최신판례분석 | 재개발 분양권, 주민등록상 한 세대라도 나눠 받을 수 있다?
1. 사례: 주민등록상 같은 세대인 3명의 조합원
성남시의 한 재개발 정비사업구역에서 남편, 아내, 그리고 남편의 남동생이 각각 주택을 소유하고 있었습니다. 이들은 각자의 명의로 조합원 자격을 얻은 뒤, 남편과 아내는 1세대, 남동생은 또 다른 1세대로 분양 신청을 했는데요, 정비사업조합은 이들이 ‘하나의 세대’로 보인다며 단 1채의 주택만을 분양하는 내용으로 관리처분계획을 수립했습니다. 주민등록상 이들이 모두 동일 세대원으로 등재되어 있었기 때문입니다.
이에 원고들은 “실제로는 함께 거주하지 않았고 생계도 독립적이었다”며 각자 분양권을 인정해 달라는 소송을 제기했습니다.
2. 대법원의 판단: 형식보다 ‘실질’이 우선!
1심은 원고들의 주장을 받아들였으나, 항소심은 주민등록표에 의한 형식적 기준을 들어 조합 측 손을 들어줬습니다. 그러나 대법원이 이를 다시 뒤집었습니다.
대법원은 “도시 및 주거환경정비법상 ‘1세대’, ‘하나의 세대’, ‘동일한 세대’란 단순히 주민등록상 함께 등재되었다는 이유만으로 인정되는 것이 아니며, 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는지를 기준으로 판단해야 한다”고 보았습니다.
즉, 같은 주소지에 있더라도 각기 다른 공간에서 독립적으로 생활하고, 생계도 별개라면 이는 ‘각각의 세대’로 인정된다는 것입니다.
3. 1세대 1주택 원칙의 취지와 의미
재개발 사업에서는 ‘1세대 1주택’ 원칙이 적용됩니다. 이는 무분별한 투기와 특혜 분양을 방지하기 위한 장치인데, 이 원칙을 적용할 때 가장 중요한 기준이 바로 ‘세대 구분’입니다. 만약 주민등록표만으로 세대 여부를 결정하게 되면, 실제로는 함께 거주하고 있는 가족이 단순히 세대를 분리해 주민등록을 나눠두었을 경우 여러 채의 분양권을 얻는 일이 생길 수 있습니다. 반대로 함께 살지 않지만 주소지가 같다는 이유로 불이익을 받는 경우도 생길 수 있죠. 실질적인 기준으로 세대를 판단하는 것이 법규의 취지에 더 부합합니다.
또 도시정비법에서는 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 주거와 생계를 같이하는지 여부와 관계없이 1세대로 간주하는 예외 규정이 있습니다. 이는 특정한 관계에 있는 사람들을 보호하기 위한 것으로, 나머지 경우에는 실질적인 기준으로 세대를 판단해야 한다는 점을 뒷받침합니다.
4. 조합과 조합원, 유의해야 할 것들
조합은 통상 주민등록표 등을 바탕으로 세대 여부를 판단하고, 이의 제기 시에는 실질적인 주거 및 생계 공유 여부를 조사해 최종 결론을 내립니다. 하지만 조합원 자격이나 분양 대상자 선정 과정은 단순한 행정 판단만으로 해결되기 어려운 복합적인 문제입니다. 관련 법령뿐 아니라 조례, 조합 정관, 실거주 여부 등 다양한 요소가 얽혀 있어 자칫하면 권리 침해로 이어질 수 있습니다.
특히 ‘세대 분리’와 같은 쟁점은 조합의 결정이나 행정기관의 판단이 기준을 넘어서게 될 경우, 조합원 개인의 분양권에 직접적인 영향을 줄 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 조합은 객관적 기준과 실질적 자료를 바탕으로 한 합리적인 판단을 해야하고, 조합원 역시 초기 단계부터 자신의 권리를 정확히 이해하고 대응할 필요가 있습니다.
5. 수많은 실무 경험과 최신 판례로 무장한 법률파트너, 슈가스퀘어
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