이재명 정부 부동산 규제 🌊 6.27부터 10.15 부동산 대책까지 3단 정책 분석

부동산 규제는 ① 금융(대출), ② 행정(규제지역 지정 및 허가제), ③ 세금(조세)의 세 가지 핵심 축을 중심으로 이뤄집니다. 이재명 정부의 6.27 대출 규제에 이은 10.15 부동산 대책으로, 두 가지 단계가 시행되고, 최근 ‘부동산 세제 합리화 방침’을 언급하며 보유세와 거래세 조정을 검토하고 있다는 뜻까지 내비쳤습니다. 사실상 모든 방법을 동원하는 셈인데요. 

1. 1단계 규제: 6.27 대출 규제로 유동성 차단

이재명 정부 부동산 규제의 첫 번째 단계는 금융 규제였습니다. 주택 가격 상승의 주요 동력인 금융 유동성을 차단했죠.

• DSR(총부채원리금상환비율)의 전면 확대
  기존에는 일정 금액 이상의 대출에만 적용되던 DSR이 대부분의 주택담보대출(주담대)에 적용됐습니다. 규제지역에서는 주택 가격 6억원 초과분에 DSR 40%가 적용됐는데, 7월부터는 스트레스 DSR이 도입돼 대출한도가 더욱 보수적으로 낮아져 실제 대출한도는 연소득 기준으로 15~20% 줄어들었습니다.

• 고가 주택 LTV 강화
  주택담보대출 한도에도 상한선이 생겼습니다. 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적으로 빌릴 수 있는 총금액이 일률적으로 최대 6억 원으로 제한되었습니다. 이전에는 소득이 높다면 LTV 비율에 따라 6억 원 이상도 대출이 가능했지만, 이 조치로 고가 부동산을 매수하려는 수요, 특히 대출 의존도가 높은 갈아타기 수요가 큰 타격을 입었습니다.

1단계 규제는 시장 전체의 거래량 위축이라는 단기적 효과를 즉각 가져왔는데요, 특히 대출 의존도가 높았던 중저가 부동산 시장에서는 매수세가 눈에 띄게 줄어드는 신호가 명확했습니다. 하지만 핵심지역인 서울 강남 3구와 용산구 등에서는 대출 없이 현금으로만 거래가 가능한 고가 주택 시장의 신고가 경신이 이어졌고, 매물이 오히려 잠기는 가격 불안정 현상이 지속됐습니다. 

2. 2단계 규제: 10.15 '3중 규제지역' 지정

대출 규제에 이은 이번 10.15 부동산 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 '3중 규제 지역'으로 묶은 것이 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구 지정은 10월 16일부터 효력이 발생하고, 토지거래허가구역 지정은 공고일로부터 5일 후, 즉 10월 20일부터 효력이 발생해 지정 유효기간 2026년 12월 31일까지 이어집니다.

• 토지거래허가구역의 실거주 의무
  토지거래허가구역 내에서는 부동산을 매수할 때 거주·사업 등의 구체적 이용 목적을 제출해야 하며, 주택의 경우 원칙적으로 실거주 목적만 허용됩니다. 매수자는 2년 이상 실거주 의무를 지켜야 하며, 이를 위반하거나 허가받은 목적과 다르게 이용할 경우 허가취소·이행강제금(최대 10% 수준) 부과 대상이 됩니다.사실상 ‘전세 끼고 매입하는 갭투자’가 불가능해지고, 가족 명의 분산 매수도 통제됩니다.

• 투기과열지구 조합원 지위 상실
  투기과열지구에서는 재건축·재개발 구역 내 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 다만, 사업인가 전 상속·이혼·1세대1주택자의 이주 등 예외적 사유만 허용됩니다. 따라서 해당 지역에서 조합원 물건을 매수해도 조합원 자격을 승계받지 못하고 현금청산 대상이 되며, 시세 대비 수억 원 손실이 발생할 수 있습니다.

