[JP] 外国人のチョンセ契約前に知っておくべきこと — チョンセ・ウォルセの違いから｜韓国で部屋を探す ①

シュガ弁護士からのアドバイス 💁

「チョンセが何なのか分からずに契約する外国人が、想像以上に多くいます。仲介士が説明してくれたとしても、正確に理解できないままサインしてしまうケースも同様です。」

「チョンセで探しますか？それともウォルセで探しますか？」

韓国で部屋を探そうとした時、ウォルセ（月払い家賃）は分かりますが、チョンセが何なのか正確には分かりません。説明を聞いたとしても、なぜこのような構造が存在するのか、自分が契約したらどんなリスクがあるのか、いまいちピンときません。

韓国の賃貸借構造は海外と根本的に異なります。チョンセはまとまった保証金を家主に預ける代わりに月々の家賃なしで居住する韓国固有の賃貸方式で、契約終了時に保証金全額が返還される構造です。この違いを知らないと、契約書にサインした後に「こういうことだったのか」と知ることになります。この記事では、外国人がチョンセ契約前に必ず理解すべきチョンセ・ウォルセの構造と違い、契約前の核心チェックポイントをまとめます。

1. 外国人のチョンセ契約、なぜ海外と違うのですか？

ウォルセは世界中どこでも馴染みのある方式です。毎月一定の金額を支払って住宅を使用する構造だからです。チョンセは異なります。

まとまったお金を家主に預け、その代わりに月々の家賃なしで住宅を使用します。契約が終われば、預けたお金の全額が返還されます。利子もなく、追加の費用もありません。

なぜこのような構造が生まれたのでしょうか。家主の立場としては、借主の保証金を受け取って投資や他の用途に活用できます。借主の立場としては、月々の家賃負担なしで暮らすことができます。お互いの利害が一致して作られた構造です。

問題は、この構造が正常に作動しない時に発生します。家主が保証金をすべて使い果たしてしまったり、住宅にすでに多額の融資（借金）がかかっていたり、住宅が競売にかけられる場合、借主が保証金を返還してもらえなくなります。ここ数年間、韓国ではこのようなチョンセ詐欺の被害が大きく増加しました。チョンセはメリットが明確な構造ですが、その分リスクも大きいです。この構造を正確に理解して契約しなければならない理由がここにあります。

2. 韓国のチョンセ・ウォルセの違い — 保証金の構造が核心です

ウォルセは馴染みのある概念ですが、韓国のウォルセは海外と少し異なる点があります。韓国のウォルセ契約にも保証金があります。通常、月々の家賃の数十倍から数百倍に該当する金額を、契約時に家主に預けます。契約が終われば、この保証金が返還されます。例えば、以下のような構造です。

• 保証金 1,000万ウォン / 月々の家賃 50万ウォン

保証金が大きくなくても、このお金も法的に保護される必要があります。「ウォルセだから保証金が小さくて大丈夫だろう」と考える外国人が多いですが、小さな金額であっても返還されなければ紛争になります。

「パンチョンセ（半伝貰）」という概念もあります。チョンセとウォルセの中間の形態で、ある程度の保証金を預け、それに応じた少額の月々の家賃を支払う方式です。保証金が大きいほど、月々の家賃が低くなる構造です。

韓国のチョンセ・ウォルセの違いを一言で整理すると次の通りです。チョンセはまとまったお金を一度に預けて月々の家賃なしで暮らす方式、ウォルセは毎月支払うものの保証金も一緒に預ける方式です。どちらの側にも保証金があり、その保証金を守ることが核心です。

チョンセ・ウォルセの構造を理解したものの、今見ている家が安全なのかまだ分からない場合は、一人で悩む必要はありません。現在、住宅が安全な構造であるか、ほかに何を確認すべきかチェックいたします。 👉 [物件の安全性を今すぐ確認する]

3. 契約前に知っておくべき核心用語

韓国で部屋を探していると、馴染みのない用語に頻繁に出会います。外国人のチョンセ契約において必ず知っておくべき概念をまとめました。

• 登記簿謄本 — 住宅の法的な状態を示す書類です。家主が誰なのか、融資がどれほどかかっているか、差押や仮処分があるかを確認できます。契約前に必ず確認すべき文書です。

