成功事例｜施工会社が工事を中断しても分譲事業者に責任あり！分譲契約解除・代金返還で勝訴

分譲契約を締結した後に工事の遅延や竣工の遅れが発生したり、さらには工事が中断されると、契約を維持すべきかどうかから今後の損失まで、さまざまな悩みが生じます。特に「遅延の責任は誰にあるのか」「分譲契約を解除した場合、中間金ローンはどうなるのか」「契約書の不利な条項がそのまま適用されるのか」といった問題は、分譲契約紛争でよく登場する争点です。最近では生活宿泊施設（生숙）やオフィステルなどの不動産分譲被害事例でも、同じ問題が繰り返されています。

この記事では、施工会社の工事遅延に対する分譲事業者の責任を立証し、分譲代金の返還と違約金まですべて認められた法務法人シュガースクエアの勝訴事例を紹介します。

1. 事件の概要 — 施工会社の撤退で工事が中断した分譲契約、責任は誰に？

依頼人Aさんは、新築分譲事業の分譲事業者Bと分譲契約を締結し、手付金と中間金を支払いながら入居を待っていました。ところが施工会社Cが工事を中断し、約束されていた入居予定日から3か月が経過しても再開の見込みはなく、竣工遅延・使用承認遅延への懸念も高まっていました。AさんはBに対して契約解除*を通知しました。契約書に「Bの帰責により入居が予定日から3か月を超えて遅延した場合、Aは契約を解除できる」と定められていたためです。

問題は、分譲事業者Bの反論でした。

• 工事中断は施工会社Cの問題であり、分譲事業者の責任ではない。

• 契約を解除するなら、分譲事業者が立て替えた中間金利息はすべてAが負担すべきだ。

• 分譲代金の10%に相当する違約金は過大であり、減額されるべきだ。

これは、分譲契約の解除・代金返還をめぐって多くの購入者が経験する典型的な紛争構造です。特に生活宿泊施設・オフィステルの分譲では工事中断・入居遅延の問題が頻発しており、より注意が必要な領域です。

この事件で法務法人シュガースクエアは、Aさんの代理人として工事遅延に対する分譲事業者Bの責任を認めさせ、分譲代金の返還と違約金まですべて認定される結果を得ました。

*解除：契約の効力を遡及的に消滅させること（＝最初からなかったことになる） vs 解約：将来に向かって契約を終了させること（＝以降、契約の効力が終わる）

2. 勝訴を導いた法務法人シュガースクエアの争点別アプローチ

① 施工会社の工事中断は分譲事業者の責任

分譲事業者Bは、施工会社Cの撤退によって工事が中断したのだから責任はないと主張しました。これに対して法務法人シュガースクエアは、

• 施工会社の選定・契約・監督は分譲事業者固有の責任であること、

• 請負契約の構造上、工事中断のリスクは分譲事業者が負うべきであること、

• 購入者（Aさん）に施工会社のリスクを転嫁することはできないこと

を主張しました。裁判所も、施工会社の工事中断は分譲事業者Bの責任範囲に含まれる事情と判断し、分譲契約の解除を分譲事業者の帰責として認定しました。

② 分譲事業者が立て替えた中間金利息、購入者が再び負担しなければならないのか

分譲事業者BはAさんの中間金利息を立て替えてきており、契約書には「契約解除の際、立替利息は契約者が負担する」と定められていました。BはAさんに返還すべき金額からこの利息を差し引くと主張しました。法務法人シュガースクエアは、

• 契約解除の原因と責任がBにあるにもかかわらず、契約書をそのまま適用することは不合理であること、

• 帰責のないAさんに利息全額を負担させることは衡平に反すること、

契約条項の解釈にあたっては帰責の有無・均衡性・損害分配の公正性を考慮すべきであること

を主張しました。裁判所も、解除原因を問わず契約書どおりAさんに利息を負担させることは衡平に反するという判断を下しました。Aさんは、入居もできないうえに不当に中間金利息まで負担するという事態を免れました。

③ 分譲代金の10%の違約金は過大だったのか

分譲事業者Bは、契約書に記載された「分譲代金の10%の違約金」が過大だとして減額を求めました。裁判所は、この比率は一般的な分譲契約慣行の範囲内にあり、分譲事業者Bを経済的弱者と見ることも難しく、仮にAさんの責任で契約が解除されていた場合もAさんが同様に10%を負担することになっていたとして、減額の理由はないと判断しました。

こうしてAさんは、自らに帰責のない分譲契約をきれいに解除し、分譲代金・中間金・違約金の全額を取り戻すことができました。

3. 分譲契約解除・代金返還紛争の核心争点と戦略

分譲契約解除・代金返還事件の核心争点は、ほとんどの場合、以下のとおりです。

• 工事遅延の責任が分譲事業者にあるかどうか。

• 分譲契約書の条項を文字どおりに適用できるかどうか。

• 購入者に不当な損害が生じているかどうか。

• 違約金の減額事由が存在するかどうか。

特に生活宿泊施設・オフィステルの分譲被害や入居不可の事態でも、この構造はほぼ同じです。法務法人シュガースクエアの不動産ワンストップセンターは、

• 分譲事業者・施工会社・金融構造をすべて理解した不動産専門性、

• 不利な分譲契約条項も帰責・衡平の構造に従って再解釈する戦略的法理構成、

• 裁判所に説得力を持って届く事実・法理の構造化能力、

• 多数の分譲代金返還・中間金・違約金紛争での勝訴実績

をもとに事件を構造化し、裁判所が明確に判断できるよう戦略を設計します。

工事遅延、分譲事業者との契約紛争、中間金利息の問題、不動産分譲被害、生活宿泊施設紛争、違約金減額などでお悩みの方は、法務法人シュガースクエアにお問い合わせください。

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