상가 증여가액, 어떻게 정할까? 기준시가·임대료환산가액·감정평가 심층편

국세청 기준시가로 신고하면 끝? 아닙니다.

아파트와 달리 상가는 기준시가만으로 신고했다가 나중에 세무서로부터 가액이 과소하다는 통지를 받는 경우가 적지 않지요. 상가는 원칙적으로 '시가'로 평가하고, 시가를 확인하기 어려울 때만 기준시가 같은 보충적 평가방법을 쓰는데, 상가는 대부분 임대 중이라는 특성 때문에 기준시가보다 높은 '임대료 환산가액'이 적용되는 경우가 많아서 그렇습니다.

Q. 상가를 증여하면 기준시가로 신고하면 되나요?

A. 원칙적으로는 안 됩니다. 상속세 및 증여세법상 부동산은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용합니다.

그런데 상가처럼 임대차계약이 체결된 재산은 그 보충적 평가액과 임대보증금·임대료를 환산한 가액을 비교해 더 큰 금액으로 평가하도록 별도로 정하고 있어*, 세입자가 있는 상가는 기준시가만으로 신고하면 가액이 낮게 신고되는 경우가 많습니다. *상증세법 제61조 제5항

📌 상가 증여가액, 적용 순서 한눈에 보기

1. 상가 증여가액, 원칙은 무엇일까? 시가와 보충적 평가방법

상속세 및 증여세법은 재산 평가의 대원칙으로 '시가'를 둡니다.

시가란 증여일 전후 일정 기간 안에 있었던 매매, 감정, 수용, 공매·경매 가액처럼 불특정 다수 사이에 자유로운 거래에서 통상 성립한다고 인정되는 가액을 말합니다.

같은 건물 내 다른 호실의 최근 매매사례가액이 확인되면, 그 가액이 신고가액보다 먼저 시가로 적용될 수 있다는 점도 실무에서 종종 다툼이 되는 지점입니다. 다만 아무 거래나 적용되는 것은 아니고, 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하다고 인정되어야 유사매매사례가액으로 쓰일 수 있습니다.* 층수나 용도가 크게 다르면 유사성이 부정될 수 있어 개별 사안의 비교가 필요합니다. *상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항

문제는 상가는 아파트처럼 동일 평형의 거래가 활발하지 않아 시가 확인이 어려운 경우가 많다는 점인데요. 이 경우 법은 보충적 평가방법을 적용하도록 하는데, 토지는 개별공시지가, 건물은 수도권·광역시·세종시 등 국세청장이 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물이라면 국세청이 매년 고시하는 기준시가를, 고시 대상이 아니라면 개별공시지가에 국세청의 건물 기준시가 계산방법을 적용해 산출한 가액을 더하는 방식으로 평가합니다.*상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제3항

📌 과세관청이 신고가액 대신 직접 감정을 의뢰해 시가를 다시 산정하고, 그 적법성이 법원에서 다퉈진 실제 사례도 있습니다. 👉 상속세 및 증여세법상 시가와 과세관청의 감정평가 권한, 최신 판례로 살펴보기

2. 세입자가 있는 상가, 왜 기준시가보다 비싸질 수 있을까? 임대료 환산가액의 함정

"기준시가로 신고했으니 안전하다" 🚫 NO
"임대차계약이 있다면 환산가액과 비교부터 해야 한다" ✅ YES

상가 증여에서 가장 자주 놓치는 부분이 바로 이 지점입니다. 상증세법은 임대차계약이 체결된 재산이라면, 보충적 평가방법에 따른 가액과 '임대보증금 환산가액'을 비교해 둘 중 더 큰 금액을 그 재산의 가액으로 보도록 정하고 있습니다. *상증세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항

임대료 등의 환산가액은 다음과 같이 계산합니다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
*상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항

1년간의 임대료는 평가기준일이 속하는 월의 월세에 12를 곱해 산출하고, 기획재정부령으로 정하는 율은 현재 연 12%입니다. 다만 이 비율은 시행규칙 개정으로 바뀔 수 있어, 신고 시점의 최신 시행규칙을 확인해야 합니다.

