[JP] 外国人のチョンセ契約注意事項🚨 契約前に必ず確認すべき5つのポイント｜韓国で部屋を探す ②

シュガ弁護士からのアドバイス 💁

「韓国の不動産契約は韓国語で進行され、韓国の法律で保護されます。その構造に慣れていないならば、一人で進めようとしないでください。」

韓国で部屋を探すことは、想像以上に複雑です。契約書は韓国語で書かれており、登記簿謄本は初めて見る書類で、仲介士が話す言葉をすべて理解するのも困難です。この状況で「とりあえずサインしよう」という決定が、数千万ウォンの保証金を危険にさらすケースが実際に発生しています。

韓国生活にまだ慣れていないなら、チョンセ契約は一人で進めようとしないでください。

韓国のチョンセ契約において外国人が最も多く遭う被害は、契約前の注意事項を知らないままサインすることから始まります。この記事では、契約前に必ず確認すべきことと、韓国でこの過程をサポートできる専門家をまとめました。

1. 外国人のチョンセ契約、一人で進めてはいけない理由

外国人が韓国でチョンセ契約をする際、サポートを受けられる専門家は大きく分けて3種類あります。

• 公認仲介士 — 不動産契約を仲介する国家資格の保有者です。物件を紹介し、契約書の作成を支援します。ただし、公認仲介士の役割は契約を成立させることです。借主の利益を積極的に代弁するわけではありません。登記簿謄本を見せてくれたとしても、危険シグナルを自ら進んで知らせる義務は限定的です。

• 不動産専門弁護士 — 契約書の検討、登記簿謄本の分析、特約の設計、紛争対応まで、法律的に借主の権利を守る役割を果たします。公認仲介士の資格を併せ持つ弁護士であれば、法律と現場の実務を同時に見ることができます。契約前の段階で検討を受けることが最も効果的です。

• 外国人支援センター — 自治体が運営する外国人住民支援センターでは、基礎的な賃貸借相談を無料で受けられる場合があります。ただし、法律的な判断や契約書の検討まで提供していないケースが多いです。

3種類の専門家のうち、外国人のチョンセ契約注意事項を 最も実質的に点検できるのは不動産専門弁護士です。特に多言語での相談が可能な場所であれば、言葉の壁なく進めることができます。 👉 [韓国で部屋を探す ①]（※外国人のチョンセ・ウォルセの構造をまず理解したいなら)

2. チョンセ詐欺の予防 — 登記簿謄本の危険シグナル5つ

登記簿謄本は、住宅の法的な状態を示す書類です。インターネット登記所（www.iros.go.kr）で誰でも約700ウォンで閲覧できます。しかし、英語版は提供されておらず、どこをどう見るべきか馴染みがないため、ご自身での分析が難しい場合は専門家に任せることをお勧めします。 特に以下の状況のうち一つでも該当する場合は、契約をストップし、まず専門家に相談してください。

① 家主と契約当事者が異なる場合： 契約書に署名する人物が登記簿謄本の所有者と異なる場合は、必ず確認が必要です。代理人が出席する場合は、委任状と印鑑証明書を要求してください。

② 住宅に多額の融資（借金）がある場合： 登記簿謄本に根抵当権の金額が大きく設定されている場合は注意が必要です。融資額と自身の保証金を合算した額が住宅価格の70%を超えると、チョンセ詐欺予防の基準において危険シグナルとなります。

③ 差押・仮差押の記録がある場合： 住宅に法的紛争がすでに発生しているという意味です。競売にかけられる可能性があります。

④ 家主が登記簿謄本の確認を急がせたり拒んだりする場合： 契約を急いで終わらせるために書類の確認を急がせたり、理由なく拒否したりすること自体が危険シグナルです。

⑤ 契約当日と残金支払当日の間に変動が生じた場合： 契約後から残金を支払う日までの間に、家主が追加で融資を受けることがあります。残金当日に登記簿謄本を再確認しなければ、その変化を知らないままお金を渡すことになります。

3. 転入申告・確定日付、外国人が最も見落としやすいもの

契約書にサインをしたからといって、自動的に保護されるわけではありません。引越し当日に次の2つを必ず処理してこそ、法的保護が始まります。

• 転入申告 — 引っ越した日に、最寄りの住民センターに居住地を申告する手続きです。外国人登録証があれば可能です。これを行って初めて「この家に自分が住んでいる」という法的効力（対抗力）が生じます。

