재건축 조합 현금청산자라면 꼭 알아야 할, 청산금 증액의 핵심 포인트
기대감으로 시작하는 재건축사업. 모든 소유자가 새 아파트를 분양받는 것은 아닙니다. 일부는 조합설립에 동의하지 않았다는 이유로 매도청구 소송을 당하고, ‘현금청산자’가 되어 자산을 넘기는 입장이 됩니다. 문제는, 그 현금청산금이 터무니없이 낮게 책정되는 경우가 많다는 것입니다.
이 글에서는 재건축사업에서 현금청산금이 낮게 산정되는 구조적 원인과, 금액을 증액하기 위한 전략을 상세히 정리합니다.
1. 왜 재건축 조합은 현금청산금을 낮게 평가할까?
재건축사업은 참여를 동의한 토지 등 소유자들이 모여 조합을 설립하고 추진하는 민간 중심의 사업입니다. 조합은 원활한 사업 추진을 위해 사업에 동의하지 않거나 분양받기를 원치 않는 토지 등 소유자에게 매도청구권을 행사하여 토지 등의 소유권을 확보할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 현금청산금의 평가 기준입니다.
재건축 조합은 현금청산금 산정을 위해 감정평가를 실시합니다.
감정가는 '정확한 단일 수치'라기보다는 평가사의 판단에 따라 최소에서 최대 구간으로 도출될 수 있습니다.
조합은 사업의 총 비용을 줄이고자 현금청산금을 보수적으로 책정하려는 유인을 갖게 됩니다.
이러한 구조는 현금청산자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
결과적으로 조합은 의도적으로 평가금액을 보수적으로 책정하려는 유인을 갖게 되며, 현금청산자에게는 매우 불리한 구조가 만들어집니다.
2. 매도청구 시점의 ‘시세’가 관건이다
그렇다면 현금청산자가 받을 수 있는 금액은 어떻게 하면 더 높일 수 있을까요? 핵심은 ‘매도청구 시점의 시세 반영 여부’입니다.
재건축사업의 특성상, 사업이 진전될수록 대상 부동산의 가치는 상승하는 경향이 있습니다.
대법원 판례에 따르면, 현금청산금은 매도청구권 행사 당시의 '시가'를 기준으로 합니다. 여기서 시가는 정비사업으로 인해 발생한 우발적 개발이익이 아닌, 객관적이고 정상적인 시장에서 형성될 수 있는 거래 가격을 의미합니다.
소유자는 이 점을 적극적으로 주장해야 합니다. 즉, 청산금 산정에 있어 과거의 기준이 아닌, 매도청구 당시의 객관적인 시장 가치가 반영된 시세를 기준으로 삼는 것이 유리합니다.
이를 위해서는 조합 측의 감정평가서에 대한 면밀한 분석과 필요시 별도의 감정평가 신청 등의 전문적인 대응이 필요합니다.
즉, 청산금 산정에 있어 정비구역 지정 전 가격이 아닌, 매도청구 당시 개발 프리미엄이 반영된 시세를 기준으로 삼는 것이 유리합니다. 이를 위해서는 감정평가서 분석 및 별도 감정요청 등의 전문 대응이 필요합니다.
3. 현금청산 증액을 위한 전략적 선택
현금청산자에게는 다음과 같은 선택지가 존재합니다:
매도청구 소송 제기 전 조합과 협의하여 매매 체결: 소송의 시간과 비용을 줄일 수 있는 방법입니다.
매도청구 소송에서 청산금 증액 주장 및 지연이자 청구: 조합이 제시하는 청산금에 불복하고 법원을 통해 정당한 금액을 인정받는 방법입니다. 이때 소송 촉진 등에 관한 특례법상의 지연이자 (연 12% 등)를 함께 청구할 수 있습니다.
타이밍 고려: 사업 진행 단계에 따른 가치 변화를 고려하여 개발이익이 일정 부분 반영될 수 있는 시점에 대응하는 것도 중요합니다.
이 중 어떤 선택을 하든지, 중요한 것은 재건축사업의 법적 절차, 감정평가 방식, 그리고 최신 판례 경향에 대한 충분한 이해입니다. 섣부른 합의는 큰 손해로 이어질 수 있으며, 개별 사업지의 상황이나 감정평가사 간 편차 등도 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하는 것이 현금청산금을 증액하는 데 유리합니다.
4. 현금청산금 증액, 전문 법률 조력이 필요한 이유
현금청산은 단순한 부동산 매매와는 달리, 조합의 전략, 감정평가 이슈, 법적 해석, 타이밍 판단 등 여러 요소가 얽혀 있는 고난이도 협상입니다. 일반적인 부동산 지식만으로는 충분하지 않습니다.
법무법인 슈가스퀘어는 다음과 같은 상황에서 실질적인 전략을 제시합니다:
조합이 산정한 감정가가 터무니없이 낮게 평가된 경우
개발이익이 전혀 반영되지 않은 청산금을 제안받은 경우
소송 또는 협의 중 어떤 방향이 더 유리할지 판단이 어려운 경우
재건축 조합과의 분쟁은 작은 대응 차이로 수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다. 지금 바로 슈가스퀘어의 정비사업 전담 변호사에게 상담을 받아보세요. 현금청산금, 전략이 달라지면 결과도 달라집니다.
[상담문의]
Tel: 02-563-5877
H.P: 010-2931-5873
카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색 또는 카카오톡 상담링크
e-mail: help@sugar.legal
서울특별시 강남구 테헤란로113길 7 백암아트센터별관 2층
