서울 외국인 부동산 규제 본격화: ‘부동산 쇼핑’ 제한, 해외 사례와 전망
1. 외국인 부동산 규제, 왜 지금 필요한가?
부동산은 단순한 재산이 아니라 국민의 주거 안정과 국가 경제 전반에 직접적인 영향을 미치는 핵심 자산입니다. 외국인 투자 유치는 긍정적 효과도 있지만, 특정 지역에서 외국인 부동산 매입이 급증하면 주택 가격 상승 압력과 투기 수요 증가로 이어질 수 있습니다. 서울처럼 주거 수요가 높은 도시에서는 이러한 현상이 내국인의 주거 기회를 축소시키고 ‘역차별’ 논란을 유발하기도 합니다. 특히 일부 국가와의 정치·외교적 관계까지 고려해야 하기에, 서울시 규제는 경제와 안보가 맞물린 복합적 대응이라 할 수 있습니다.
2. 서울시의 외국인 부동산 규제 도입 배경
서울시는 최근 몇 년간 외국인 주택 매입이 꾸준히 증가하고, 특히 고금리·대출 규제 속에서도 외국인 거래는 감소폭이 크지 않다는 점에 주목했습니다. 내국인 매수세가 위축된 상황에서 외국인 투자자가 주택을 대거 매입하면 실수요자 중심의 시장 질서가 훼손될 수 있다는 우려가 제기됐죠.
이에 오세훈 시장은 캐나다, 싱가포르 등 사례를 분석해 비거주 외국인 주택 매입 제한을 포함한 구체적 정책안을 마련하고 있습니다. 만약 시행된다면 이는 서울 부동산 시장의 투기 억제와 실수요자 중심 재편의 중요한 분기점이 될 것입니다.
3. 해외 부동산 규제 사례
해외 여러 국가는 이미 외국인 부동산 규제를 시행하고 있고, 규제 방식도 매우 다양합니다.
캐나다: 2023년 1월부터 ‘외국인 주거용 부동산 매입 금지법’을 시행, 비캐나다인(영주권자·시민권자 제외)의 주거용 부동산 신규 매입을 2년간 전면 금지했습니다. 위반 시 최대 1만 캐나다달러의 벌금이 부과되며, 거래 자체가 무효 처리됩니다. 이 조치는 투기성 매입과 단기 시세 차익을 노린 외국인 거래를 근절하기 위한 강력한 조치로 평가됩니다.
호주: 외국인은 원칙적으로 ‘신축 주택’만 매입할 수 있으며, 기존 주택 매입은 불가능합니다. 외국인이 소유한 주택이 장기간 비어 있을 경우 공실세를 부과하며, 일부 주에서는 외국인 거래에 최대 8%의 추가 인지세를 적용합니다. 이는 주택 공급 확대와 투기 억제를 동시에 노린 조치입니다.
싱가포르: 공공주택(HDB)의 외국인 매입을 전면 금지하고, 민간 주택 구매 시 최대 60%의 ‘추가 구매자 인지세(ABSD)’를 부과합니다. 이 세율은 내국인 대비 4~5배 높아 외국인의 시장 진입 장벽을 크게 높였습니다.
스위스: 외국인 부동산 총량제를 시행해 매년 부동산 취득 허용 건수를 제한합니다. 특정 국적자의 경우 장기 체류자에게만 주택 1채 구매를 허용하고, 투자 목적의 매입은 원칙적으로 금지합니다.
태국: 토지 소유는 금지되지만, 콘도미니엄의 경우 전체 소유권 중 외국인 지분이 49%를 넘지 않는 범위에서 매입할 수 있습니다. 이를 초과하면 법적으로 소유권이 무효화됩니다.
베트남: 국가가 모든 토지를 소유하는 사회주의 체제이므로 외국인은 토지 소유권을 가질 수 없습니다. 대신 최대 50년(연장 가능)까지 토지 사용권을 임대받아 활용할 수 있으며, 이 방식이 주거용·상업용 모두 적용됩니다.
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