동남아 외국인 부동산 소유 규제 총정리｜캄보디아·베트남·필리핀 우회 구조 비교

동남아 부동산 투자에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다. 성장 가능성과 부동산 가격 상승에 대한 기대감으로 인해 많은 한국 기업과 개인들이 동남아에서 부동산을 소유하려는 시도를 하고 있지만, 각국의 법률은 외국인의 부동산 소유를 엄격히 제한하고 있는데요. 부주의한 투자는 소유권 분쟁이나 투자금 회수 실패로 이어질 수 있으니, 동남아 부동산 소유 구조에 대한 사전 이해가 필수적입니다.

1. 캄보디아 – 외국인 토지 소유 금지, 콘도는 일부 허용

캄보디아는 외국인의 토지 소유를 헌법에서 명시적으로 금지하고 있습니다. 하지만 일정한 요건을 충족하면 외국인 부동산 소유가 제한적으로 가능합니다.

• 외국인은 아파트나 콘도미니엄을 건물 전체의 70% 한도 내에서 소유 가능

• 단, 1층은 소유 불가 (토지와 직접 연결된 구조 금지)

• 50년 장기임대 계약을 통해 토지를 활용 가능

• 현지인의 명의를 빌리는 명의신탁 구조는 법적 보호가 취약하여 고위험

캄보디아에서 외국인이 안정적으로 부동산을 소유하려면 콘도 구입과 임대계약의 조합이 일반적입니다.

2. 베트남 – 토지는 국가 소유, 아파트는 소유 가능

베트남은 토지를 국가가 소유하고 개인은 사용권(land use right)만을 갖는 구조입니다. 외국인에게는 사용권 부여가 제한되지만, 부동산 소유 자체는 일부 허용됩니다.

• 신규 아파트 단지의 30% 이내에서 외국인 소유 가능

• 토지가 아닌 건물에 대한 소유권만 인정됨

• 외국인 단독 법인을 통해 토지 개발 목적의 사용권(LUR) 확보 가능

• 명의신탁은 금지되어 있으며, 위반 시 무효 처리될 수 있음

베트남 부동산 투자는 아파트 직접 구매 또는 정부 승인을 받은 외국인 법인을 통한 간접 접근 방식이 일반적입니다.

3. 필리핀 – 토지 소유 불가, 콘도와 임대는 가능

필리핀은 외국인의 토지 소유를 헌법으로 금지하고 있습니다. 다만 부동산 소유의 대체 방식으로 다음이 가능합니다.

• 콘도미니엄의 최대 40%까지 외국인 소유 허용

• 필리핀 국민이 60% 이상 지분을 보유한 법인을 통해 토지 소유 가능

• 장기임대 계약은 최대 50년 + 25년 연장 가능

• 현지인 배우자 명의 활용은 실효성 낮고 법적 위험 높음

필리핀 부동산 투자는 콘도 유닛 소유 및 임대 계약 활용이 안전한 선택입니다.

4. 동남아 부동산 투자, 안전한 구조 설계가 먼저입니다

법무법인 슈가스퀘어의 크로스보더 전담센터는 단순 법률 해석을 넘어, 실제로 동남아 부동산 거래 전 과정에 참여한 실전 자문 경험을 보유하고 있습니다. 태국, 캄보디아 등 동남아에서의 대형 개발 및 매각 프로젝트에 참여하며 쌓아온 역량을 토대로, 구조 설계부터 정부 인허가, 현지 이해관계자 조율까지 차별화된 자문 서비스를 제공합니다.

• 국가별 부동산 소유제도 분석 및 위험 진단

• 현지 계약서 검토 및 리스크 조항 조정

• 법인 설립, 임대 계약, 투자 구조 설계 일괄 자문

• 분쟁 발생 시 현지 변호사 연계 및 협상 주도

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