재개발 구역 안에 있는 낡은 빌라나 단독주택을 부모님이 오래 보유하고 계신 경우, 증여와 상속 시점이 고민됩니다. 문제는 재개발은 사업 진행 단계마다 그 부동산의 법적 성격과 세금 평가 방법 자체가 바뀐다는 점입니다.
일반적으로는 사업이 진행될수록(프리미엄이 붙을수록) 평가액도 함께 올라가는 구조여서 이른 시점의 증여가 세금 측면에서 유리한 경우가 많지만, 단계별 세율 구조와 자녀의 주택 보유 현황에 따라 결론이 달라질 수 있어 일괄적으로 무엇이 유리하다고 정하기는 어렵습니다. 이 글에서 더 자세히 안내드립니다.
A. 사안에 따라 다릅니다. 다만 일반적인 경향으로는, 관리처분계획인가 전에는 기존 토지·건물 기준으로 비교적 낮게 평가되고, 인가 이후에는 조합원 권리가액에 프리미엄이 더해져 평가액이 올라가는 구조이기 때문에, 사업 초기 단계의 증여가 세금 부담이 작은 경우가 많습니다. 다만 자녀의 주택 수나 조정대상지역 지정 여부에 따라 취득세 중과가 달라질 수 있어, 증여세만이 아니라 취득세까지 함께 비교해야 합니다.
✅ 재개발 부동산, 사업 단계별 평가·세금 한눈에 보기
사업 단계 | 증여세 평가 기준 | 취득세 |
|---|---|---|
관리처분계획인가 전 | 기존 토지·건물 기준(보충적 평가방법 등) | 주택 기준, 다주택자 중과 가능 |
인가 후 (철거 전·후 불문) | 조합원 권리가액 + 납입금 + 프리미엄 | 조합원입주권도 주택 수에 가산(2020.8.12.~), 다주택자 중과 가능 |
준공 후 | 완공된 건물의 시가 기준 | 주택 기준, 다주택자 중과 가능 |
재개발·재건축 사업은 크게 '관리처분계획인가 전 → 인가 후·철거 전 → 철거 후·준공 전 → 준공 후'의 흐름으로 진행됩니다. 상속세 및 증여세법은 이 단계에 따라 평가 기준을 다르게 봅니다.
관리처분계획인가 전: 아직 조합원입주권이 아니라 기존의 토지·건물 그 자체로 평가합니다. 시가 확인이 어려우면 개별공시지가와 건물 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용합니다.
관리처분계획인가 후: 종전의 토지·건물이 아니라 '부동산을 취득할 수 있는 권리' 자체, 즉 조합원입주권이 평가 대상이 됩니다.
평가액은 관리처분계획을 기준으로 산정되는 조합원 권리가액에 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 더하고, 여기에 평가기준일 현재 시장에서 형성된 프리미엄(웃돈)을 더한 금액이 원칙입니다. *상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항
다만 법원은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산정하는 권리가액 자체를 그대로 시가로 인정하지는 않는다고 보고 있어*, 실제로는 유사한 입주권의 매매사례가액이 확인되면 그 가액이 먼저 시가로 적용되는 경우가 많습니다. 이때도 면적·위치·용도·기준시가 등이 동일하거나 유사한 입주권의 거래이면서 평가기준일 전후 일정 기간 안의 거래여야 유사매매사례가액으로 인정됩니다.**
**대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두18615 판결
*같은 법 시행령 제49조 제1항·제4항
프리미엄은 사업이 진행되고 완공이 가까워질수록 오르는 경향이 있습니다. 즉 같은 부동산이라도 언제 증여하느냐에 따라 '권리가액+분담금'만 반영되는 단계인지, 거기에 '시장 프리미엄'까지 더해지는 단계인지가 갈리고, 그만큼 증여세 과세표준도 달라집니다.
📌 조합원입주권처럼 매매사례가액이 평가에 영향을 미치는 구조는 상가 증여에서도 마찬가지입니다. 👉 상가 증여가액, 어떻게 정할까? | 기준시가·임대료환산가액·감정평가 심층편
증여세만 놓고 보면 사업 초기, 즉 프리미엄이 붙기 전 단계의 증여가 유리한 경우가 많은 것은 사실입니다. 하지만 재개발·재건축 부동산의 증여에는 취득세라는 변수가 따로 있습니다.
관리처분계획인가 후의 조합원입주권은 현행 지방세법상 그 주거용 건축물이 철거되어 멸실된 경우에도 소유자의 주택 수에 그대로 가산됩니다.* 즉 "철거되고 나면 나대지로 취급되어 취득세 중과를 피할 수 있다"는 생각은 더 이상 들어맞지 않는 경우가 많습니다. 자녀가 이미 다른 주택을 보유하고 있고 그 부동산이 조정대상지역에 있다면, 철거 전이든 후든 다주택자 중과세율이 적용될 수 있다는 전제로 접근해야 합니다.
