경매 용어 사전: 매각기일·유찰·대항력… 초보자를 위한 핵심 개념 정리

슈가스퀘어 부동산 전문가가 알려주는 경매 기초 용어 📚

부동산 경매 입문의 가장 큰 장벽은 낯선 법률 용어죠. 이 글에 초보자를 위한 경매 용어를 정리했습니다. 강제·임의경매의 차이부터 매각물건명세서 독해법, 그리고 명도의 핵심인 인도명령까지 - 실무에서 매일 쓰이는 필수 용어 30여 개를 6개 카테고리로 나누어 보았습니다. 각 용어가 낙찰가와 리스크에 미치는 실질적인 영향까지 확인해보세요.

1. 경매의 시작: "누가, 왜 이 집을 팔려고 하나요?"

경매가 시작되는 방식에 따라 향후 절차의 취소 가능성이나 대응 전략이 달라집니다.

• 강제경매 vs 임의경매

  • 강제경매: 판결문(집행권원)을 받아 진행하는 경매입니다. "소송에서 이겼으니 집을 팔아 빚을 갚아라"라는 취지입니다.

  • 임의경매: 은행처럼 대출을 하고 담보를 잡은 채권자가 별도 소송 없이 바로 신청하는 경매입니다.

• 경매개시결정: 법원이 경매 절차를 승인하고 등기부에 '경매기입등기'를 하는 순간입니다. 이때부터 채무자는 집을 마음대로 팔 수 없는 압류의 효력을 받게 됩니다.

• 경매신청취하: 채무자가 빚을 갚거나 합의하여 경매를 멈추는 것입니다. 단, 낙찰자가 결정된 이후에는 낙찰자의 동의를 받아야만 취하할 수 있어 타이밍이 중요합니다.

2. 일정과 방식: "언제, 어떤 룰로 입찰하나요?"

경매는 시간과의 싸움입니다. 정해진 일자와 시기를 맞추어 움직여야 합니다. 

• 매각기일 vs 매각결정기일: 

  • 매각기일: 경매 낙찰을 원하는 사람이 법원에 가서 입찰표를 내는 당일입니다.

  • 매각결정기일: 낙찰된 후 일주일 뒤, 법원이 절차상 하자가 없는지 최종 검토하여 매각허가를 내리는 날입니다.

• 유찰: 아무도 응찰하지 않아 가격이 깎인 채 다음 기일로 넘어가는 것입니다. (보통 20~30% 감액)

• 감정평가액 vs 최저매각가격:

  • 감정가: 경매 시작 전 전문가가 매긴 기준가입니다.

  • 최저가: 이번 회차에 '이 금액 이상으로 써내야 한다'는 마지노선입니다.

3. 입찰과 낙찰: "돈은 얼마나, 언제까지 내야 하나요?"

낙찰의 기쁨도 잠시, 자금 계획을 세우는 단계에서 필요한 용어들입니다.

• 매수보증금: 입찰 시 제출하는 보증금입니다 (최저매각가격의 10%). 낙찰 실패 시 그 자리에서 즉시 돌려받습니다.

• 대금지급기한: 낙찰 허가가 확정된 후 잔금을 내야 하는 마감일입니다. 잔금을 납부하는 즉시 등기를 하지 않아도 법적으로 '소유자'가 됩니다.

• 재매각: 낙찰자가 잔금을 못 내서 다시 열리는 경매입니다. 최초 매각 시와 동일한 매각조건(최저매각가격, 보증금 비율 등)이 적용됩니다. 다만, 전 낙찰자는 재매각절차에 참가할 수 없고 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 서류와 현장: "이 물건, 믿고 사도 될까요?"

권리분석*에 꼭 필요한 서류들입니다.

• 매각물건명세서: 경매대상 물건의 현황과 권리관계를 공시하는 중요한 문서입니다. 만약 이 문서에 적혀 있지 않은 치명적인 권리(예: 대항력 있는 임차인)가 낙찰 후 발견되면, 낙찰자는 이를 근거로 매각허가결정에 대한 이의신청을 할 수 있고, 법원이 이를 인용하여 매각불허가결정을 할 수 있습니다.

• 현황조사보고서: 집행관이 법원의 명령으로 부동산 현장을 직접 조사하여 작성한 보고서입니다. "벨을 눌러도 대답 없음", "이웃에 문의하니 실거주 중" 같은 기록은 향후 명도(점유자 내보내기) 난이도를 예측하는 결정적인 단서가 됩니다. 특히 등기부에는 나오지 않는 실제 점유 관계를 미리 파기해, 낙찰 후 발생할 수 있는 예상치 못한 손해를 방지하는 데 도움을 주는 역할을 합니다.

권리분석: 부동산 경매에서 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수(부담)해야 하는 권리가 있는지(예: 세입자의 보증금이나 유치권 등)를 법등기부등본과 매각물건명세서 등을 통해 사전에 파악하는 과정입니다.

5. 권리와 분쟁: "점유자를 안전하게 내보낼 수 있을까?" 🚨

경매의 꽃이라 불리는 명도와 권리관계 용어입니다.

• 대항력: 낙찰자에게 "내 보증금을 다 돌려줄 때까지 못 나간다"고 버틸 수 있는 임차인의 권리입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른지가 핵심입니다.

• 부동산인도명령: 잔금을 낸 소유자가 점유자를 상대로 법원에 신청하는 명령입니다. 판결문과 같은 효력이 있어, 협의가 안 될 때 강제집행을 할 수 있는 강력한 무기가 됩니다. 

• 토지별도등기: 아파트인데 땅에만 따로 빚이 있다는 뜻입니다. 해결되지 않으면 문제가 될 수 있으니 반드시 전문가 검토가 필요합니다.

6. 절차와 배당: "낙찰 대금은 어떻게 나눠지나요?"

낙찰자가 낸 대금이 채권자들에게 나눠지는 과정입니다.

• 이해관계인: 경매 결과에 따라 직접 손익이 바뀌는 사람들(채무자, 채권자, 임차인 등)입니다. 법원은 이들에게 절차 진행 상황을 통지할 의무가 있습니다.

• 배당요구: 채권자가 "나도 받을 돈이 있으니 내 몫을 나눠달라"고 신청하는 것입니다. 세입자가 배당요구를 하지 않으면 대항력 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있어 매우 민감한 지점입니다.

처음 경매 용어를 접하면 외국어를 보듯 생소하지요. 이 글을 통해 조금이나마 경매의 ‘문맥’을 읽을 수 있게 되었기를 바랍니다.

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