아니 지금 호가가 왜 오르는건데? 👀 10.15 부동산 규제지역 매물 잠김 심층 해부

10.15 주택시장 안정화 대책이 발표된 후, 부동산 시장에는 역설적인 현상이 나타나고 있습니다. 규제가 강화되면 가격이 하락해야 정상인데, 일부 지역에서 매도인들이 오히려 호가를 높이는 기묘한 '버티기'가 보이고 있는 것인데요.

1. 규제 발표 전후로 급격히 달라진 부동산 시장 온도차

1) 10.15 이전: 토허제 막차로 활발했던 시장

규제 발표 직전까지, 특히 토지거래허가구역 지정 가능성이 높은 지역(예: 서울 강남, 용산 등)에서는 규제 적용 전 ‘막차'를 타기 위한 매수 심리가 활발했습니다. 매물 확보 경쟁이 치열했고, 단기간에 거래가 몰리면서 가격 상승을 부추기기도 했죠.

2) 10.15 이후: 규제 쇼크와 거래 절벽

대책 발표 직후, 시장은 급격히 냉각중입니다. 매수 문의는 끊겼고, 규제 발표일(10월 15일) 7만 4천 개였던 서울 아파트 매물은 며칠 만에 7만 1천 개 수준으로 감소했습니다. 매물이 줄었는데도 거래도 덩달아 안 되는 상황, 거래 절벽이 생겼습니다. 매도인들은 매물을 거두거나 호가를 높이는 모습을 보이고 있습니다.

2. 규제에도 호가를 올리는 매도인의 '버티기' 전략

규제가 강화되었는데도 매도인들이 매물을 거두거나 호가를 높이는 행위는 비이성적으로 보이지만, 이유가 있는 방어 전략입니다.

규제 발표 직전, 빨리 팔아야 할 매물들은 다 팔렸다 → 남은 매물은 급할 것 없는 매물, 매도인들이 매물을 거둬들이면서 남은 매물에 희소성 생김 → 호가를 높이고 ‘최고가에 팔거나 매매의사를 철회’하겠다는 매도인들 생김

1) '매물 잠김'을 통한 희소성 극대화

규제가 강화되면 매도인들은 '지금 팔아봐야 제값을 못 받는다'고 판단합니다. 양도소득세 등 세금 부담과 시장 침체 우려 때문에 매도 시점을 장기로 미루고 매물을 거두어들입니다. 이렇게 되면 시장에 남아있는 매물 자체가 줄어들어, 소수의 매도인들이 내놓은 매물이 희소성 있는 매물이 됩니다. "어차피 팔 생각은 없다. 하지만 꼭 사겠다는 사람이 있다면 최고가를 부른 사람에게 팔겠다"는 심리로 호가를 높여두고 관망하는 거죠.

2) 하방 경직성과 '급매물 소진' 효과

부동산 가격은 한번 상승하면 쉽게 하락하지 않는 '하방 경직성'이 강합니다. 규제 발표 직전후, 자금 사정이 급한 매도인들의 급매물은 빠르게 소진됐습니다. 이후 시장에 남은 매물에 대해, 매도인들은 손해를 보고 팔 생각이 전혀 없으므로 기존의 높은 호가를 유지하거나 협상의 여지를 없애기 위해 호가를 더 올려 사실상 매매 의사를 철회하는 '버티기' 전략을 취합니다.

3) 정부 규제 = '가치 인정'이라는 심리적 해석

매도인들은 정부가 강력한 규제책을 발표했다는 것을 "이 지역은 투기 수요가 몰릴 만큼 잠재적 가치가 높다"고 공식적으로 확인해 준 신호로 해석하는 경향이 있습니다. 규제는 일시적일 뿐이고, 장기적으로는 반드시 가격이 회복될 것이라는 강한 기대 심리인데요. 특히 토지거래허가구역처럼 미래 개발 호재가 있는 곳에서 이런 현상이 강하게 나타납니다.

3. 지금 필요한 부동산 조언과 인사이트, 슈가스퀘어에서!

10.15 대책 이후 시장은 매수 문의는 끊겼지만, 가격 조정 없이 매물이 잠기는 '거래 절벽형 고착화' 국면에 들어섰습니다.

• 실수요자/매수자의 경우: 지금처럼 매도인이 호가를 높이는 '버티기' 국면에서는 섣불리 높은 가격에 매수하기보다는 관망하며 급매물이나 조정된 호가를 기다리는 신중함이 필요합니다. 하지만 꼭 매입해야 하는 물건이라면, 매도인의 '협력 거부'와 같은 법적 리스크에 대한 방어 전략을 확실히 갖추어야 합니다.

• 매도인의 법적 리스크: 특히 토지거래허가구역 내에서 매도인의 호가 버티기가 자칫 '허가 협력 거부'로 이어질 가능성이 높아 주의해야 합니다.

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