다만 임대료에 관리비 등 명목으로 포함된 금액 중 임대인이 부담해야 할 비용을 임차인이 대신 낸 것과 같은 실비변상적 성격의 금액은 이 계산에서 제외해야 한다는 하급심 판례도 있어, 임대차계약과 관리비 구성 내역을 함께 확인해볼 필요가 있습니다.

월세가 높고 보증금이 큰 상가일수록 이 환산가액이 기준시가를 훌쩍 넘는 경우가 많습니다. 임대 수익이 좋은 상가, 즉 자녀에게 물려주고 싶을 만큼 가치 있는 상가일수록 오히려 기준시가만 믿고 신고했다가 가산세까지 부담하게 되는 역설이 생기는 이유입니다.

3. 감정평가를 받으면 유리할까? — 활용 전략과 주의점

임대료 환산가액이 부담스럽다면 감정평가를 받는 방법도 고려할 수 있습니다. 감정가액도 시가로 인정될 수 있기 때문에, 임대료 환산가액보다 감정가액이 낮게 나온다면 감정가액으로 신고하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 감정가액을 시가로 인정받으려면 원칙적으로 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해야 합니다.

• 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나 이상의 감정기관에 의뢰하면 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항).

• 평가 금액 간 차이가 크거나 합리성이 떨어진다고 판단되면 과세관청이 해당 감정기관을 '시가불인정 감정기관'으로 지정해 그 가액을 인정하지 않을 수도 있습니다.

• 반대로 과세관청이 신고가액에 만족하지 않고 직접 감정을 의뢰해 그 가액으로 다시 과세하는 것도 허용된다는 것이 최근 대법원의 입장이므로(대법원 2026. 5. 29. 선고 2024두53574 판결), 낮은 가액으로 신고했다고 해서 반드시 그대로 확정되는 것은 아니라는 점도 함께 알아두어야 합니다.

또한 감정가액이 반드시 낮게 나오는 것도 아닙니다. 수익형 부동산인 상가는 감정평가에서도 임대 수익을 반영하는 수익환원법이 쓰일 수 있어, 오히려 기준시가나 환산가액보다 높게 평가되는 경우도 있습니다. 따라서 감정평가는 무조건 유리한 선택지가 아니라, 상가의 입지와 임대 조건을 먼저 따져보고 세무 전문가와 함께 시뮬레이션해본 뒤 결정해야 하는 전략적 선택입니다.

상가 증여는 금액이 큰 만큼 평가 방법 하나로 세금 차이가 수천만 원까지 벌어지기도 합니다. 증여 전에 가액 산정부터 법무법인 슈가스퀘어와 함께 점검해보세요. 변호사와 세무사를 통해 법률 리스크와 세무 이슈를 동시에 점검받고, 상담 후 내 사안의 핵심과 이후 방향을 명확히 담은 보고서까지 받아보실 수 있습니다.

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FAQ. 자주 묻는 질문

Q. 월세가 없는 상가라면 기준시가로 신고해도 되나요?

A. 임대차계약이 체결되어 있지 않다면 임대료 환산가액 비교 대상이 아니므로, 시가 확인이 어려운 경우 기준시가 등 보충적 평가방법으로 신고할 수 있습니다. 다만 최근 유사 매매사례가액이 확인되는 경우라면 그 가액이 우선 적용될 수 있습니다.

Q. 같은 건물 다른 호실이 최근에 거래됐다면, 그 가격이 제 상가 증여가액에도 적용되나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 면적, 위치, 용도 등이 유사하다고 인정되면 그 매매사례가액이 시가로 적용될 수 있습니다. 다만 층수나 용도가 크게 다르면 유사성이 부정될 수도 있어, 개별 사안의 비교가 필요합니다.

Q. 임대료 환산가액 계산에 쓰이는 12% 비율은 항상 같은가요?

A. 아닙니다. 기획재정부령으로 정하는 율로, 시행규칙 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 증여 시점의 최신 비율을 반드시 확인해야 합니다.

Q. 감정평가를 받았는데 세무서가 인정하지 않을 수도 있나요?

A. 네. 감정기관이 둘 이상이 아니거나, 평가액 간 차이가 크거나 합리성이 부족하다고 판단되면 과세관청이 시가로 인정하지 않을 수 있습니다. 감정 의뢰 전 공신력 있는 기관인지, 평가 방법이 상가의 특성을 제대로 반영하는지 확인이 필요합니다.