• 조정대상지역의 대출·세금 규제 강화
  주택담보대출비율(LTV) 기본 50% → 조정대상지역 30~40%로 축소, 총부채상환비율(DTI)도 40% 수준으로 제한, 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 부담 증가, 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화

*경기 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당구,수정구,중원구), 수원시(영통구,장안구,팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

3. 3단계 규제: 세금?

정부는 보유세·거래세 조정을 위해 부동산 세제 운영 방향과 관련한 연구 용역을 발주하는 등 이미 세금 규제 강화에 대한 신호를 보내고 있습니다.

• 양도세 중과 유예 종료 시점
  현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 내년 5월까지 한시적으로 유예되어 있습니다. 정부는 시장의 안정화 여부에 따라 유예 연장 여부를 결정하겠다고 밝혔지만, 규제 흐름상 유예가 종료되면 다주택자는 수억 원대의 세금을 추가로 부담해야 합니다.

• 자동 부활하는 강력한 세금
  10.15 부동산 대책으로 규제지역이 확대되면서 다주택자의 취득세 중과(8%~12%)와 1세대 1주택 비과세 시 '2년 이상 거주' 요건 등 기존의 강력한 세금 규제가 자동적으로 부활했습니다.

4. 집을 사려는 사람과 팔려는 사람이 가장 조심해야 할 법률 리스크

이재명 정부 부동산 규제 속에서 거래를 앞둔 분들이 지금 가장 조심해야 할 법률적 리스크는 바로 '계약의 이행/해제'와 관련된 시점의 문제입니다.

📢 사려는 사람(매수인)이 가장 조심해야 할 것

• 대출 불가 시 계약금 반환 문제: DSR 및 주택담보대출(주담대) 한도 축소로 잔금을 마련하지 못하는 상황이 발생할 경우, 단순 '채무 불이행'으로 계약금을 몰수당할 수 있습니다. 법률적으로 '사정 변경에 의한 계약 해제'를 주장하며 계약금 일부를 돌려받기 위해서는 법률적 검토가 필수입니다.

• 토지거래허가 '유동적 무효' 리스크: 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결한 매매 계약은 '유동적 무효' 상태입니다. 만약 허가를 받지 못하면 계약 자체가 처음부터 무효가 되어버리므로, 계약 전 실거주 의무 충족 여부 및 서류 준비를 철저히 해야 합니다.

📢 팔려는 사람(매도인)이 가장 조심해야 할 것

• 양도세 중과 유예 종료 대비: 다주택자는 양도세 중과 유예 종료 시점(내년 5월) 이전에 매도할 계획이라면, 계약일뿐 아니라 잔금일·등기이전일이 모두 유예기간 내에 포함되도록 일정을 조정해야 합니다. 양도소득세는 잔금일(또는 등기일)을 기준으로 과세 여부가 결정되므로, 단 하루 차이로 중과세율(최대 75%)이 적용될 수 있습니다.

• 비과세 2년 거주 요건 확인: 조정대상지역 내 1세대 1주택자는 비과세 혜택을 받기 위해 ‘2년 이상 실거주’ 요건을 충족해야 합니다. 단, 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택부터 적용되므로, 본인 주택의 취득 시점과 지정 시점을 반드시 확인해야 합니다. 2년 거주 요건이 미달될 경우 비과세가 불가해 수천만~수억 원의 세금이 추가 발생할 수 있습니다

법무법인 슈가스퀘어는 단순한 부동산 분쟁 해결을 넘어, 부동산 신탁, 매매, 임대차, 개발, 시행, 공사도급 등 부동산 거래 및 건설 프로젝트의 전 과정에서 발생하는 법률 문제에 대해 종합적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 

이재명 정부 부동산 규제로 인해 발생하는 주택담보대출 문제, 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 가능성, 그리고 세금 관련 거래 안전 진단 등 부동산 법률 문제로 고민하고 계시다면, 법무법인 슈가스퀘어와 상담하세요.

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