서울·경기 규제지역 3중 리스크 진단! 10.15 대책 후 가장 궁금한 8가지 FAQ

1. 규제지역 및 청약 관련 FAQ

Q1. 서울은 진짜 전체가 규제지역으로 묶인 건가요? 제가 가진 아파트 매매할 때도 영향이 있나요?

A. 이번 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 중복 지정된 것이 맞습니다. 경기 지역도 12개 시/군이 추가로 규제지역에 포함되었습니다. 특히 서울의 일부 핵심 지역(강남, 용산 등)은 토지거래허가구역까지 묶여 3중 규제를 받습니다. 매매 시 주택담보대출(LTV/DSR) 강화, 양도소득세 중과, 조합원 지위 양도 금지 등 강력한 규제가 일괄 적용되므로 매매 전 반드시 규제 상태를 확인해야 합니다.

Q2. 이번에 새로 묶인 규제지역의 분양권, 당장 팔 수 없게 되나요? (전매제한 적용 시점)

A. 전매제한은 규제지역 지정 공고일(2025년 10월 15일) 이후 입주자모집승인 신청분부터 적용됩니다. 즉, 공고일 이후의 신규 분양권부터 즉시 전매가 제한됩니다. 다만, 규제지역 지정일 당시 이미 분양권을 소유하고 있는 분 (당첨자 및 분양권 매수자)은 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 기존 소유자의 재산권 피해를 줄이기 위한 조치입니다.

Q3. 재개발/재건축 아파트에 투자했는데, 현금 청산당할까 봐 불안해요. 무조건 팔지 못하게 되나요?

A. 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 하지만 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 세대전원 해외 이주, 세대원 전원 2년 이상 거주 목적 취학/근무 등 정부에서 정한 예외적인 사유가 있을 경우 양도가 가능합니다. 특히, 1세대 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 소유하고 그중 5년 이상 거주한 경우에도 예외적으로 양도가 허용되는 핵심 예외 조항이 있으니, 반드시 이 요건을 확인하세요.

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2. 금융 및 대출 관련 FAQ

Q4. 15억 넘는 아파트, 이제 대출 한도가 얼마나 줄어드나요? (주택담보대출 한도 변화)

A. 10.15 대책으로 고가 주택에 대한 주담대 한도가 대폭 강화되었습니다. 수도권 및 규제지역 내 시가 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주담대 한도가 기존 6억 원에서 2억 원~4억 원으로 줄어듭니다. 이는 LTV 비율 축소와 더불어, DSR(총부채원리금상환비율) 규제까지 함께 적용되기 때문에 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다.

Q5. 전세대출도 DSR에 묶인다고 하는데, 그럼 제가 받는 대출도 영향을 받나요? (1주택자 전세대출 DSR 반영)

A. 1주택자의 경우, 전세대출 금액이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함되어 대출이 어려워질 수 있습니다. 1주택자가 주택을 소유한 상태에서 추가로 전세자금대출을 받는 경우, 이 대출 원리금 상환액이 기존 주택담보대출 원리금 상환액과 합산되어 DSR에 반영됩니다. 이는 1주택자가 전세대출을 활용해 추가 갭투자를 하는 것을 막기 위한 조치입니다.

Q6. 대출이 갑자기 안 나올 때를 대비해서 계약서에 특약을 넣을 수 있나요?

A. 금융 규제가 강화되면서(DSR/스트레스 DSR), 잔금일에 예상치 못한 대출 거절로 계약금(통상 10%)을 날리는 경우가 늘고 있습니다. 이를 방지하기 위해 '대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 전액 반환' 특약을 반드시 명시해야 합니다. 이 특약은 법률적 해석에 따라 분쟁이 생길 수 있으므로, 특약 문구의 정확성과 포함 범위에 대해 법률 전문가의 자문을 받는 것은 필수입니다.

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3. 거래 질서 및 감독 관련 FAQ

Q7. 새로 생긴다는 부동산 감독기구, 언제부터, 어디까지 단속하나요? (설치 시점과 단속 범위)

A. 총리 직속으로 설치되는 부동산 감독기구는 시장 교란 행위에 대한 범부처 통합 대응을 목적으로 합니다.

• 주요 단속 분야:

  • 시세 조종 및 담합: 온라인 커뮤니티, 단체 대화방을 통한 부당한 집값 띄우기 및 거래 방해 행위.

  • 불법 대출: 편법적인 자금 조달 및 대출 규제(LTV/DSR) 회피를 위한 허위 계약.

  • 재개발/재건축 비리: 조합 운영 과정에서의 횡령, 배임, 불투명한 이권 개입 등.

• 설치 진행 상황: 감독기구 설치는 관련 법률 개정(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 등)이  선행되어야 합니다. 정부는 2026년 상반기 중에 법적 근거 마련을 추진하고, 실질적인 조직 출범은 2026년 하반기가 될 것으로 예상합니다. 출범 전까지는 국토교통부-경찰-국세청 등 관계 기관이 참여하는 합동 점검반 형태로 불법 행위에 대응합니다.

Q8. 아파트 단톡방에서 집값 담합하는 거 봤는데, 제가 피해자일 때 신고하면 보상을 받을 수 있나요? (담합 피해 구제 방안)

A. 집값 담합 피해자는 다음과 같은 법적 구제 절차를 밟을 수 있습니다.

• 신고 및 형사 처벌: 증거(대화 내역 등)를 확보하여 국토교통부나 감독기구에 신고하면, 가해자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

• 손해배상청구 (민사): 형사 처벌과 별개로, 피해자는 민법상 불법행위로 인한 손해배상 청구 소송을 통해 담합이 없었을 경우의 정상 가격과 매수 가격의 차액 등 실질적인 금전적 손해를 배상받을 수 있습니다. 이 과정에서 입증 책임은 피해자에게 있어, 법률 전문가의 조력이 필수입니다.

4. 복합 규제 시대의 법률 솔루션, 슈가스퀘어 부동산원스톱센터에서

10.15 대책 이후, 부동산 거래는 훨씬 복잡하고 까다로워졌습니다. 이제 부동산은 단순한 매매 계약을 넘어 금융 규제, 세제, 재개발 규정 등 전방위적인 법률 리스크를 동시에 진단해야 합니다. 법무법인 슈가스퀘어 부동산 원스톱 센터는 복합적인 규제 환경에서 의뢰인의 자산을 보호하는 가장 빠르고 안전한 길을 제안드립니다.

• 정확한 규제 진단: 주택담보대출(LTV/DSR) 한도, 재개발 지위 승계 여부, 실거주 의무 등 금융 및 행정 규제 리스크를 통합적으로 진단합니다.

• 안전한 계약서 작성: 대출 불가 시 계약금 반환 특약 등 복잡한 규제 변화에 대응할 수 있는 최적화된 계약 문구를 검토 및 작성합니다. 👉 슈가스퀘스퀘어의 계약서 검토 서비스 먼저 받아보기

• 불법행위 구제 대리: 집값 담합 등 불법행위 피해 발생 시, 손해배상청구 소송을 대리하여 고객의 재산상 손해를 적극적으로 회복합니다.

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