명도소송 실패하면 수십억 손해? 지역주택조합 실무 전략

1. 지역주택조합, 성공이 어려운 이유

지역주택조합 사업의 성공률은 약 20%에 불과합니다. 조합의 최우선 과제는 토지확보인데, 토지를 확보하는 과정이 어렵고,  조합원들 사이의 의견 차이와 기존 토지 소유자들과의 갈등 등을 모두 해결해야 하기 때문이죠. 오늘은 이 과정에서 거치게 되는 지역주택조합 명도소송의 핵심 쟁점과 실무 팁을 정리해 드립니다.

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2. 조합 명도소송의 실무 팁

지역주택조합 명도 소송은 사업 계획 승인 단계에서 사업에 필요한 토지 사용 권한을 확보하기 위한 절차입니다. 이때 아래와 같은 사항을 알고 계시면 도움이 됩니다.

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1) 일괄 소송 vs 개인 소송

지역주택조합 명도소송에서는 일괄 소송 방식을 많이 사용합니다. 협의가 진행되는 동안 소송을 병행할 수 있고, 일부 합의가 성사되면 소취하가 가능해 효율적입니다. 이때 상가나 도로 부지는 조합원 지위가 인정되지 않아 소송 대상에서 누락하기 쉬운데요. 임의의 상가주택이라도 명도 대상에 포함해 일괄 소송하는 전략이 유리합니다. 또 비용 절감을 위해 대상을 축소할 때는 등기부등본이 아닌 실제 측량 기준으로 신중히 검토해야 합니다.

2) 측량의 문제

조합에서 ‘측량’을 놓쳐 일이 복잡해지는 경우가 많습니다. 아파트는 구분등기가 되어있어 측량이 문제 되지 않지만 주택은 필지가 혼재되어 있는 경우, 도로와 주택 사이가 좁은 경우, 주택이 도로로 튀어나와있는 경우 등 다양한 주의 요소들이 있습니다. 실제 측량한 것과 지적도가 다를 수 있으니 주의해야 합니다. 

실제로 이 측량이 이슈가 된 슈가스퀘어의 사례가 있으니 참고하세요.
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3) 불법 건축물도 명도 소송의 대상이 됩니다

불법 건축물이라도 명도소송 대상이 될 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 불법 건축물 역시 보상금 대상이고 조합원의 지위도 인정받을 수 있습니다. 사업 구역 내 모든 건축물을 일괄 조사해 누락 없이 소송을 진행해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

4) 조합원의 지위인정에 관한 판례, 꼭 확인하세요

조합원 지위 인정 기준도 명확히 해야 합니다. 독립된 생활을 했다면 세대 분리가 인정되어 명도소송 대상이 달라질 수 있습니다. 소송은 실거주자가 아닌 명의자를 상대로 진행해야 하며, 구역 내 전체를 일괄 소송하는 것이 법적 리스크를 줄이는 방법입니다.

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3. 성공적인 재건축, 슈가스퀘어와 함께 하세요

지역주택조합 사업은 조합 설립 후에도 대출이나 자금 확보가 쉽지 않습니다. 대부분 사업시행인가 이후에 대출이 가능해, 그 전에는 고금리의 브릿지론을 활용하죠. 때문에 명도소송과 같은 핵심 절차를 신속하고 정확하게 마무리해야 사업 리스크를 줄이면서 성공률을 높일 수 있습니다. 

법무법인 슈가스퀘어는 명도소송을 포함해 지역주택조합의 사업초기단계부터 지원합니다. 철저한 법률 검토와 효율적인 전략으로 안전하게 사업을 준비하세요. 지금 바로 상담해드리겠습니다.

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