 특히 최근엔 ‘임대 후 분양’ 방식처럼 제도 사각지대에서 초과이익이 발생하는 사례까지 재조명되면서, 부동산 정책 전반에 대한 고민이 깊어지고 있습니다.
1. 재건축 부담금, 왜 부과되며 어떻게 계산되나?
재건축 부담금은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택 재건축 사업을 통해 발생한 초과이익 중 일정 부분을 지방자치단체가 환수하는 제도입니다. 단순한 조세가 아니라, 재건축이라는 공적 사업으로 인한 이익을 사회와 나누자는 공공성 기반의 장치인데요.
재건축 부담금 = (준공 시점 주택 가액 − [추진위 승인 시점 주택 가액 + 정상 상승분 + 개발비용]) × 부과율
준공 시점 가액: 감정평가를 거쳐 산정된 시가
정상 상승분: 동일 지역의 일반적인 주택가격 상승률 반영
개발비용: 설계비, 공사비 등 실제 투입 비용
부과율: 조합원 1인당 초과이익 규모에 따라 최대 50%까지 누진 적용
초과이익, 부담금 산정에는 다양한 변수와 해석 여지가 개입되어 실제 부과 단계에서는 분쟁이 잦습니다.
2. 파면 후 동력 잃은 ‘재건축 부담금 폐지’
윤석열 정부는 민간 재건축 활성화를 위해 부담금 완화를 추진했으나, 법률 개정 없이 시행령 수준의 조정에 그쳤습니다. 윤 대통령 파면으로 인해 사실상 동력을 잃은 ‘재건축부담금 폐지’로 재건축 단지들의 혼란과 불안감이 커졌고요.
재건축 사업으로 발생하는 상당한 초과이익을 사회적으로 환수해야 한다는 정책적 필요성과, 과도한 부담금이 사업성을 떨어뜨려 재건축 시장 자체를 위축시키고 주택 공급을 저해할 수 있다는 시장 우려가 첨예하게 대립하고 있습니다.
실제로 용산구 한남파라곤의 일부 조합원들이 재건축 부담금을 체납하고 있는 상황이고, 서초구에서는 반포 센트레빌 아스테리움의 부담금 부과가 정치적 변동으로 7개월째 미뤄지고 있습니다. 또 강남구 청담e편한세상 3차 조합은 개발 비용 공제 문제로 구청을 상대로 행정소송을 제기하고 대법원에서 일부 승소하기도 한 상황입니다. 이런 상황에서 국회 전자청원의 재건축초과이익 환수제 폐지 청원은 3만명을 돌파했습니다.
3. 초과이익 환수의 공백이 드러난 사례: 한남더힐 임대 후 분양
하지만 재건축부담금제도가 부정적인 것만은 아닙니다. 개발이익의 사회 환수 효과와 부동산 투기를 억제하여 시장을 안정화하는 효과, 계획적인 도시개발 유도, 그리고 지방재정확충에 기여한다는 점들을 간과할수는 없죠. 개발 이익의 공정한 배분 메커니즘이 없을 때 생기는 문제점을 여실히 보여준 것이 한남더힐이었고요.
재건축 부담금의 직접 적용 사례는 아니지만, 초과이익 환수의 공백 이슈를 보여주는 대표적 사례로 한남더힐의 임대 후 분양 전환이 자주 거론됩니다. 한남더힐은 초기에 임대 방식으로 운영되다가 수년 후 고가 분양으로 전환되었는데, 개발 이익 규모는 일반적인 상상을 초월했습니다. 50억 원의 자본금으로 1조 원이 넘는 이익이 예상됐고, 부동산 투기를 부추기고 주택가격 안정화에 독이 됐다는 평가를 받았죠. 당시 한남더힐이 택했던 임대 후 분양 방식은 당시 관련 법·제도의 적용을 받지 않아, 결국 공공 환수 장치 없이 민간 이익만 크게 늘어난 셈이었습니다.
4. 불확실성 속 재건축 리스크 관리 전략, 슈가스퀘어와 함께
재건축 부담금 제도는 ‘개발이익의 사회 환수’라는 공익적 취지를 담고 있지만, 변화하는 정책 방향과 모호한 산정 기준으로 인해 사업 주체와 시장 모두 혼란을 겪고 있습니다. 실제로 개발비 산정, 정상 가격 상승분 기준, 감정평가 방식 등에서 조합과 지자체, 시행사 간 갈등이 자주 발생합니다. 개별 사례마다 복잡한 법률 해석과 실무적 검토가 필요해, 사전에 전문가의 조력을 받으실 것을 권합니다.
법무법인 슈가스퀘어는 부동산 개발, 정비사업, 재건축재개발에 특화된 전문팀을 운영하며, 재건축 부담금 관련 법률 자문과 소송 대응까지 전방위로 지원하고 있습니다. 재건축 및 부담금으로 인한 법적 리스크를 미리 점검하고 싶으시다면, 언제든지 법무법인 슈가스퀘어에 상담을 요청해 주세요.
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