얼마 전 70억 원대의 전세사기를 벌인 부부 일당이 검거되었습니다. 이들은 무려 90명의 세입자들을 대상으로 보증금 62억 원을 가로챈 후 미국으로 도피하였는데요.
약 4년 동안 광역시 일대의 다가구주택 11채를 매입하여 깡통전세사기를 벌였습니다. 실제 부동산 가치보다 높게 전세금을 설정해 피해를 입힌 것입니다. 경찰은 추적 끝에 미국 애틀랜타에 거주 중인 사실을 밝혀내 인터폴과 협조하여 검거에 성공하였습니다.
수백억 전세사기 아니어도 발 빠르게 움직여야
수년 동안 전세사기의 논란이 생겼지만, 아직도 수십억 원, 수십억 원의 피해가 일어나는 상황입니다. 위의 사건은 90명이나 되는 피해를 입혀 규모가 큰 편이지만, 이 외에도 보증금을 돌려주지 않아 피해를 입을 위기에 처한 경우를 흔하게 볼 수 있습니다.
만일 자신에게 이러한 일이 생겼다면 경찰에 신고만 하고 기다려서는 안 됩니다. 가해자가 처벌을 받는 것도 중요하지만, 실질적인 반환이 이루어지려면 적절한 법적 절차에 들어가야 합니다. 관련하여 도움이 필요하시다면, 곧바로 법무법인 슈가스퀘어의 전문변호사를 찾아 상담을 받아 보시기 바랍니다.
전세금반환소송 민사 형사 고민된다면
집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 가장 먼저 고민해야 하는 부분은 어떠한 법적 절차에 따라 해결할지입니다. 서두의 사건과 같이, 수백억 원 대의 규모가 아니어도, 객관적으로 사기가 명백하다면 형사고소를 진행해야 합니다.
참고로 이때 고소를 원활하게 진행하려면, 사기죄의 성립요건이 모두 충족한다는 사실을 명백하게 입증해야 합니다. 즉, 처음부터 고의적으로 거짓 정보를 제공하여 판단의 착오를 일으키게 하였고, 계약을 통해 상대가 재산상 이익을 취하였다는 사실을 분명하게 드러내야 하는 것입니다.
현실적으로 위의 방법을 통해 사기죄로 집주인을 신고하는 일이 쉽지 않다면, 민사 절차를 고려해야 합니다. 약속된 기한이 되었는데도 보증금을 돌려주지 않아서 손해를 입었다는 사실을 입증하는 전세금반환소송을 청구하는 것입니다.
더욱이 사기죄가 성립을 하더라도, 형사절차는 가해자에 대해 처벌을 하는 과정일 뿐, 세입자의 보증금을 돌려주는 것이 아닙니다. 실제로 유죄판결이 나온다 하더라도, 별도로 민사 절차를 진행해서 보증금반환청구의 소를 제기해야 합니다.
따라서 처음 피해가 발생하였을 때 관련한 절차들에 대해 잘 아는 전문변호사를 찾아 상담을 받으셔야 합니다. 사기죄로 고소하고 민사를 병행할지, 아니면 처음부터 전세금반환소송에 들어갈지 결정하여 진행하시기 바랍니다.
전세금반환소송 절차 자세히 알아보면
만일 실질적인 반환에 중점을 둔다면, 민사상 절차에 따라 보증금의 반환을 위한 준비에 들어가야 합니다. 가장 먼저 해야 하는 일은 내용증명의 발송입니다. 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 사이에 임대인을 상대로 보증금반환을 요구한다는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
해당 서류는 그 자체로는 강제성은 없습니다. 그러나 소송을 진행하였을 때 객관적으로 계약갱신의 의사가 없음을 표한 사실이 인정되기 때문에 중요한 증거자료로 활용이 가능합니다. 개인 명의보다는 변호사나 법무법인의 이름으로 송달하는 것이 효과적이므로, 법적 자문을 구하여 작성하시기 바랍니다.
이후에도 집주인이 돌려줄 의사를 보이지 않는다면, 소송으로 들어가야 하는데요. 이때 곧바로 전세금반환소송을 할지, 아니면 지급명령을 신청할지 결정할 수 있습니다. 후자는 변론 기일 없이 곧장 법원의 판결이 나오기 때문에 보증금반환을 미이행한 증거만 명확하다면 간결하고 효율적입니다.
그러나 만일 임대인이 곧바로 이의를 제기한다면 본안소송으로 넘어가게 됩니다. 사안에 따라 어느 쪽이 더 유리할지 판단해서 선택해야 하니 사전에 변호사에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.
전세금반환소송 단계별 주의사항 많아
그런데 위와 같은 절차를 진행하는 과정에 반드시 주의해야 할 점이 있는데요. 가장 먼저 임차권 등기명령의 신청을 해야 한다는 점입니다.
소송을 진행하는 도중에 임차인이 그대로 이사를 나갈 경우 기존의 부동산에 대한 우선변제권과 대항력이 모두 상실됩니다. 만일 임차권등기명령을 신청하지 않고 전출한다면, 대항요건을 충족하지 않아 모두 상실하는데요.
나중에 승소를 통해 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선순위에서 밀려 전액 변제를 받지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 따라서 다른 집으로 이사를 갈 경우를 대비해서 사전에 전문변호사를 통해 임차권등기명령 신청을 완료해 두어야 합니다.
다음으로 소송 초기 단계에 고려할 부분인데요. 가압류 신청입니다. 집주인에게 소송을 걸어 재판에 들어가면 현실적으로 4-6개월 정도의 기간이 소요됩니다. 그런데 이 사이에 보증금을 돌려주지 않기 위해 자산을 몰래 처분하거나 빼돌리는 일이 생길 수 있습니다.
그럴 경우 승소를 한다 해도, 실제로 집행할 재산이 없어 반환받지 못하는 일이 생기는 것입니다. 재판의 강제집행권원을 확보한 이후 확실한 경매 혹은 채권추심까지 완벽하게 진행하려면, 처음부터 관련 절차에 대해 잘 아는 전문변호사의 도움을 받으셔야 합니다.
전세금반환소송 절차 까다로워 법적 조력 필수
이처럼 전세보증금의 원만한 회복을 위해서는 민형사상 절차의 선택부터 각 절차의 단계별 주의점까지 꼼꼼하게 고려해야 합니다. 실질적인 보증금의 반환을 위해서는 민사소송을 제기해야 하며, 사전에 필요한 조치들을 놓치지 않아야 합니다.
심각한 경제적 손해를 입은 세입자가 홀로 재판을 준비하고 강제집행까지 진행하는 것은 쉽지 않으니, 초기 단계부터 법무법인 슈가스퀘어와 상담하시기 바랍니다.
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