10.15 후 토지거래허가구역 내 매도인의 버티기 😡 내 계약 지켜내는 3가지 법적 무기

10.15 주택시장 안정화 대책 발표로 규제지역이 확대 지정되면서, 계약 후 시세 변동을 악용하여 허가 신청 협력을 거부하는 매도인과의 분쟁이 생길 가능성이 커졌습니다. 매도인이 연락을 피하거나 추가 금액을 요구하며 계약을 파기하려 할 때, 매수인은 소중한 계약금을 지키고 부동산 소유권을 확보할 수 있을까요?

1. 매도인이 '버티기'를 시도하는 3가지 현실적인 이유

토지거래허가구역 매도인이 자신의 의무인 협력을 거부하는 행위는 단순한 변심이라기보다는 아래와 같은 의도 때문인데요. 매수인이 매도인의 의중을 정확히 파악할수록 효과적인 대응에 도움이 됩니다.

• 시세 상승분 독점 욕구: 계약 체결 후 시세가 급등하자, 계약을 파기하고 더 높은 가격에 재매각하여 시세 차익을 독점하려는 의도입니다.

• '유동적 무효'에 대한 법적 오해 및 악용: 토지거래 허가 전 계약이 '무효' 상태이니 언제든 해제할 수 있다고 착각하거나, 이를 악용하여 매수인이 지쳐서 계약금을 포기하도록 압박하는 수단으로 활용합니다.

• 규제 지정 해제 '대기': 허가구역 지정 기간이 만료되거나 규제가 해제되기를 기다렸다가, 계약이 자동 무효가 될 것이라고 기대하며 시간을 지연시키려는 전략일 수도 있습니다.

2. 허가 전까지는 ‘유동적’ 무효 - 계약은 쉽게 안 깨집니다

토지거래허가구역 내에서 관할 관청의 허가를 받기 전까지의 매매 계약은 법적으로 '유동적 무효(流動的 無效)' 상태에 있습니다. 계약의 효력이 정지된 상태이지 계약이 끝난 것은 아닙니다. 이 법리가 매도인이 시세 변동을 이유로 마음대로 계약을 해제할 수 없도록 매수인을 보호합니다. 

다만 허가를 회피하려는 특수한 사정(허가 배제·잠탈을 목적으로 한 거래 등)은 예외적으로 확정적 무효로 본다는 판례가 있습니다.
*대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결

매수인을 보호하는 '유동적 무효'의 두 가지 핵심 원칙

• 계약 해제 불가 원칙: 매도인은 "허가 협력 안 하겠다"는 이유만으로는 계약을 일방적으로 깰 수 없습니다. 허가 협력은 계약의 '주된 의무'가 아니므로, 매도인이 협조를 거부해도 계약은 여전히 유효하게 살아 있습니다.

• 대금 지급 의무 유보: 매수인은 허가를 받기 전까지 중도금이나 잔금을 낼 법적 의무가 없습니다. 매도인이 허가 전에 대금을 요구하거나, 이를 이유로 계약 해제를 주장해도 법적 효력이 발생하지 않습니다.

3. 매수인을 위한 3단계 강제 이행 로드맵

계약의 유동적 무효 상태에서 당사자들은 관할 관청으로부터 허가를 얻기 위해 서류 제출 등의 협력 의무를 지게 됩니다. 하지만 매도인의 협력 거부가 확실해졌다면, 계약 이행을 관철하기 위해 법적 절차를 밟아야 합니다.

1단계: 내용증명 발송으로 '협력 최고' 및 책임 소재 명확화

매도인에게 허가 신청 서류 제공 등 협력 의무의 이행을 서면(내용증명)으로 공식 요청합니다.

• 협력에 필요한 충분한 기간(통상 2주~1개월)을 명시하고, 기한 내 불이행 시 법적 대응에 착수할 것임을 분명히 고지

• 이 내용증명을 이후에 매도인의 협력 의무 위반을 입증하는 결정적인 증거로, 향후 소송에서 손해배상 책임을 묻는 근거 자료로 활용

2단계: '협력의무 이행청구 소송'으로 법적 구속력 확보

매도인의 협력 거부가 지속될 경우, 법원에 '협력의무 이행청구 소송'을 제기합니다.

• 법원의 승소 판결을 통해 매도인에게 "허가 신청 절차에 무조건 협력해야 한다"는 법적 구속력을 부여

• 판결문을 확보한 매수인은 매도인의 동의 없이도 매도인과 공동으로 허가 신청을 진행할 수 있는 법적 권한을 얻게 되어, 매도인의 억지 주장을 효과적으로 무력화

3단계: 계약 파기 시 손해배상 청구 및 리스크 활용

매도인의 고의적인 협력 거부로 계약 이행이 불가능해지거나 중대한 손해를 입은 경우, 매수인은 매도인을 상대로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 대법원은 협력 의무 위반에 대해서도 손해배상 책임을 인정 

• 매도인은 단순한 협력 거부만으로도 매수인이 지출한 각종 부대 비용(대출 수수료, 조사 비용 등)에 대해 배상 의무를 지게 됩니다.

• 또 매도인이 시세 상승을 노리고 시간을 끌다가 토지거래허가구역 지정이 해제되는 순간, 계약은 즉시 '확정적 유효'가 되어 매도인은 시세 차익을 놓친 채 소유권을 넘겨줘야 하는 치명적인 결과를 맞게 됩니다.

4. 복잡한 토지거래 분쟁, 전문 솔루션은 슈가스퀘어에서

토지거래허가구역 내 계약 분쟁은 생각보다 까다롭고 어려울 수 있습니다. 토지거래허가구역 내 토지 매매계약 체결 시 다음 사항을 계약서에 명확히 규정하시고, 슈가스퀘스퀘어의 계약서 검토 서비스 슈가체크를 통해 안전한 거래를 완성하세요.

• 허가신청 협력의무 및 그 구체적 내용

• 협력의무 불이행에 대한 손해배상액 예정 조항

• 허가 불허가 시 계약 처리 방법

• 허가구역 지정 해제 시 계약 처리 방법

법무법인 슈가스퀘어는 부동산 신탁, 매매, 개발, 시행, 건설 프로젝트 등 부동산 거래 전반의 풍부한 송무 경험을 보유하고 있습니다. 슈가스퀘어와 함께하세요. 공인중개사 자격을 겸비한 대표 및 파트너 변호사가 토지거래허가구역 내 부동산의 안전하고 완결된 거래를 책임집니다.

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