다가오는 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 이렇게 대비하세요
부동산 시장의 최대 화두, 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료를 눈앞에 두고 있습니다. 슈가스퀘어가 유예 종료 시 세금이 얼마나 늘어나는지, 반드시 확인해야 할 체크포인트를 정리해드립니다.
Feb 25, 2026
1. 💁♂️ 다주택자 양도세 중과란
다주택자 양도세 중과에 대해 살펴보기 위해선 부동산 세금의 전체 구조를 파악하는 것이 필요합니다. 부동산 세금은 크게 구매할 때, 가지고 있을 때, 임대를 줄 때, 매도할 때로 구분됩니다.
구분 | 세금 종류 |
취득 | • 취득세 |
보유 | • 재산세 / 종합부동산세 |
운용 | • 주택임대소득세 |
처분 | • 양도소득세 |
이 중에서 양도소득세는 집을 팔아서 생긴 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 쉽게 말해 10억에 산 집을 15억에 팔았다면, 양도소득세란 5억원의 매도 차익에 대한 세금을 의미합니다.
다주택자 양도세 중과란 2주택 이상 보유 중인 다주택자가 조정대상 지역 내 주택을 팔 때, 기본 세율에 가산 세율을 더하여 과세하는 제도를 말합니다. 현재 해당 제도는 한시적으로 유예중이나, 5월 9일부로 종료 예정이기 때문에 면밀한 모니터링이 필요합니다.
2. 다주택 양도세 중과 대상 판정 기준
현행 소득세법상 다주택자 양도세 중과 여부는 다음 두 가지 기준을 모두 충족할 때 적용됩니다.
- 지역
양도하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있는가?
- 주택 수
세대 합산 기준으로 2주택 이상을 보유하고 있는가?
3. 유예 vs. 종료, 세금이 얼마나 달라지나요?
유예 기간이 끝나면 가장 큰 타격은 장기보유특별공제의 배제입니다.
장기보유특별공제란 부동산을 장기보유할 경우 양도소득세의 일정비율을 공제해주는 제도입니다.
현재 양도세 중과 유예 기간 중 매도의 경우에는 장기보유특별공제와 함께 기본세율만이 적용 되지만, 유예 종료 이후에는 장기보유특별공제 없이 기본세율에 중과세가 더해지기 때문에 주의하셔야 합니다.
구분 | 유예 중 | 유예 종료 후 |
적용 세율 | 기본세율 6~45% | 2주택: 기본+20%p / 3주택: 기본+30%p |
최고세율
(지방소득세 포함) | 최대 49.5%(양도차익 10억원 초과 시 기본 세율 및 지방소득세 적용 시) | 최대 82.5%(양도차익 10억원 초과 시 기본 세율+ 3주택 이상 중과세+지방소득세 적용 시) |
장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 적용 ❌ |
구체적으로 양도세 중과 유예 전후 조정지역내 3주택이상 보유중인 다주택자가 양도차익 20억원(10억원 초과)을 실현했을 때 부과되는 세액을 비교해보겠습니다.
구분 | 유예 중 | 유예 종료 후 |
양도차익 | 20억원 | 20억원 |
장기보유특별공제 | 6억원 공제(30% 적용 ⭕️) | 0원(공제 적용 ❌) |
과세표준 | 14억원 | 20억원 |
최고세율
(지방소득세 포함) | Total: 49.5%(양도차익 10억원 초과 시 기본 세율 및 지방소득세 적용 시)
| Total: 82.5%(양도차익 10억원 초과 시 기본 세율+ 3주택 이상 중과세+지방소득세 적용 시) |
예상 납부세액
(누진공제액 차감 시) | 약 6억 2,100만원 | 약 15억 7,800만원 |
실효세율
(누진공제액 차감 시) | 약 31% | 약 79% |
- 최고세율: 소득 구간 중 가장 높은 구간에 적용되는 법정 세율
- 실효세율: 낮은 세율 구간과 각종 공제를 반영하여, 전체 수익에서 실제로 내는 세금의 비율
따라서 추가적인 세액 부담을 완화하기 위해선 전략적인 접근이 필요합니다.
4. 실거주 의무 및 전입신고 의무 유예
전략 수립을 위해선, 정부의 최근 발표를 살펴볼 필요가 있습니다. 무엇보다 주의할 점은 다주택자가 보유한 '조정대상지역 주택'을 '무주택자'에게 매도하는 경우에만 아래 사항이 적용된다는 점입니다.
- 토지거래허가구역 내 실거주 유예
세입자가 있는 주택이라면 개정안 발표일 기준 (‘26.2.12.) 체결된 임대차 계약의 최초 종료일까지 매수인의 실거주 의무가 미뤄집니다. (단, 늦어도 2028년 2월 11일 이전에는 무조건 실거주를 위해 입주해야 합니다.)
- 주택담보대출 전입 의무 완화
매수인이 주택담보대출을 받을 경우, '대출 실행일로부터 6개월'과 '임대차계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 날짜까지 전입신고 기한이 유예됩니다.
5. 반드시 확인해야 할 핵심포인트
또한, 기존에는 2026년 5월 9일까지 잔금을 치러야만 중과 배제를 받을 수 있어 매도인들의 시간적 압박이 컸습니다.
현재는 정부의 보완 대책으로, 5월 9일 이전에 '매매계약'을 체결하고 계약금을 지급했다면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
단, 다음의 요건을 반드시 지켜야 합니다.
- 가계약은 불인정
단순 가계약은 인정되지 않습니다. 반드시 정식 계약서를 작성하고 계약금을 수령해야 합니다.
- 잔금 납부 기한 엄수
기존 규제지역(강남3구+용산구)은 계약일로부터 4개월 내, 2025년 10월 신규 지정된 규제지역은 6개월 내에 잔금과 등기를 마쳐야 합니다.
법무법인 슈가스퀘어는 다주택자 양도 중과 유예 종료에 맞춰 최적의 솔루션을 제공하겠습니다.
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