농사짓기 어려운 땅도 처분해야 할까요? 영농여건불리농지와 농지법상 처분의무
영농불가 농지란 무엇인가요?
“영농불가 농지”라는 말은 농지법에 별도로 정의된 법률상 용어는 아닙니다. 실무상으로는 경사가 심하거나, 진입로가 부족하거나, 농업용수·농로 등 생산기반이 부족해 현실적으로 농사를 짓기 어려운 농지를 넓게 설명할 때 사용되는 표현입니다. 다만 농지법령상 정확한 용어로는 “영농여건불리농지”가 있습니다.
영농여건불리농지는 말 그대로 영농 여건이 불리하고 생산성이 낮은 농지 중 일정한 요건을 갖춘 농지를 말합니다. 농지법과 시행령은 영농여건불리농지를 다음 요건을 모두 충족하는 농지로 보고 있습니다(농지법 제6조 제1항 제9호의2, 같은 법 시행령 제5조의2 참조).
농업진흥지역 밖 농지일 것
시·군의 읍·면지역에 있는 농지일 것
농지의 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상일 것
평균경사율 15% 이상인 농지를 포함해 해당 지역의 집단화된 농지 규모가 2만제곱미터 미만일 것
농업용수, 농로 등 농업생산기반의 정비 정도, 농기계의 이용 및 접근 가능성, 통상적인 영농 관행을 고려할 때 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정되는 농지일 것
즉 단순히 “농사를 짓기 어렵다”고 주장한다고 해서 곧바로 영농여건불리농지가 되는 것은 아닙니다. 법령상 요건을 충족해야 하고, 실제로 해당 농지가 영농여건불리농지로 지정·고시되어 있는지도 확인해야 합니다. 같은 산비탈 농지나 접근이 어려운 농지처럼 보이더라도 고시 여부에 따라 농지법상 취급이 달라질 수 있습니다.
영농여건불리농지는 일반 농지와 달리 일정한 경우 소유 제한이 완화되고, 조사료나 특용작물 재배지 등으로 임대가 가능하며, 농지전용도 허가가 아니라 신고로 처리될 수 있습니다. 다만 여기서 주의할 점은, 영농여건불리농지라고 해서 농업경영에 이용할 의무까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 영농여건불리농지는 소유 제한이 완화되는 농지일 뿐, 곧바로 방치가 허용되는 농지를 의미하지는 않습니다.
따라서 영농불가 농지 문제를 검토할 때는 먼저 해당 토지가 단순히 농사가 어려운 땅인지, 아니면 법령상 영농여건불리농지에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
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농사를 못 짓는 땅도 농지법 적용을 받을까요?
농사를 짓기 어려운 상태라고 하더라도, 해당 토지가 농지법상 농지에 해당한다면 농지법의 적용을 받습니다. 농지법은 원칙적으로 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유하지 못한다고 정하고 있고, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 관리되어야 합니다. 즉 현재 작물이 심어져 있지 않거나, 농사가 쉽지 않다는 사정만으로 농지법상 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
특히 농지이용실태조사 과정에서 해당 농지가 정당한 사유 없이 농업경영에 이용되지 않는 것으로 확인되면, 처분의무 통지나 처분명령 등 행정절차가 문제될 수 있습니다. 토지가 외형상 황폐해 보이더라도 농지전용 절차 없이 농지로 남아 있다면, “어차피 농사를 못 짓는 땅”이라는 사정만으로 처분의무를 피하기는 어렵습니다.
따라서 영농불가 농지를 보유하고 있다면 먼저 해당 토지가 법적으로 농지인지, 실제 이용 상태가 어떠한지, 농지전용이 이루어진 적이 있는지, 농지대장상 관리 상태가 어떻게 되어 있는지를 확인해야 합니다. 농지법 적용 여부를 잘못 판단하면, 본인은 단순히 방치된 땅이라고 생각했더라도 나중에 농지법상 미이용 농지로 평가될 수 있습니다.
영농불가 사유가 있으면 처분의무를 피할 수 있을까요?
농지법은 농지 소유자가 소유 농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 이용하지 않게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다고 정하고 있습니다. 따라서 농지를 가지고만 있고 실제 농업경영에 이용하지 않는 경우에는 처분의무가 문제될 수 있습니다.
