"최대 수익률 보장" 상가 분양 과장 광고, 왜 형사상 '사기죄'가 성립하지 않을까?

"확실한 시세차익 보장" 상가 분양 현장에서 자주 듣는 멘트입니다. 입주 시점이 되니 임대 수익은 절반에도 못 미치고, 빈 상가만 떠안게 된 수분양자들이 분양대행사를 사기죄로 고소했습니다. 어디까지가 허용되는 과장광고이고, 형사상 사기가 성립하는지, 그 경계를 슈가스퀘어가 정리했습니다.

법무법인 슈가스퀘어

Jun 14, 2026

"최대 수익률 보장" 상가 분양 과장 광고, 왜 형사상 '사기죄'가 성립하지 않을까?

Contents

1. 최근 대법원 판결 - "수익 장담"은 사기죄 기망행위 아니다 2. 형법상 사기죄의 성립 요건 - 왜 "기망"으로 인정되기 어려운가 3. 사기죄가 아니어도 책임은 남는다 - 민사·행정상 대응 4. 수분양자가 실제로 활용할 수 있는 4단계 전략 5. 시행사의 책임 - 분양대행사와의 관계 ☑️ 슈가스퀘어 Check Point 👀 더 살펴볼 슈가 컨텐츠

1. 최근 대법원 판결 - "수익 장담"은 사기죄 기망행위 아니다

2026년 5월, 대법원은 경기 평택 한 상가 건물 수분양자 A씨가 시행사와 분양대행업자를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고 일부승소한 원심 중 피고 분양대행업자들 패소 부분을 파기하고 사건을 서울고법에 환송하였습니다. 시행사에 대한 원고의 상고는 기각되었습니다.

📌

사건의 구조

2022년 8월, 분양대행사 직원들이 A씨에게 "3년간 선임대가 확보되어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다", "시세차익을 확실하게 얻을 수 있다"고 설명

A씨는 이 설명을 믿고 상가를 분양받았으나, 실제 임대 수익은 제시된 수준에 못 미침

A씨는 시행사와 대행업자를 상대로 민사 손해배상을 청구

1심·2심은 A씨 일부승소, 그러나 대법원은 이를 뒤집음

대법원의 핵심 논리는 다음과 같았습니다.

상품의 선전·광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전·광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다. 또한 대법원은 "이 사건 상가로부터 얻을 수 있는 수익이나 시세차익에 관한 피고 C, O의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정하여 추상적으로 이루어진 예상 정도에 불과해 보이고, 그 내용이 이 사건 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수도 없다"고 판단하였습니다. (대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결)

정리하면, 같은 멘트라도 '확정된 사실'을 가장한 것이 아니라 '미래 예측의 영역'에 머무는 한, 사기죄나 불법행위의 기망행위로 보기 어렵다는 것이 대법원의 확립된 법리입니다. 다만, 구체적 사실관계에 따라 기망행위 인정 여부는 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 형법상 사기죄의 성립 요건 - 왜 "기망"으로 인정되기 어려운가

우선, 사기죄가 성립하려면 다음 요소가 모두 충족되어야 합니다.

기망행위: 거래의 중요한 사항을 허위로 고지

착오: 상대방이 이로 인해 사실과 다르게 인식

재산 처분: 착오에 빠진 상태에서 재물을 교부하거나 재산상 이익을 제공

인과관계: 기망행위, 착오, 재산적 처분행위 사이에 인과관계가 존재

편취 고의: 기망행위 당시 재물 또는 재산상 이익을 취득하려는 의도가 있었음 (확정적 고의뿐 아니라 미필적 고의로도 성립)

분양 광고가 이 요건을 충족하기 어려운 이유

단순한 미래 예측 자체에 대한 판단

분양광고의 멘트 대부분은 "확실한 수익", "시세차익 보장"과 같은 미래 예측성 표현으로, 그 자체로 '구체적 사실의 허위 고지'로 보기 어렵기 때문입니다.

거래의 중요한 사항의 구체적 수치화

거래의 중요한 사항(입지, 면적, 권리관계, 용도)을 구체적 수치와 함께 허위로 고지한 경우라야 기망에 해당합니다.

편취 고의 입증의 어려움

분양 시점에 시행사에게 기망행위 당시 편취의 고의(확정적 고의 또는 미필적 고의)가 있었음을 증명하기 매우 어렵습니다.

