통합단지 내 단독 재건축, 가능할까? 법적 가능성과 추진 방안

1. 통합단지 내 단독 재건축, 어떤 문제가 있을까?

특별계획구역이란, 도시의 체계적 개발을 위해 특정 지역을 하나의 단위로 묶어 통합적으로 관리하는 제도를 말합니다.  따라서 개별 필지 단위의 개발보다 전체 구역의 조화로운 발전이 우선될 수밖에 없죠. 하지만 현실적으로는 각 단지의 이해관계가 다르기 때문에 개별 재건축이 추진되는 경우도 많습니다.

서울행정법원 2024. 12. 13. 선고 2024구합55167 판결은 이런 상황에서 단독 재건축이 법적으로 허용될 수 있는지를 다룬 중요한 사례입니다.

2. 사건의 개요

1) 특별계획구역 지정과 통합 추진 배경

• 대상 지역: 서울 강남구

• 구성: I아파트(322세대), N아파트(911세대), 상가 등

• 2016년: 특별계획구역 1로 지정, 통합추진위원회 승인

• 2023년: 도시관리계획 고시 → ‘분할 가능선’이 포함됨
   

2) 단독 재건축 추진과 행정청의 거부

• 2024년 1월: I아파트 측, 단독 재건축 위한 검인동의서 신청

• 구청: “통합재건축이 원칙”이라며 거부
   

3) 행정소송 제기 및 법원의 판단

I아파트 측은 구청의 검인동의서 교부 거부 처분이 위법하다며 행정소송을 제기했습니다. “기존의 통합추진위원회가 목적 달성이 불가능해 승인이 실효되었고, 특별계획구역에 분할 가능선이 존재하여 I아파트와 N아파트가 개별적으로 단독재건축사업을 하는 것이 가능하다”는 주장이었습니다.

3. 법원의 판단 – 단독 재건축, 왜 허용되지 않았을까?

법원은 다음과 같은 이유로 구청의 검인동의서 교부 거부 처분이 정당하다고 판단했습니다.

1) 도시 및 주거환경정비법 (도정법)의 복수 추진위 설립 금지

도시정비법은 1개의 정비구역 안에 복수의 추진위원회 구성을 금지합니다. 통합추진위원회의 구성 승인은 단순한 구역의 변경같은 사정으로 무효가 되지 않고, 사업을 계속 추진하는 것이 실질적으로 불가능한 경우에만 효력을 잃습니다.

이 사례의 경우 법원은 특별계획구역은 1개의 정비구역에 해당하고, 분할 가능선이 있더라도 각각 별개의 추진위원회를 구성하거나 일부 지역의 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어서 추진위원회를 구성할 수도 없다고 보았습니다. 특정 구역에 분할 가능선이 존재하더라도, 이는 개발 검토 기준일 뿐 단독 재건축을 허용하는 근거가 되지 않는다는 것이죠. 또 이는 통합추진위원회 구성 승인처분이 실효되었다고해도 마찬가지라고 못 박았습니다.

2) 통합추진위원회의 승인 실효 조건: 사업추진이 ‘도저히 불가능’한 때란?

법원은 ‘통합추진위원회의 업무 진행이 원활하게 이루어지지 않고 있다’는 정도로 통합추진위원회에 대한 구성 승인처분이 실효되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이유는 다음과 같습니다.

• 통합추진위원회가 명시적으로 해산하기로 결의를 한 적이 없고, 정비사업을 추진하지 못한다는 의견을 표명한 적도 없음.

• 통합추진위원회의 활동 이력이 있고, 통합추진위원회의 해산에 대한 I, N아파트의 의견합치가 있었던 것으로 보이지 않음.

• 아파트 소유자 322세대 중 245세대가 I아파트의 단독재건축에 동의하는 동의서가 통합추진위원회에 대한 설립동의 및 조합설립 동의를 철회한 것은 아님.

3. 단독 재건축, 현실적으로 가능하게 하려면?

1) 지구단위계획 변경을 통한 분리

이 사례에서 법원은 도시 및 주거환경정비법의 복수 추진위 설립을 금지하는 근거규정을 들어 판결했는데요. 도시관리계획 변경을 통해 구역을 법적으로 분리하면 이후 단독 재건축이 가능합니다. 지구단위계획 변경을 청구하는 것이죠.

2) 통합 추진위의 해산결의 후 단독 재건축

통합추진위원회의 해산 결의만으로도 실제 청산 여부와 관계없이 해산의 효력이 발생합니다. 추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 해산을 신청할 수 있고, 해산 신청이 적법하게 이루어진 경우 추진위원회는 해산됩니다. 이후 각 단지별로 독자적인 재건축사업 추진이 가능해지죠.

단독 재건축 가능성에 대해 대법원은 "일부 동에서 재건축결의의 요건을 갖추지 못하였더라도 나머지 동에서 재건축결의의 요건을 갖추었다면 적법한 재건축결의가 성립한 것"이라고 한 바 있습니다. 

*대법원 2010. 10. 14. 선고 2009다95967 판결

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