특히 영농여건불리농지라고 하더라도 처분의무 문제에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다. 농지법 제6조 제2항 제9호의2는 영농여건불리농지를 소유할 수 있는 예외 사유로 두고 있지만, 같은 조 제2항 단서는 여전히 “소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다”고 정하고 있습니다. 즉 영농여건불리농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 소유할 수 있는 농지에 해당할 수는 있지만, 그렇다고 해서 정당한 사유 없이 휴경하거나 방치해도 된다는 의미는 아닙니다.
농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다. 다만, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따라 지정된 허가구역에 소재한 농지(제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받거나 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받아 소유한 농지로 한정한다. 이하 "토지거래허가구역내농지"라 한다)의 경우는 제외한다.
소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
✅ 영농여건불리농지도 처분명령 대상이 될 수 있습니다.
법원은 영농여건불리농지에 해당하더라도 그것이 곧바로 휴경대상 농지라는 의미는 아니라고 보았습니다. 농지법 제6조 제2항은 영농여건불리농지의 소유 제한을 완화하는 규정일 뿐, 농업경영에 이용할 의무까지 면제하는 규정은 아니라는 취지입니다. 따라서 영농여건불리농지라도 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않으면 농지처분의무 통지 및 처분명령의 대상이 될 수 있습니다(대구고등법원 2019. 1. 18. 선고 2018누3951 판결 참조).
여기서 중요한 것은 “정당한 사유”가 있는지입니다. 자연재해로 영농이 불가능해졌거나, 농지개량 또는 영농준비를 위해 일시적으로 휴경 중이거나, 질병·취학·병역 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 처분의무 판단에서 달리 평가될 수 있습니다. 반대로 “거리가 멀어서 관리하기 어렵다”, “수익성이 낮다”, “언젠가 개발될 것 같아 그냥 두고 있다”는 정도의 사정은 영농불가 사유로 인정되기 어렵습니다.
따라서 영농불가를 주장하려면 현장 사진, 침수·토사 유실 자료, 배수 불량 자료, 농기계 진입 가능 여부, 농지개량 계획, 복구 견적서, 지자체 민원·조사 자료 등을 통해 농사를 짓지 못한 객관적 사정을 소명해야 합니다. 단순히 “농사가 안 된다”고 주장하는 것보다, 왜 경작이 불가능했는지와 앞으로 어떻게 복구하거나 이용할 계획인지를 함께 제시하는 것이 중요합니다.
⚠️ 농지처분의무의 예외규정에 해당하는지 여부는 엄격하게 판단되고, 농지처분의무가 면제되는 정당한 사유에 관하여는 이를 주장하는 자가 입증하여야 합니다.
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영농불가 농지, 결국 팔아야 할까요?
영농불가 농지라고 해서 항상 매각만이 답은 아닙니다. 일시적인 자연재해나 농지개량 문제라면 휴경 사유를 소명하고 복구 계획을 세워 영농을 재개하는 방법을 검토할 수 있습니다. 직접 농사가 어렵다면 농지법상 허용되는 범위에서 임대차, 사용대차, 농지은행 위탁 등을 검토할 수도 있습니다. 다만 농지의 임대차나 사용대차는 원칙적으로 제한되고, 농지법이 허용하는 경우에만 가능하므로 사인 간 구두 임대나 임의 사용은 그 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.
⚠️ 영농불가라는 말만으로 행정절차가 자동으로 멈추는 것은 아닙니다.
처분의무가 발생한 뒤에도 농지를 처분하지 않으면 처분명령이 내려지고, 처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 문제될 수 있습니다. 다만 처분의무기간이 지난 뒤라도 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 한국농어촌공사 등과 매도위탁계약을 체결한 경우에는 일정 기간 처분명령 유예를 받을 수 있습니다.
장기적으로 농지로 회복하기 어렵다면 농지전용 가능성이나 매각도 함께 검토해야 합니다. 이때 지목 변경 가능성, 농업진흥지역 여부, 개발행위허가 가능성, 진입로 확보 여부, 인접 토지와의 통행 문제까지 함께 확인해야 합니다. 영농불가 농지는 단순히 “팔지 말지”의 문제가 아니라, 농지로 복구할 것인지, 적법하게 위탁·임대할 것인지, 전용이나 처분을 검토할 것인지 선택지를 비교해야 하는 문제입니다.
따라서 영농불가 농지를 보유하고 있다면 등기사항전부증명서, 토지대장, 농지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 현장 사진을 먼저 확인하고, 농지이용실태조사나 처분의무 통지를 받은 경우에는 기한 내 의견제출과 대응 방향을 정리해야 합니다.
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