사기죄 기망행위로 인정되는 경우 vs 아닌 경우

인정되는 경우 (기망행위 ○)	인정되지 않는 경우 (다소의 과장 ○)
학원을 운영할 수 없는 상가를 "학원 운영 가능"으로 광고	"확실한 시세차익", "안정적 임대수익" 등 수익률 장담
역세권 개통 예정 시기를 구체적으로 특정할 만한 계획이 없었음에도 "○○역 2024년 개통 확정"으로 광고한 경우	"향후 발전 가능성이 높다", "유망한 입지" 등의 추상적 표현
분양면적·전용면적을 실제와 다르게 표시	"고급 마감재 사용" 등 주관적 평가 표현
인허가 받지 않은 시설을 "인허가 완료"로 광고	일반적인 광고 문구의 강조·미화

분양계약 취소, 해제, 대금 반환에 관한 내용은 아래 글에서 확인하세요:

👉 슈가성공사례 | 신탁사에 대한 분양대금 반환 대위청구에 관한 리딩케이스 만들며 승소

👉 슈가성공사례 | 시공사가 공사중단해도 시행사가 책임! 분양계약 해제·대금 반환 승소

3. 사기죄가 아니어도 책임은 남는다 - 민사·행정상 대응

다만, 사기죄가 성립하지 않는다고 해서 분양사의 모든 책임이 면제되는 것은 아닙니다.

표시광고법상 무과실책임

📌

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 (부당한 표시·광고 행위의 금지)

사업자등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.

거짓·과장의 표시·광고

기만적인 표시·광고

부당하게 비교하는 표시·광고

비방적인 표시·광고

표시광고법 제10조 (손해배상책임)

① 사업자등은 제3조제1항을 위반하여 부당한 표시·광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.

② 제1항에 따라 손해배상의 책임을 지는 사업자등은 그 피해자에 대하여 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 책임을 면할 수 없다.

이 조항의 핵심은 무과실책임입니다.

형사 사기죄와 달리, 사업자의 고의·과실을 입증할 필요가 없습니다.

부당한 표시·광고 + 손해 발생 + 양자 사이의 인과관계를 입증하면 손해배상을 받을 수 있습니다. 다만, 판례는 무과실책임이라 하더라도 공평의 이념에 입각하여 피해자의 잘못을 참작한 책임제한이 가능하다고 보고 있으므로, 수분양자 측의 주의의무 이행 여부도 실무상 중요한 고려 요소입니다.

민법상 기망에 의한 의사표시 취소

민법 제110조 제1항에 따라 분양계약 체결 자체를 취소하여 이미 지급한 분양대금을 반환받을 수 있습니다.

다만, 민사상 '사기'는 형법상 사기보다 다소 넓게 인정될 수 있지만, 위 대법원 판례 법리상 "다소의 과장" 정도로는 취소가 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

분양 광고가 계약 내용이 되는 경우

📌

대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 2005다5836, 2005다5829 판결

분양광고의 내용 중 아파트의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 대해서는, 분양계약 시 달리 이의를 유보하지 않는 한 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용이 된다.

광고에 "전용면적 99㎡", "원목마루 바닥재 시공", "온천 시설 설치" 등 아파트의 외형·재질·구조에 관한 구체적·확정적 표현이 포함되어 있고 수분양자가 이를 신뢰하여 계약했다면, 그 광고 내용이 계약 내용이 되어 계약 위반에 따른 채무불이행 책임까지 물을 수 있습니다. 다만, 임대수익률이나 시세차익 등 수익에 관한 표현은 판례상 계약 내용으로 편입되기 어렵습니다.

4. 수분양자가 실제로 활용할 수 있는 4단계 전략

Step 1. 증거 확보

분양 안내 자료 일체 보관: 카탈로그, 모형도, 광고지, 홈페이지 캡처, 분양사무소 게시물 사진

상담 녹음: 분양대행사 직원의 "확실한 수익" 발언이 담긴 녹음 파일은 결정적 증거

광고 영상·SNS 게시물 캡처: 사후 삭제 가능성이 있으므로 즉시 보관

상담 일시, 장소, 담당자 이름 기록

Step 2. 공정거래위원회 신고

표시광고법 위반 신고는 공정거래위원회가 담당

시정명령·과징금 처분이 내려지면 향후 손해배상 청구의 강력한 증거가 됩니다

표시광고법 제10조에 따른 손해배상 청구는 공정거래위원회의 시정조치 확정을 기다릴 필요 없이 직접 법원에 청구할 수 있습니다.