*다만 2020년 8월 12일 개정 전에 이미 건물이 철거된 경우에는 경과규정에 따라 다르게 취급될 수 있어, 해당 구역의 철거 시점을 함께 확인해야 합니다. (지방세법 제13조의3 제2호, 2020년 8월 12일 개정)
조정대상지역 지정 현황과 다주택자 중과 기준은 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 증여를 실행하기 직전에 반드시 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
준공 전 단계에서 증여한다면 자녀 명의로 남은 추가분담금을 납부해야 하는데, 이를 부모가 대신 내준다면 그 금액 역시 별도의 증여로 보아 과세될 수 있습니다. 부모 자금으로 분담금을 충당하려면 정식 차용 형태를 갖추는 방법을 함께 검토해야 합니다. 👉 차용증, 나중에 써도 될까? | 소급 작성이 위험한 이유
⚠️
증여 이후 조합원 지위가 다시 문제 되는 경우
투기과열지구 안에서는 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후에 지분을 양수한 사람은 조합원이 될 수 없도록 제한하고 있습니다.*
이 시점 이후에 증여를 받으면 자녀가 조합원 지위 자체를 인정받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 다만 세대원의 근무·생업상 사정이나 상속, 1세대 1주택자 요건 충족 등 예외 사유도 있으므로, 증여 전에 해당 구역의 양도 제한 적용 시점과 예외 해당 여부를 조합 또는 관할 구청을 통해 반드시 확인해야 합니다.
*도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
증여와 달리 상속은 타이밍을 선택할 수 없습니다. 상속세 및 증여세법은 상속개시일(사망일) 현재의 상태를 기준으로 평가하므로, 사업이 어느 단계에 있었는지는 그날의 사실관계로 그대로 고정됩니다. 완공 직전에 상속이 개시된다면 그만큼 평가액도 높은 상태로 상속재산에 포함됩니다.
여기에 더해, 사망 전 일정 기간(상속인인 자녀에게는 10년, 상속인이 아닌 자에게는 5년) 이내에 사전 증여한 재산은 상속재산에 합산되어 상속세가 다시 정산됩니다. *상속세 및 증여세법 제13조 제1항
다만 합산되는 증여재산의 가액은 상속 당시가 아니라 증여일 현재의 시가로 평가되므로, 증여 이후 프리미엄이 많이 오른 뒤에 상속이 개시되더라도 당초 낮았던 증여 시점 가액 그대로 합산됩니다. 즉 합산과세 기간 안에 상속이 개시된다고 해서 절세 효과가 완전히 사라지는 것은 아니지만, 세금 계산이 한 번 더 정산되고 다른 상속재산과 합쳐지면서 세율 구간이 올라갈 수 있다는 점은 미리 알아두어야 합니다.
따라서 재개발 구역 부동산은 "언젠가 사업이 끝나면 생각하자"가 아니라, 사업 진행 단계와 가족 구성원의 건강 상태, 그리고 합산과세 기간까지 함께 고려해 미리 설계해두는 것이 실질적인 절세로 이어집니다.
👉 상속 절차 가이드 | 고인 사망 후, 이 순서로 진행됩니다
👉 상속세 신고, 재산분할이 안 끝났어도 6개월 안에 해야 합니다
🖊️
Sugar Recipe — 슈가 변호사의 한마디
재개발 부동산은 시간이 곧 세금입니다. 사업 단계마다 가치가 달라지는 자산일수록, 미리 흐름을 설계해둔 것과그렇지 않은 세금 차이가 생각보다 훨씬 크게 벌어집니다.
재개발 구역 부동산의 상속·증여는 사업 단계, 가족 구성, 세법 개정까지 변수가 많아 일반적인 공식만으로 설계하기 어렵습니다. 지금 보유한 부동산이 어느 단계에 있는지부터, 법무법인 슈가스퀘에서 점검해보세요. 실무에 밝은 부동산원스톱센터 컨설턴트와 법률, 세무전문가가 협업하여 리스크 없는 미래를 설계합니다.
부동산과 상속, 슈가스퀘어 한 곳에서 해결하세요.
Q. 조합원입주권도 증여세 신고 시 감정평가를 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 유사한 입주권의 매매사례가액이 먼저 확인되는 경우가 많아, 감정평가가 실제로 더 유리한지는 해당 구역의 거래 현황을 먼저 확인해야 합니다.
Q. 조정대상지역이 아니라면 다주택자여도 취득세 중과가 없나요?
A. 원칙적으로 다주택자 중과는 조정대상지역 내 주택을 기준으로 하므로, 비조정대상지역이라면 중과를 피할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 지정 현황은 수시로 바뀌므로 증여 시점에 반드시 확인이 필요합니다.
Q. 부모님이 돌아가시기 직전에 증여받은 재개발 부동산도 상속재산에 포함되나요?
A. 네. 상속인인 자녀가 사망 전 10년 이내(상속인이 아닌 자는 5년 이내)에 증여받은 재산은 상속재산에 합산되어 상속세가 다시 계산됩니다. 다만 합산되는 가액은 증여일 당시의 시가가 기준이므로, 상속 시점까지 오른 프리미엄 전부가 다시 과세되는 것은 아닙니다.