• 確定日付 — 契約書に公式な日付のスタンプをもらう手続きです。住民センターや登記所で受け取ることができ、転入申告と同じ日に一緒に処理できます。

この2つがなければ、住宅が競売にかけられた際に保証金を返してもらえない可能性があります。1日でも遅れてはいけません。その間に家主が追加の融資を受けることができ、その融資が自身の保証金より優先順位が上になってしまいます。引越し当日、荷物を解く前にまず処理するのが原則です。

家主が外国人の借主に対して「転入申告は後にしてほしい」と要求することがあります。「税金の問題がある」「1ヶ月だけ待ってほしい」というようにです。このような要求は断らなければなりません。法的にもこのような特約は無効です。チョンセ詐欺のサインである可能性もあります。

契約前ですが、今見ている家が安全か確信が持てませんか？一人で判断しないでください。登記簿謄本が安全な構造か、契約書におかしな部分はないか、まず確認することができます。 👉 [物件の安全性を今すぐ確認する]

4. 仲介士の言葉だけを信じてはいけない理由

仲介士は契約を成立させる役割を担います。借主を保護する役割ではありません。仲介士が「安全な家」と言ったとしても、登記簿謄本に危険シグナルがある場合があります。仲介士が契約書を作成してくれたとしても、借主に不利な特約が隠されていることがあります。仲介士が転入申告を代わりにやってあげると言ったとしても、実際には処理されていないケースも発生します。

仲介士の役割を否定しているわけではありません。ただ、仲介士と借主の利害関係が完全に一致するわけではないことを知っておく必要があります。 外国人のチョンセ契約注意事項の中で、この部分が最も重要である理由がここにあります。言語の壁があるため契約書を直接検討することが難しく、韓国の不動産の慣行に慣れていないため、おかしな点に気づくことが困難です。仲介士が言う言葉をそのまま信じるしかない構造になります。このギャップを埋めるのが不動産専門弁護士の役割です。契約前の段階で、契約書と登記簿謄本を一緒に検討すること — これが最も現実的な保護方法です。

外国人のチョンセ契約注意事項を知っていたとしても、今見ている家に実際に適用することは別の問題です。

弁護士法人シュガースクエアの不動産ワンストップセンターには、公認仲介士（宅地建物取引士）の資格を保有する弁護士が在籍しています。契約書が韓国語で書かれていても、登記簿謄本を初めて見るとしても、法律と現場の実務を同時に知る者が最初から共に歩みます。仲介士が見落としがちな法的リスクを弁護士が直接指摘し、弁護士が把握しきれない現場の慣行を仲介実務で補完する構造です。英語をはじめとする多言語での相談が可能なため、言葉が障壁になることはありません。契約前の段階であれば、今が最も良いタイミングです。

ご相談がすぐに契約につながらなくても構いません。今見ている家が安全なのか、契約書におかしな部分はないか、まずはそれだけを確認してみてください。

大切な韓国生活、K-Foreigner Legal Centerで最善のサポートを受けてください。

FAQ | よくある質問

Q. 外国人でも登記簿謄本を直接閲覧できますか？

A. はい。インターネット登記所（www.iros.go.kr）で約700ウォンで誰でも閲覧できます。ただし、韓国語のみで提供されるため、内容の分析は専門家のサポートを受けるのが安全です。

Q. 転入申告はいつ行うべきですか？

A. 引越し当日に処理する必要があります。1日でも遅れると、その間に法的保護を受けられない空白期間が生じてしまいます。住民センターで確定日付と一緒に当日に処理できます。

Q. 仲介士が転入申告を代わりにやってあげると言いました。信じても大丈夫ですか？

A. 転入申告は本人が直接処理するのが原則です。仲介士がやってくれると言ったとしても、実際に処理されたかどうかをご自身で直接確認しなければなりません。

Q. 家主が転入申告を1ヶ月後にしてほしいと言っています。

A. 断ってください。このような要求はチョンセ詐欺の典型的な手法でもあるため危険です。法的にもこのような特約は無効です。

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