전세대출도 DSR에 묶였다니요 🚨 1주택자 필독! 갭투자 막는 10.15 금융 규제 총정리
정부의 강력한 규제 기조는 주택 매매 시장을 넘어 전세 대출 시장까지 압박하고 있습니다. 특히 10.15 주택시장 안정화 대책 이후 1주택자가 추가 주택 매수를 위해 전세 보증금 대출(전세대출)을 이용하는 행위, 즉 '갭투자'를 차단하기 위한 금융 규제들이 대거 도입되면서, 주택을 보유한 분들의 자금 계획에 도 비상이 걸렸습니다.
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1. 1주택자, 전세대출도 DSR에 묶인다
과거에는 전세자금 대출이 주택 매매를 위한 담보 대출(주담대)과 달리 DSR 산정에 포함되지 않았습니다. 이제는 규제 강화로, 특히 1주택자에 대해서는 전세대출이 DSR 산정에 포함되면서 사실상 추가적인 대출을 통한 갭투자가 어려워졌죠.
DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 할 모든 금융 부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 이 비율이 은행권에서는 40%, 제2금융권에서는 50%를 넘지 않도록 제한됩니다.
[과거] DSR 미반영 → 기존 주담대가 있어도 전세대출은 자유롭게 추가 가능 → 갭투자 자금 확보 용이
[현재] DSR 반영 → 전세대출 원리금까지 합산하여 DSR 한도를 계산 → DSR 초과로 전세대출 한도 급감 또는 불가
1주택자가 기존 주담대를 보유하고 있다면 전세대출까지 DSR에 반영되어 추가적인 대출 여력이 크게 줄어들기 때문에, 새로운 주택을 전세를 끼고 매수하는 행위(갭투자)가 사실상 불가능에 가까워졌습니다.
2. 대출 한도를 깎아먹는 스트레스 DSR
DSR 규제에 더해, 정부는 대출 금리가 상승할 가능성을 미리 반영하여 대출 한도를 보수적으로 산정하는 스트레스 DSR 제도를 단계적으로 도입했습니다. 스트레스 DSR은 대출 시점에 가상의 '스트레스 금리(가산 금리)'를 적용하여 DSR을 계산하는 방식입니다. 미래 금리 인상 위험에 대비해 차주의 상환 능력을 엄격하게 평가하는 것입니다.
실질적인 한도 축소: 스트레스 DSR이 적용되면 차주는 기존 DSR보다 더 낮은 대출 한도를 받게 됩니다.
영향 범위: 주택담보대출뿐만 아니라, 향후 신용대출 및 기타 가계대출에도 확대 적용될 예정이므로, 차주는 자신의 총부채 규모를 더욱 면밀히 관리해야 합니다.
3. 주의! 실거주 약정 위반 시 불이익과 법률 리스크
규제지역 내 주택담보대출(주담대)을 받을 경우, 일정 기간 내 실거주 의무가 있습니다.
규제지역 구분 | 의무 실거주 기간 | 적용 대상 |
투기과열지구 | 2년 이내 전입 및 1년 이상 실거주 | 주택 구입 목적의 주담대 이용 시 |
조정대상지역 | 2년 이내 전입 및 6개월 이상 실거주 | 주택 구입 목적의 주담대 이용 시 |
약정 위반 시 불이익: 만약 대출 이용자가 약정한 기간 내에 실거주 의무를 이행하지 않거나, 이행 후 약정 기간을 채우지 못하고 이사를 나갈 경우, 은행은 대출 계약 위반을 이유로 대출금 전액을 즉시 회수할 수 있습니다.
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실거주 의무를 지키지 못해 대출금을 상환해야 할 상황에 처하면, 갑작스러운 거액의 자금 마련에 어려움이 있어 부동산 매각 또는 경매 등 심각한 재산상 손실로 이어질 수 있습니다. 다만 질병, 해외 이주 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에 실거주의무의 예외가 적용되니, 대출을 받기 전에 법률 전문가와 함께 예외 사유의 인정 가능성을 철저히 검토하시길 권합니다.
4. 금융 규제 리스크에 즉각 대응하는 솔루션, 슈가스퀘어에서 찾으세요
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실거주 의무 이행 법률 자문: 실거주 의무 약정 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 분석하고, 불가피하게 약정 위반 사유가 발생했을 때 대출 회수를 방어하기 위한 법률적 대응 방안을 자문합니다.
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