Step 3. 민사 손해배상 청구

표시광고법 제10조 (무과실책임) - 부당한 표시·광고 + 손해 발생 입증

민법 제750조 (불법행위) - 보충적 청구 가능

손해액은 분양대금 - 실제 가치 차액 또는 예상 수익과 실제 수익의 차액

Step 4. 계약 취소 또는 채무불이행 청구

광고가 구체적·확정적 표현으로 계약 내용이 된 경우 → 채무불이행에 따른 손해배상

기망의 정도가 민법상 사기에 이르는 경우 → 계약 취소 + 부당이득반환

분양대금 반환과 함께 손해배상 청구 가능

5. 시행사의 책임 - 분양대행사와의 관계

2026년 5월 대법원 평택 사건의 또 다른 쟁점은 “시행사가 분양대행사의 행위에 대해 책임을 지는가”였습니다.

시행사에 대한 원고의 상고는 대법원에서 기각되어, 시행사에 대한 청구를 기각한 원심이 그대로 확정되었습니다. 실무상 시행사의 사용자 책임이 인정되려면 분양대행사와의 실질적 지휘·감독 관계가 입증되어야 합니다.

시행사의 사용자 책임이 인정되려면

민법 제756조 (사용자의 배상책임) - 사용관계 존재 + 사무집행 관련성 입증 필요

분양대행사와 시행사 사이가 단순 업무위탁이 아니라 실질적 지휘·감독 관계임을 입증해야 함

분양대행 계약서, 영업 매뉴얼, 보고 체계 등의 자료 확보가 핵심

시행사를 직접 책임 주체로 끌어들이지 못하면, 분양대행사만이 피고가 되어 판결을 받아도 실제 회수가 어려운 경우가 많습니다. 사건 초기에 시행사·대행사·중개업자의 관계를 정확히 파악하는 것이 결정적입니다.

☑️ 슈가스퀘어 Check Point

"수익 보장" 멘트만으로는 형사 사기죄가 성립하기 어렵습니다.

2026년 5월 대법원 판결은 "확실한 시세차익", "3년간 선임대 확보" 같은 표현을 기망행위가 아닌 다소의 과장으로 판단했습니다.

사기죄가 아니어도 민사·행정 책임은 별개입니다.

표시광고법 제10조의 무과실책임, 민법 제110조 취소, 민법 제750조 불법행위, 채무불이행 책임 등 다양한 경로가 열려 있습니다.

광고가 계약 내용이 되는지가 결정적입니다.

구체적·확정적 표현(면적, 층고, 마감재, 부대시설 등 아파트 상가의 외형·재질·구조에 관한 사항)을 포함한 분양 광고는 단순한 청약의 유인을 넘어 계약 내용이 될 수 있습니다.

분양대행사와 시행사의 관계를 초기에 확정하세요.

시행사의 사용자 책임이 인정되지 않으면, 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 사건 초기에 지휘·감독 관계 입증 자료를 확보해야 합니다.

상담 녹음과 광고물 보관이 가장 강력한 증거입니다.

분양 단계에서 받은 자료와 통화·상담 녹음은 시간이 지나면 확보가 어렵습니다. 분쟁의 조짐이 보이는 즉시 보관해야 합니다.

👀 더 살펴볼 슈가 컨텐츠

👉 이재명 정부 부동산 규제 완전 정리 📌 대출·규제지역·세금, 내 거래에 어떤 영향이 있나요?

👉 매매는 멈췄는데 경매는 움직인다? 규제 환경에서 경매가 선택되는 구조적 이유 4가지

👉 상속·이혼으로 남은 공동명의 부동산, 공유관계 해소를 위한 공유물분할청구의 실제 절차 법무법인 슈가스퀘어는 상가·아파트 분양 분쟁에서 형사·민사·표시광고법·계약 해석을 한 흐름으로 통합 설계합니다.

[상담문의]

Tel: 02-563-5877

카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색 또는 카카오톡 상담링크