[JP] 韓国の「チョンセ詐欺」4つの手口と保証金が返ってこない時の対処法｜韓国で部屋を探す ③

韓国のチョンセ詐欺は、大きく分けて4つのパターンに分類されます。先順位債権の隠蔽、二重契約、偽の家主、そして保証金を返さない家主。これらの手口を知ることで、現在の状況が詐欺に該当するのか、今後どう動くべきかを判断できます。

この記事では、外国人が特に巻き込まれやすい4つの詐欺手口と、保証金トラブル発生時に実際に取れる対抗策をまとめました。

チョンセ詐欺の手口 ① 先順位債権の隠蔽 — 借金まみれの物件を「安全」と偽る

最も高頻度で見られる手口です。 家主がすでに多額の融資（担保権）を設定している物件を、次の入居者に賃貸します。登記簿謄本を見せなかったり、見せたとしても「何の問題もない」と言い逃れします。入居者が保証金を預けた後、物件が競売（競売処分）にかけられると、先順位の債権者（銀行など）が優先的に回収するため、入居者の保証金は一銭も残りません。 この手口の厄介な点は、一見すると正常な契約に見えることです。家主の対応は親切で、契約書も一般的な書式が使われます。事前の登記簿謄本チェックさえ徹底していれば防げた被害といえます。

✔️ チェック方法： 今すぐ登記簿謄本を閲覧してください。先順位の根抵当権（債権最高額）と自身の保証金を合算した額が、住宅価格の70%を超えている場合は非常に危険な構造です。ただし、登記所のシステムでは英語版の謄本が提供されないため、ご自身での分析が難しい場合は専門家に確認を依頼することをお勧めします。

チョンセ詐欺の手口 ② 二重契約 — 同一の部屋を複数の入居者と契約する

一つの物件を、二人以上の入居者と同時に契約する手口です。 複数の相手から保証金を受け取った家主は、そのまま失踪するか、返済能力のない状態に陥ります。この場合、被害者である入居者同士で優先順位の争いが発生します。法的には、転入申告（住民登録）と確定日付（確実な契約日の証明）を先に済ませた入居者が強い権利を持ちます。 外国人がこの被害に遭いやすいのは、転入申告が遅れたり、確定日付を受け忘れたりして、法的な優先順位で不利になるケースが多いからです。

✔️ チェック方法： 家主が契約を異常に急がせたり、転入申告を先延ばしにするよう要求してきた場合は、この詐欺のサインである可能性が高いです。

チョンセ詐欺の手口 ③ 偽の家主 — 所有者ではない第三者が契約を結ぶ

登記簿謄本に記載されている所有者とは異なる人物が、家主になりすまして契約する手口です。 偽造された身分証明書や書類を使用したり、実際の所有者から委任を受けたように装うケースが目立ちます。契約書にサインをして保証金を振り込んだ後、その人物が物件とは何の関係もない赤の他人だったことが判明します。外国人は韓国の身分証や公的書類の真偽を見極めるのが難しいため、標的にされやすい傾向があります。

✔️ チェック方法： 契約当事者の名前と、登記簿謄本の所有者欄の名前が一致しているか今すぐ確認してください。もし代理人が契約した場合は、委任状と印鑑証明書が揃っていたかを厳格に点検する必要があります。

現在、上記のいずれかの手口に心当たりはありますか？ まだ契約前であれば、今が最も被害を防げるタイミングです。すでに契約を終えている場合は、現段階でどのような対抗措置が取れるかを把握することが先決です。 👉 [今すぐ状況を確認する]（※相談への誘導)

チョンセ詐欺の手口 ④ 保証金未返還 — 契約終了後も家主が応じない

契約自体は正常に行われたものの、契約満了日を過ぎても保証金が返還されないケースです。「今は手元に現金がない」「次の入居者が決まったら返す」「もう少し待ってくれ」と言い訳を繰り返し、時間を引き延ばします。当初は騙す意図がなかった家主が経済的に困窮したケースと、最初から返さないつもりだった悪質なケースがあります。 この二つは、対処法が明確に異なります。

1) 家主の経済的困窮（悪意がない場合）： 民事訴訟を通じて「支給命令」を受け、強制執行を進めます。また、「賃チャ権登記（在留資格や対抗力を維持する制度）」を設定すれば、引っ越しをしても保証金を請求する権利を維持できます。

2) 最初から騙す意図があった場合： 詐欺罪として刑事告訴が可能です。刑事告訴を行うと、捜査機関が家主に強い圧力をかけるため、処罰を免れようと合意（示談・返済）を申し出てくるケースが多々あります。結果として、民事手続きよりも迅速に保証金を回収できる手段となり得ます。

3) 刑事告訴が認められる具体的なケース： 契約当時から保証金を返す意思や能力がなかった場合、登記簿謄本を意図的に隠蔽・偽造した場合、同一物件で二重契約を行った場合などがこれに該当します。

→ 民事と刑事の手続きを同時に進めるのが最も効果的です。 刑事告訴で心理的な圧力をかけつつ、民事手続きで強制執行の準備を並行して進めるのが王道の解決ルートです。

✔️ 保証金が返ってこない時に今すぐすべきこと：

• 家主とのすべてのやり取り（メッセージ、カカオトーク、通話録音）を保存

• 契約書、登記簿謄本、転入申告確認書の整理

• 賃チャ権登記の申請検討（引っ越しが必要な場合）

• 刑事告訴が可能か専門家との精査

チョンセ詐欺の被害に遭った状況で、外国人が最も苦しむのは次の2点です。韓国語での手続きを一人でこなさなければならないこと、そして刑事と民事が同時に絡み合っており、どこから始めるべきか分からないことです。

シュ가ースクエア不動産ワンストップセンターには、公認仲介士（宅地建物取引士）の資格を持つ弁護士が在籍しています。詐欺の手口に応じて、刑事告訴、民事強制執行、賃チャ権登記まで、二つの手続きがどう連動するのかを把握し、初期段階から一括して設計します。英語をはじめとする多言語での相談が可能なため、言葉が障壁になることはありません。

ご相談がすぐに契約につながらなくても構いません。現在のご自身の状況がどの詐欺手口に該当するのか、保証金が返ってこない時にどのような対応が可能なのか、まずはそれだけを確認してみてください。

大切な韓国生活、K-Foreigner Legal Centerで最善のサポートを受けてください。

FAQ | よくある質問

Q. 韓国のチョンセ詐欺の手口のうち、外国人が最も遭いやすいものは何ですか？

A. 「先順位債権の隠蔽」と「偽の家主」の手口が最も多いです。登記簿謄本をご自身で分析することが難しく、韓国の身分証や公的書類を検証しづらい外国人の特性上、特にこの2つの手口に脆弱です。

Q. 保証金が返ってこない場合、無条件で刑事告訴が可能ですか？

A. いいえ、そうではありません。家主が単に経済的に困窮している場合は民事手続きで対応する必要があります。最初から騙す意図があった場合や、二重契約、偽の家主による詐欺である場合に刑事告訴が可能となります。

Q. 外国人でも韓国国内で刑事告訴をすることはできますか？

A. はい。外国人も韓国で刑事告訴人になることができます。語学面が心配な場合は、多言語サポートが可能な法律の専門家と一緒に進めれば大丈夫です。

Q. 保証金が返ってこない時、今すぐ最初にすべきことは何ですか？

A. 家主とのすべての連絡記録を保管し、契約書と登記簿謄本を整理してください。引っ越しをしなければならない状況であれば、事前に賃チャ権登記を設定する必要があります。その上で、刑事告訴が可能かどうかを専門家と点検してください。

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