• 転入申告 — 引っ越した日に住民センターに居住地を申告する手続きです。外国人登録証があれば可能です。これを行って初めて法的保護（対抗力）を受けられます。

• 確定日付 — 契約書に公式な日付のスタンプをもらう手続きです。転入申告と一緒に引越し当日に処理する必要があります。この2つがなければ、住宅が競売にかけられた際に保証金を返還してもらえない可能性があります。

• 公認仲介士 — 韓国で不動産契約を仲介する資格の保有者です。仲介士を通じて契約するのが一般的ですが、仲介士が借主의 利益を完全に代弁するわけではありません。契約書の内容は直接確認する必要があります。

4. 外国人のチョンセ契約で最も見落としやすいこと

外国人のチョンセ契約において最も頻繁に見られるミスは3つあります。

• 仲介士の言葉をそのまま信じること。 仲介士は契約を成立させる役割を担います。借主を保護する役割ではありません。仲介士が「安全な家」と言っても、登記簿謄本を直接確認しなければなりません。

• 転入申告・確定日付を遅れて行うこと。 引っ越してから数日後に行っても大丈夫だと考える方が多いです。1日でも遅れると、その間に家主が融資を受けることができ、その融資が保証金より優先順位が上になってしまいます。引越し当日の処理が原則です。

• 言語의 壁で契約書を適切に読めないこと。 契約書は韓国語で作成されます。分からない内容があればサイン前に必ず確認しなければなりません。サインした後は、契約書の内容がそのまま効力を持ちます。

チョンセはメリットが明確な構造ですが、そのメリットが作動するためには住宅が安全な状態である必要があります。外国人のチョンセ契約において、保証金を預ける前に登記簿謄本を確認し、引越し当日に転入申告と確定日付を処理すること — この2つがすべての保護の始まりです。仲介士がすべてやってくれるという言葉を信じる前に、この2つだけはご自身で手配してください。

韓国のチョンセ・ウォルセの違いを理解したとしても、今見ている家が実際に安全かどうかは別問題です。

弁護士法人シュガースクエアの不動産ワンストップセンターには、公認仲介士（宅地建物取引士）の資格を保有する弁護士が在籍しています。仲介士が見落としがちな法的リスクを弁護士が直接指摘し、弁護士が把握しきれない現場の慣行を仲介実務で補完する構造です。契約書を1枚検討する場合でも、法律と現場を同時に知る者が確認するのとそうでないのでは異なります。

外国人のチョンセ契約において言葉が障壁にならないよう、英語をはじめとする多言語での相談も可能です。契約前の登記簿謄本分析、契約書検討、チョンセ詐欺被害への対応まで、契約の最初から最後までを一箇所で進行できます。

ご相談がすぐにシュガースクエアとの契約につながらなくても構いません。今見ている家が安全なのか、契約書におかしな部分はないか、まずはそれだけを確認してみてください。

大切な韓国生活、K-Foreigner Legal Centerで最善のサポートを受けてください。

FAQ | よくある質問

Q. 外国人でもチョンセ契約が可能ですか？

A. はい、可能です。外国人登録証があれば転入申告もでき、法的保護も受けられます。

Q. チョンセ保証金は無条件で返還されますか？

A. いいえ、そうではありません。家主の財政状態や住宅にかかっている融資の規模によっては返還されない場合があります。契約前の登記簿謄本の確認が必須です。

Q. 仲介士なしで直接契約しても大丈夫ですか？

A. 法的には可能ですが、推奨しません。公認仲介士を通じて契約すれば仲介士の賠償責任が適用され、被害発生時に保護を受けられる仕組みが整います。

Q. ウォルセの保証金にも転入申告が必要ですか？

A. はい。保証金の規模に関係なく、転入申告と確定日付を受けなければ法的保護を受けることができません。

Q. 韓国のチョンセ・ウォルセの違いを一言で説明すると？

A. チョンセはまとまったお金を一度に預けて月々の家賃なしで暮らす方式、ウォルセは毎月支払うものの保証金も一緒に預ける方式です。どちらの側も保証金の保護が核心です。

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